房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響研究-以重慶市為例.pdf

1、　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。近幾年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價格不斷上漲，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過度繁榮的現(xiàn)象。出于對我國房地產(chǎn)市場泡沫的憂慮，政府多次頒布相關(guān)政策，其中包括財政政策和貨幣政策，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)稅收政策作為重要的財政政策，它在干預(yù)房價、促進房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展、引導(dǎo)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置方面起著重要作用。所以房地產(chǎn)稅收政策在政府宏觀調(diào)控政策中有著不可替代的作用。隨著政

2、府關(guān)于各項房地產(chǎn)稅收政策的相繼出臺，房地產(chǎn)稅收政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系的研究逐漸成為學界研究的熱點。那么房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響機制究竟是怎么樣的？房地產(chǎn)稅收如何在房地產(chǎn)市場運行的各階段對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響？已實施的房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格的影響效果如何？本文將分別從定性和定量的視角分析上述問題，并從政府和企業(yè)的視角為我國房地產(chǎn)稅收制度的改革方向提出自已的政策建議及房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控政策下的應(yīng)對策略。
　　本文首先對房地產(chǎn)價

3、格、房地產(chǎn)稅等相關(guān)研究概念進行界定，并充分闡述房地產(chǎn)運行各階段所需繳納的稅種。其次根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論和資產(chǎn)定價理論模型研究房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響機制。在稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論模型的分析中，文章把房地產(chǎn)運行分成開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個階段，根據(jù)房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)運行的不同階段對房價的影響進行局部均衡經(jīng)濟分析。在資產(chǎn)定價理論模型的分析中，分別探討了離散時間序列下和連續(xù)時間序列下房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅對房價的影響。然后基于上述兩理論模型，

4、結(jié)合重慶市房地產(chǎn)稅收實踐和房地產(chǎn)市場狀況，采用時間序列數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)稅收政策對房價的影響。在實證分析中，首先建立1996-2011年的時間序列模型對重慶市商品房的供需彈性進行研究。在模型得出商品房供需彈性的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)運行的各階段房地產(chǎn)稅收政策對房價的影響。由于近幾年的房地產(chǎn)稅收政策主要集中在流轉(zhuǎn)階段，所以本文也是主要對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段的稅收政策進行分析，運用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型、格蘭杰(Granger)因果關(guān)系檢驗

5、對1996-2011年重慶市流轉(zhuǎn)階段房地產(chǎn)稅收政策對房價的影響進行實證分析，然后再采用比較分析法就重慶市二手房稅收政策對二手房價格的影響進行具體分析。由于重慶市是我國房產(chǎn)稅的試點城市之一，在保有階段的分析中應(yīng)用虛擬變量計量模型探討房產(chǎn)稅對房價的影響。通過以上的分析，得出以下主要研究結(jié)論：近年來的房地產(chǎn)稅收政策沒有達到預(yù)期的政策效果。
　　(1)根據(jù)本文的分析，發(fā)現(xiàn)重慶市商品房的供給富有彈性但需求缺乏彈性，表明重慶市對商品房的剛性

6、需求較大。政府加大房地產(chǎn)稅的稅收力度，名義上增加房地產(chǎn)供給者的納稅負擔，實際上增加的稅負的真正承擔者還是購房居民。由此推動房價進一步上漲。
　　(2)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段稅收政策對房價影響的分析結(jié)果表明，不管是短期還是長期房地產(chǎn)稅收的變化都不是房價變化的格蘭杰原因。通過分析二手房市場典型房地產(chǎn)稅收政策對二手房房價的影響，可以看出房地產(chǎn)稅收政策短期內(nèi)能通過增加交易成本來抑制投資投機性購房需求，但從長期來看稅收會較容易向后轉(zhuǎn)嫁給購房者，難