試論房地產(chǎn)稅收

1、<p><b>　　試論房地產(chǎn)稅收</b></p><p>　　摘要：房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務機關，或由稅務機關委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負有房地產(chǎn)稅繳納義務的納稅義務人征收有關房地產(chǎn)稅賦的國家行為。本文介紹了房地產(chǎn)稅收的特性，分析了當前我國房地產(chǎn)稅收存在的問題，并提出了改進建議。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；特性；問題；建議 </

2、p><p>　　近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進

3、一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)稅收的特性 </p><p><b>　　1.國家性 </b></p><p>　　房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換

4、句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產(chǎn)行政管理機關實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管

5、理。 </p><p><b>　　2.法定性 </b></p><p>　　稅與法不可分離?！耙蚍ㄔO稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領域的房地產(chǎn)稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關房地產(chǎn)稅收

6、的種類、具體內(nèi)容、法律責任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。 </p><p><b>　　3.規(guī)范性 </b></p><p>　　房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行

7、，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。 </p><p>　　二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題 </p><p>　　1.重流轉(zhuǎn)，輕持有 </p><p>　　房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)

8、稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。 </p><p>　　2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平 </p><p>　　一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設稅和教育

9、費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。 </p><p>　　3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分 </p><p>　　按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括

10、行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。 </p><p>　　三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議 </p><p><b>　　1.調(diào)整征稅方向 </b></p><p>　　應逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫?，這是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控

11、政策應該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術條件需要解決。解決這些問題，應該是

12、未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。 </p><p>　　2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制 </p><p>　　如外資企業(yè)的土地使用費與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環(huán)境，以適應我經(jīng)濟全球化的未來發(fā)展趨勢。 </p><p>