房地產(chǎn)稅務(wù)流程

1、房地產(chǎn)建安行業(yè)財(cái)稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講,房地產(chǎn)建安行業(yè)財(cái)稅實(shí)操、納稅籌劃及稅務(wù)檢查大串講,,目錄,1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段,見圖（1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式（2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃,1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段,讀圖（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對(duì)后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；,1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段,讀圖（5）成本項(xiàng)目處理、成本對(duì)象確立、利息資本化等成本核算對(duì)

2、后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)；,,稅務(wù)自檢與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目取得,,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè),7,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,開發(fā)階段,（1）項(xiàng)目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對(duì)土地增值稅影響（3）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）,開發(fā)階段,（4）成本核算對(duì)象對(duì)所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測(cè)算（6）基礎(chǔ)

3、設(shè)施與分?jǐn)偅?）建安費(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?）利息與資本化（9）不同分?jǐn)偡椒▽?duì)會(huì)計(jì)利潤、所得稅及土地增值稅影響； 其他見圖,10,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目前期,11,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè),,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目建設(shè),稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售,14,©2010

4、 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,15,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,建安企業(yè)稅務(wù)政策解析,1、納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額 2、納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 3、納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營

5、業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； （二）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。4、條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 5、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。,1

6、6,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理,建筑企業(yè)所屬二級(jí)或二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)直接管理的項(xiàng)目部（包括與項(xiàng)目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應(yīng)匯總到二級(jí)分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級(jí)分支機(jī)構(gòu)按照國稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定的辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項(xiàng)目部，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地

7、預(yù)分企業(yè)所得稅，并由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)匯總計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅，按照以下方法進(jìn)行預(yù)繳：（一）總機(jī)構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項(xiàng)目部的，扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機(jī)構(gòu)只設(shè)二級(jí)分支機(jī)構(gòu)的，按照國稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；（三）總機(jī)構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項(xiàng)目部，又有跨地區(qū)二級(jí)分支機(jī)構(gòu)的，先扣除已由項(xiàng)目部預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)

8、定計(jì)算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。,17,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理,建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部不進(jìn)行匯算清繳?？倷C(jī)構(gòu)年終匯算清繳后應(yīng)納所得稅額小于已預(yù)繳的稅款時(shí)，由總機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理退稅或抵扣以后年度的應(yīng)繳企業(yè)所得稅?？绲貐^(qū)經(jīng)營的項(xiàng)目部（包括二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)管理的項(xiàng)目部）應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)

9、營活動(dòng)稅收管理證明》，未提供上述證明的，項(xiàng)目部所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督促其限期補(bǔ)辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨(dú)立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)，項(xiàng)目部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供總機(jī)構(gòu)出具的證明該項(xiàng)目部屬于總機(jī)構(gòu)或二級(jí)分支機(jī)構(gòu)管理的證明文件。建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時(shí)，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。,18,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,3、預(yù)售及銷售階段,（1）預(yù)售及銷

10、售介紹及會(huì)計(jì)處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細(xì)則、國稅發(fā)[2006]187號(hào)及國稅函[2010]220號(hào)、所得稅31號(hào)文件）（3）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)）（4）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解）,國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知,為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)

11、省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《

12、土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。,國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知,各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的

13、工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號(hào)文件精

14、神，有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。 各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。,國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知,規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞　核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和

15、個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號(hào),關(guān)于土地增值稅清算時(shí)

16、收入確認(rèn)的問題　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，

17、作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。,國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的

18、金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！　。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。,國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,關(guān)于拆

19、遷安置土地增值稅計(jì)算問題　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于

20、自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售,27

21、,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售/銷售,28,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,稅務(wù)自查與檢查——項(xiàng)目開發(fā)——項(xiàng)目預(yù)售/銷售,29,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,,PK老31：降低期中稅負(fù)嚴(yán)格完工管理,預(yù)征比例調(diào)低救急1.25%,止：費(fèi)用稅金口舌,權(quán)責(zé)發(fā)生有所限制,轉(zhuǎn)固不再躊躇,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法,,成本口徑明確掌握有難度,,,,,,結(jié)算

22、要早 發(fā)票開好,*詳細(xì)見資料,34,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報(bào)告書,××鑒字（2010）第×號(hào)×××××××××公司： 我們接受委托，對(duì)貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行了審核。我們審核時(shí)主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)

23、的規(guī)定及□□□□□□□□□相關(guān)規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南》，對(duì)貴公司提供的憑證、賬冊(cè)、有關(guān)會(huì)計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要的審核程序。 貴公司對(duì)所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。 貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使

24、用鑒證報(bào)告。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。 經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：,35,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,可售面積××平方米； 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積××平方米； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的

25、計(jì)稅成本××元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入××元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額××元； 實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異××元。 （現(xiàn)場(chǎng)講解見資料）……,36,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,計(jì)稅成本管理,（1）會(huì)計(jì)成本核算（2）計(jì)

26、稅成本特點(diǎn)（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計(jì)稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會(huì)計(jì)核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動(dòng)向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào),37,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,目錄,,一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)

27、行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注

28、銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同

29、一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二

30、）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府

31、、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。,土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷

32、補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。?。ǘ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。?。ㄈ┎疬w補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。　第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在

33、虛列情形。?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　?。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況?！　。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)?！　。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合

34、理分?jǐn)?。　　第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　?。ㄒ唬┌l(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目?！　。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材

35、料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況?！　。ㄎ澹┙ㄖ惭b發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。,土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　?。ㄒ唬┦欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。　?。ǘ╅_發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效?！　〉诙邨l 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：　?。ㄒ唬┦欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)

36、整至開發(fā)費(fèi)用?！　。ǘ┓制陂_發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)??！　。ㄈ├瞄e置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。　　第二十八條 代收費(fèi)用的審核?！　?duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。,土地增值稅清算管理規(guī)

37、程,第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收?！　。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；　?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正

38、當(dāng)理由的。 第三十六條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致,（200 ）土增鑒字 號(hào)××××××××公司：　　我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對(duì)

39、貴公司×× 項(xiàng)目土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、

40、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況 （一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。 （二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。 （三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。,土地增值稅清算

41、鑒證報(bào)告,二、鑒證結(jié)論　　經(jīng)對(duì)貴公司          （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：　　1.收入總額： 元；　　2.扣除項(xiàng)目金額：          元；　　3.增值額：   

42、;       元；　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：          %；　　5.適用稅率：          %；　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：   &#

43、160;      元；　　7.已繳土地增值稅稅額：          元；　　8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：          元?！　∏逅闶马?xiàng)的具體情況詳見附件。,操作指南見現(xiàn)象資料,附表講解提供

44、資料申報(bào)指南,48,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,49,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,,目錄,50,©2010 闞振芳 版權(quán)所有,房地產(chǎn)法規(guī)匯編國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國稅函[2010]201號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[20