臺灣房地產(chǎn)稅情況及借鑒

1、1臺灣地區(qū)房屋土地保有環(huán)節(jié)稅收情況一、臺灣土地、房屋保有環(huán)節(jié)稅收的相關情況一、臺灣土地、房屋保有環(huán)節(jié)稅收的相關情況（一）稅種設置臺灣對土地和房屋是分別征稅的，在保有和交易關節(jié)設置的稅種簡單明了，見表1。保有環(huán)節(jié)所征收的地價稅和房屋稅是每年征收一次。表1：臺灣土地、房屋保有及交易環(huán)節(jié)稅種表土地房屋保有環(huán)節(jié)地價稅房屋稅交易環(huán)節(jié)土地增值稅契稅（二）計稅依據(jù)及其確定在臺灣，為了征稅的需要，政府每三年公布一次不同區(qū)位的土地的地價，稱為公告地價；政

2、府每年公布一次不同區(qū)位的土地的現(xiàn)值，稱為公告現(xiàn)值；每三年公布一次各類房屋標準價格。臺灣土地和房屋保有、交易環(huán)節(jié)各稅種的計稅依據(jù)都是依照政府定期公布的土地和房屋的價值來確定的。各稅種計稅依據(jù)及確定辦法可以概括為表2的情形。表2：房屋土地保有、交易環(huán)節(jié)各稅種計稅依據(jù)表土地房屋地價稅土地增值稅房屋稅契稅計稅依據(jù)地價土地漲價總額房屋現(xiàn)值契價確定辦法公告地價80％買賣日公告現(xiàn)值差－納稅人已支付的改良土地費用（房屋標準價格－折舊）房屋街路等級調(diào)整率

3、（房屋標準價格－折舊）房屋街路等級調(diào)整率就上表內(nèi)容具體解釋如下：1.地價稅的計稅依據(jù)及其確定地價稅是以每一土地所有權人在每一個直轄市或縣轄區(qū)內(nèi)所擁有的土地的地價總額來計征的。改為：稅法規(guī)定，按申報地價，征收地價稅。但同時又規(guī)定申報地價不得低于政府公告地價的80％，申報地價高于政府公告地價的，按申報地價計征，申報地價高于政府公告地價120％的，按公告地價的120％為申報地價。不申報的，按公告地價的80％為申報地價。由此可知，在現(xiàn)實征管中，

4、地價稅的計稅依據(jù)實際上是公告地價的80％。注：申報地價（最低為公告地價的80%、最高為120%）。2.土地增值稅的計稅依據(jù)及其確定土地增值稅是按取得土地至出讓土地時，土地的漲價總數(shù)額來計征的。土地漲價總數(shù)額的計算方法是：土地轉(zhuǎn)讓時的現(xiàn)值減去土地取得時現(xiàn)值，再扣除納稅人已支付的改良土地費用。土地轉(zhuǎn)讓時的現(xiàn)值由納稅人申報，但是同時稅法規(guī)定，納稅人申報的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)值不得低于公告現(xiàn)值。3.房屋稅和契稅的計稅依據(jù)及確定稅法規(guī)定房屋稅依據(jù)房屋現(xiàn)值計征，

5、契稅依據(jù)被轉(zhuǎn)讓房屋的契價征收。房屋現(xiàn)值是由稅務機關直接核定的，而契價是由納稅人申報的，但是稅法規(guī)定，3①按房屋的建筑結(jié)構(gòu)和用途，區(qū)分種類和等級；②確定各類房屋的耐用年限和折舊標準；③按房屋所處街道的商業(yè)交通情形及房屋供求狀況，劃分不同區(qū)域或地段，運用市場比較法確定不同區(qū)域或地段的房屋買賣價格，再減除地價部分，制定各類各等級房屋的標準價格。（六）稅源數(shù)據(jù)的獲取臺灣的土地和房屋是分別管理的，每塊土地有土地標示號，每個建筑物有建物門牌。臺灣在

6、《平均地權條例施行細則》中規(guī)定，地政機關應及時將土地測量及產(chǎn)權登記資料通知稅務機關；應于當期地價稅開征兩個月前，將地價清冊（包括每塊地的產(chǎn)權人、使用人、地價等）傳遞給稅務機關，以辦理征稅事宜。在《房屋稅條例》中規(guī)定，房屋新建、重建、增建或典賣移轉(zhuǎn)，主管建筑機關及主辦登記機關應于核準發(fā)照或登記之日，同時通知稅務機關。（七）征管流程土地、房屋各稅征管的主要流程大致如下：1.土地、房屋管理部門將稅源資料傳遞給稅務機關；2.納稅人申報；3.稅務

7、機關將納稅人申報資料與土地房屋部門傳遞過來的資料進行比對，核定稅款；二、對大陸房屋土地稅收征管的啟示二、對大陸房屋土地稅收征管的啟示（一）重視稅務機關與房屋土地管理部門的協(xié)調(diào)配合，建立完善的房地產(chǎn)稅源資料庫房地產(chǎn)臺灣地價稅、房屋稅、契稅、土地增值稅之所以能夠征管順暢，很重要的一點是土地房屋管理部門和稅務機關之間有完善的數(shù)據(jù)資源共享機制，且這種機制有法律保證。從我市目前的房地產(chǎn)稅收征管情況以及目前正在進行的房地產(chǎn)模擬評稅試點工作的實踐來看

8、，應重視與房屋土地管理部門和機構(gòu)的協(xié)調(diào)配合，由市政府組織構(gòu)建政府數(shù)據(jù)資源共享平臺，并實現(xiàn)數(shù)據(jù)傳遞制度化，以逐步掌握全市的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)。（二）按評估值計征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收物業(yè)稅應遵循國際慣例，以房地產(chǎn)評估值的一定比例作為計稅依據(jù)。按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的按房產(chǎn)原值和土地面積計征、計稅依據(jù)不合理的問題，平衡納稅人的承受能力，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅特性。按評估值征稅也能比較準確地反映土地的

9、級差收益，促進納稅人合理利用房地產(chǎn)資源。（三）利用社會專家資源，合理評估房地產(chǎn)的計稅價值在臺灣，地政機關要將公告地價和公告土地現(xiàn)值評估結(jié)果提交地價評議委員會審議，稅務機關利用地政機關的制定的地價，核定地價稅和土地增值稅；各類房屋的標準價格和折舊標準是由地方的不動產(chǎn)評價委員會評定的，稅務機關根據(jù)房屋標準價格，核定房屋現(xiàn)值，用于征稅。在大陸，以房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)計征物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅收制度改革的一個重要方面。那么，在制定房屋計稅價值標準時