房地產稅稅制要素的國際比較

1、一、房地產稅稅制要素的國際比較一、房地產稅稅制要素的國際比較（一）課稅對象通常房地產稅的課稅對象包括所有的房地產。有時，不同的房地產會受到不同的對待。有的國家將房地產按其用途分為住宅用、商業(yè)用（非住宅用），如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業(yè)用（生產用）及農用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產按其地理位置分為農村、郊區(qū)和城市房地產，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數(shù)國家既對土地也對

2、建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數(shù)地區(qū)和國家對土地和建筑物分開征收，分設稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區(qū)設立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產稅內涵有所不同，因此名稱有所不同。（二）稅率不同國家之間地方政府決定房地產稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國、新加坡、香港地區(qū)。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的

3、國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產價值的35％或改良價值的5％，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1％、2％，西班牙則根據(jù)相關條件分別對城市和農村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為地籍價值的0.06％～2％之間，丹麥為土地價值的1.6％～3.4％之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改良土地價值的1％～1.97％之間。還

4、有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數(shù)，如德國、奧地利。德國為地方決定300％～600％的乘數(shù)，奧地利為地方決定不超過500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區(qū)實行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10％，香港地區(qū)為應納稅價值的5％。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級

5、娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經營性房地產采用比例稅率，對住宅性房地產采用分等級征收定額稅的辦法。許多國家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。（三）評估依據(jù)及辦法各國對如何計量房地產的課稅對象，基本上可以分為從價計征和從量計征。從價計征又可以區(qū)分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值中單純只按土地計量（包括對特定土地進行開發(fā)的計量，如道路鋪設等），而不包括地面附著房產價值的，又稱為土地價值，是資

6、本價值的一種特例。資本價值以房地產市場價格為基礎進行評估，市場價值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價值以房地產的租金收益作為房地產的計稅依據(jù)。租金指房地產的名義租金或預期租金，而非指實際租金收益。目前，世界上大多數(shù)國家計量房地產都采用從價計征方式，尤其是按資本價值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產稅，如英國、香港地區(qū)、

7、澳大利亞、新西蘭等國家和地區(qū)。不過，由于租金難以精確評估，包括英國在內的一些國家也逐步采取了資本價值與年值價值相結合的方式。第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自主權。我國是一個幅員遼闊的國家。各地經濟發(fā)展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定。有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個是中央制定標準稅率，地方可以決定一定比例的乘數(shù)，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國家允許范圍內的差別比例稅率較為合適。第三，

8、以房地產的評估價值作為計稅依據(jù)。我國現(xiàn)行房產稅的計稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。有研究表明。各國房地產計稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。因此，在決定我國房地產稅的計稅依據(jù)時，既要考慮時代性，又應重視我國的地域性。從我國開征房地產稅的初衷和實際可操作性看，以房地產的評估價值作為計稅依據(jù)比較合適。在這種計稅依據(jù)下，對土地和房屋建筑統(tǒng)一征稅但分別評估