[學習]房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策

1、房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析,,,主要內(nèi)容一、以土地投資問題二、土地增值稅清算問題三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間四、視同銷售問題五、對國稅函〔2008〕299號文的理解六、拆遷補償問題七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題,一、以土地投資問題,(一)土地投資入股問題 案例: 甲公司取得一塊土地，成本1000萬，評估價1800萬元，沒有進行開發(fā)?，F(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦

2、法進行運作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。,,假設(shè)條件：1、甲公司注冊資本1000萬元，全部用于該土地；2、甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費用；3、所有工作都在2008年度完成。,,如果有土地投資入股協(xié)議地稅機關(guān)都會以人為本開出辦理土地過戶,甲公司要辦的手續(xù),必須辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù) 　自2006年1月1日起施行　　 第二十八條　 以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當依法辦理其財

3、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 第二十九條 股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗資機構(gòu)驗資并出具證明。,乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本,《中華人民共和國公司登記管理條例》國務(wù)院令第451號【生效日期】2006-01-01第三十一條　公司變更注冊資本的，應(yīng)當提交依法設(shè)立驗資機構(gòu)出具的驗資證明.依照《公司法》設(shè)立有限責任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！〉谌l　公司變更實收資本的，應(yīng)當提交依法設(shè)立的驗資機構(gòu)

4、出具的驗資證明，并應(yīng)當按照公司章程載明的出資時間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請變更登記。,以虛假投資入股方式實施土地轉(zhuǎn)讓,甲公司沒有辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)， 乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變更注冊資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。 甲公司實質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為.,,另外: 1、房屋建成后甲方如果提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于

5、甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅（國稅函發(fā)[1995]156號）；2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 財稅字[1995]48號）,,注意: 3、國稅函[2005]1003號的規(guī)定， 如果甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資

6、產(chǎn)的行為,不屬于合作建房，不適用（國稅函發(fā)1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。(實質(zhì)是借款),,雙方合作建房相關(guān)稅金： 1、營業(yè)稅：0元 (取得的固定利潤才按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅) 2、土地增值稅：0元(暫免征收) 3、所得稅： （1800－1000）×18%=144萬元 稅負合計144萬元。,土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金：,1、營業(yè)稅：0元

7、 政策依據(jù)： 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（財稅[2002]191號）,,2、土地增值稅 可抵扣金額1000萬元， 適用稅率40%，（1800－1000）×40%－1000×5%=270萬元,政策依據(jù),1、對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

8、到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅.財稅字[1995]048號，2006年3月2日以前適用）,2 、對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不能免征收土地增值稅,財稅[2006]21號，2006年3月2日起適用）,,3、企業(yè)所得稅 （1800－1000－270）×18%=95.4萬 政策依據(jù)： 新法第2

9、5條　企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 稅負合計367.4萬元。,如果是2008年以前,根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條第一款規(guī)定： 企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項

10、經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,與個人所得稅的規(guī)定有較大差異,注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€人的話，則暫時不用交所得稅。 （國稅函[2005]319號）規(guī)定： “考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其‘財產(chǎn)原值’為

11、資產(chǎn)評估前的價值”。,（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題,假如甲公司后來按1800萬元把30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。 乙公司要辦的手續(xù): 有限責任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理條例》國務(wù)院令第451號第三十五條） 甲公司呢?,,乙企業(yè)的稅務(wù)處理: 企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價值為計稅基礎(chǔ) 。 所得稅實

12、施條例第66條（3)通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ),,但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面隱患很大。,曲線拿地，隱患很大。,根據(jù)財稅字[1995]48號文件第一條：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再

13、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。 乙公司未來面臨土地增值稅清算時，仍然按1000萬元原值計算。多給的800萬并沒有得到扣除憑證。,,為什么土地增值稅清算時，仍然按1000萬元 原值計算?,土地不能按評估價計算增值額的扣除項目, 第七條　 扣除項目，具體為：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時

14、，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金,1、營業(yè)稅： （1800-1000）×5%=40萬2、土地增值稅： 1800－1040 × 40%－1040×5%=252萬3、所得稅： （1800－1000－40－252）×18%=91.44萬 稅負合計383.44萬元。,甲公司的相關(guān)稅金,雙方合作建房相關(guān)稅金合

15、計144萬土地投資入股相關(guān)稅金合計367.4萬直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅金合計383.44萬,以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比,以土地投資入股甲公司1、免營業(yè)稅(5%)2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計367.4萬,直接轉(zhuǎn)讓土地甲公司1、交營業(yè)稅2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計383.44萬,以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比,以土地投資入股乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價值1800萬作為計稅成

16、本2、土地增值稅按1000萬的原值扣除,直接轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)票乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價值1800萬作為計稅成本2、土地增值稅按1800萬的扣除,二、土地增值稅清算問題,國稅發(fā)〔2006〕187號 (一)土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。,(2)分別計算增值額,（財稅[1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅

17、又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定（指建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅）。,,對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應(yīng)當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。 這樣可能不公平.比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，

18、也就是說商用部分的單位造價高于住宅部分的單位造價，簡單按面積分攤，肯定會不公平。 有辦法嗎?,一種觀點:分開核算企業(yè)很接受 ?,如果房價較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負數(shù)，整個開發(fā)項目增值額是負數(shù)，是不用繳稅的，但將普通住宅和非普通住宅分別計算增值額后，普通住宅的增值額負數(shù)更大，非普通住宅的增值額為正數(shù)，因為將其作為兩個清算項目，所以兩者之間不能相互抵消，這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為0，而非普通住宅出現(xiàn)了

19、部分應(yīng)交土地增值稅，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補繳稅額，企業(yè)很難接受 .,另一種觀點:更能少交稅,至于分開算普通的如果是負增值額,合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開核算的話，普通住宅的負增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達到有利于納稅人的目的 ,更能少交稅 .,(三)土地增值稅的清算條件,財稅[2006]21號,2006年3月2日 三、凡

20、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求進行土地增值稅的清算。,國稅發(fā)〔2006〕187號2006年12月28日 （一）必須清算：　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）要求清算：1. 可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

21、2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 申請注銷稅務(wù)登記的　　4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,(四)土地增值稅清算應(yīng)報送的資料, 必須清算的90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)； 要求清算的須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 　　（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)

22、所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等證明資料； 　　（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 　　納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。,(五)土地增值稅的核定征收, 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅

23、稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,(六)法律

24、責任,征管法第六十二條　納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。  第六十三條　納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳

25、應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。,三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,1、基本規(guī)定 《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅

26、義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。部分樓盤的預(yù)收款不按規(guī)定開具專用收款收據(jù)，不按規(guī)定進行納稅申報。 不按規(guī)定提供資料。稅局要求納稅戶報送預(yù)售款監(jiān)管賬戶對賬單等資料，但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供,主要原因是按揭款收入沒有足額申報.,置換土地應(yīng)當繳納營業(yè)稅,2、《國稅函〔2007〕645號規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土

27、地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。該規(guī)定再次明確了置換土地應(yīng)當繳納營業(yè)稅，但對于納稅時間規(guī)定比較含糊。從“取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時候應(yīng)當繳納。,每次支付工程款都要取得發(fā)票,財稅[2006]177號, 2007

28、,1,1起執(zhí)行 （一） 納稅義務(wù)發(fā)生時間。 1、簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 2. 未簽訂書面合同的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。,原來的規(guī)定:國稅發(fā)(1994)159號給人的感覺是不結(jié)算工程價款就不用交稅,1、實行合同完成后一次性結(jié)算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位

29、進行工程合同價款結(jié)算的當天； 2、實行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當天； 3、實行按工程形象進度劃分不同階段結(jié)算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當天； 4、實行其他結(jié)算方式的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價款的當天。,未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果, 第36條

30、　違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：(四)未按照規(guī)定取得發(fā)票的；由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款。 第39條　違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。,四、視同銷售問題（有變化）,1、營業(yè)稅, 國稅函發(fā)【1995】156號 實施細則第四條規(guī)定，“單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視

31、同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)?！睜I業(yè)稅暫行條例實施細則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。,售后回購營業(yè)稅仍然要視同銷售,（國稅函[1999]144號）規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動

32、（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。,售后回購的會計與稅法差異 (企業(yè)所得稅沒有了,國稅函[2008]875號),售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產(chǎn)。 售后回購業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)

33、，因而不符合銷售確認的條件，在會計核算中不確認收入?；刭弮r格大于原售價的差額，應(yīng)在回購期間按期計提利息，計入財務(wù)費用。,采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。,,2、土地增值稅 （國稅發(fā)〔2006〕187號）（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工

34、福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 　　1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 　　2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不

35、扣除相應(yīng)的成本和費用。,,3、企業(yè)所得稅 國稅發(fā)【2006】第031號）第六條規(guī)定，關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題　　開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本

36、年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格 （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。,企業(yè)所得稅視同銷售的變化,(條例)第二十五條　企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部

37、門另有規(guī)定的除外。,原<企業(yè)所得稅年度納稅申報表》填報說明4、第12至15行：填報“視同銷售的收入”。（1）第13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價值金額。（2）第14行“處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷售的收入”：填報將非貨幣性資產(chǎn)用于投資、分配、捐贈、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷售確認收入的金額。,資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)

38、生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。,與新準則一樣，用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機構(gòu)都屬于企業(yè)內(nèi)部的處置資產(chǎn)行為，資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售。 如果視同銷售增加了資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，也可以通過折舊的形式進行扣除，對企業(yè)所得稅只是造成了時間性的影響，沒有什么實際意義。 新準則不視同銷售，新法也不再列入視同銷售. 國稅函[2008]828號,,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)辦公使用，是否繳納企業(yè)所得稅？ A

39、、2007年底前：內(nèi)資企業(yè)繳納（國稅發(fā)【2006】31號）；外資企業(yè)不繳納（國稅函【2005】970號） B、2008年起：一律不繳納所得稅。,五、對國稅函〔2008〕299文的理解,國稅發(fā)〔2006〕31號原文（5個要點）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采?。?）預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按（2）預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，（3）扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)

40、稅金及附加后再計入（４）當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算（5）計稅成本后再行調(diào)整。,,國稅函〔2008〕299號： 一、在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。,1、預(yù)計計稅毛利率和預(yù)計利潤率的規(guī)定是一致的,31號文件首次提出了預(yù)計計稅毛利率的概念， 毛利=收入-成本。 明確根據(jù)毛利率計算出的毛

41、利，允許扣減營業(yè)稅金及附加和期間費用。 299號提出了預(yù)計利潤率，計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳。　 299號規(guī)定采取據(jù)實預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤總額基礎(chǔ)上計算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費用和稅金，因此， 299號文件對于“預(yù)計利潤率”與國稅發(fā)31號文件對于“預(yù)計毛利率”概念上規(guī)定是一致的。,2、扣除相關(guān)的期間費用營業(yè)稅金及附加,國稅函[2008]299號規(guī)定采取據(jù)實預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利

42、潤總額基礎(chǔ)上計算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費用. ①例如：某企業(yè)當季度取得預(yù)售收入1000萬元，期間費用為50萬，預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加未55.5萬元。則當季的會計利潤未-50萬元，由于預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加，在會計上是不計入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”的，而是直接計入“應(yīng)繳稅金—應(yīng)繳營業(yè)稅”借方，因此會計利潤中只是扣除了期間費用，并非在 “利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費用和稅金”。 ②其次，根據(jù)國稅函【

43、2008】299號文件規(guī)定，季度預(yù)繳是按照利潤率計算，意味著該季度預(yù)繳申報表第三行應(yīng)當填列: -50+1000*20%=150萬元，意味著55.5萬的稅金及附加并未被扣除。,預(yù)繳收入對應(yīng)的的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？,具體操作如下： （1）借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 55萬 貸：銀行存款 55萬 由于是預(yù)繳的營業(yè)稅，在會計上并不確認為費用類支出，而直接計入應(yīng)繳稅金。 在本期，調(diào)

44、減項目。 （2）當開發(fā)產(chǎn)品完工后，確認收入同時確認營業(yè)稅金及附加。 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 55萬 應(yīng)繳稅金科目將沖平。在本期屬于納稅調(diào)增項目,這時如果不調(diào)增就重復(fù)扣兩次營業(yè)稅金及附加了，切記。,,如果有的企業(yè)，沒有按照規(guī)范的收入與成本配比的則進行會計處理。 在預(yù)售階段： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)

45、稅 55萬 開發(fā)產(chǎn)品完工后，不再確認主營業(yè)務(wù)稅金及附加。 雖然，企業(yè)的會計處理不符合會計要求，但是同稅收的要求符合，稅務(wù)局認可。 由于《新所得稅法》季度申報表是以會計利潤為基礎(chǔ)的，預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加由于在會計上未被扣除，因此應(yīng)當在年度納稅申報時再做納稅調(diào)減,預(yù)交的土地增值稅怎么處理?,財會[1995]15號文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會計處理，放在“應(yīng)繳稅金-土地增值稅”的借方.,3、計入當期的應(yīng)

46、納稅所得額改為計入利潤總額預(yù)繳,31號文件將預(yù)售收入按照毛利率計算出的毛利減去期間費用、稅金及附加后的數(shù)額，表述為應(yīng)納稅所得額 表明了，預(yù)售收入繳納的稅款就是應(yīng)繳稅金，而不是預(yù)交稅金，是實際征收的概念，因此不會有多退少補的過程,31沒有多退少補的概念, 只有調(diào)增調(diào)減,（國稅發(fā)〔2006〕56號）中的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》及填表說明中看出，預(yù)售收入預(yù)計利潤屬于納稅調(diào)整項目，開發(fā)產(chǎn)完工前屬于調(diào)增項目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項

47、目?！?原來預(yù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時，可以調(diào)減年度應(yīng)納稅所得額，用以后年度實現(xiàn)的利潤按規(guī)定彌補虧損。但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。 同涉外企業(yè)不同，涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征， 要進行多退少補。,例：某企業(yè)2006年10月房產(chǎn)達到完工標準。2005年5月收到預(yù)售收入1000萬元，經(jīng)計算該企業(yè)預(yù)售收入對應(yīng)的計稅成本為600萬元。2005年發(fā)生期間費用30萬元，主營業(yè)務(wù)稅金及附加55萬元。2006年發(fā)生期間費用35萬元

48、，未發(fā)生主營業(yè)務(wù)稅金及附加，計算稅款如下,2005年申報表 2006年申報表 第一行： 1000減：第七行： 600減：第八行： 55減：第九行： 30 35加：第十四行 :150減：第十五行： 150應(yīng)納稅所得額： 65 215應(yīng)納所得稅： 9.75

49、 32.25預(yù)售收入預(yù)計利潤屬于納稅調(diào)整項目，開發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項目。,涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征,國稅發(fā)〔2001〕142號）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當期銷售收入，扣除當期相應(yīng)成本、費用及損失后的余額為當期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應(yīng)納稅額，按以下公式計算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當期預(yù)征所得稅。,內(nèi)資企業(yè)交了就交了,不

50、能退,例如：某內(nèi)資企業(yè)2007年取得預(yù)售收入1000萬，期間費用20萬，稅金及附加55．5萬，應(yīng)納稅所得額=1000*20%-55．5-20=124．5萬，繳稅124．5*15%=18．675萬。 完工后，計算應(yīng)納稅所得額為-50萬，整體項目虧損。形成的虧損是不能退回或抵減18．675萬預(yù)售收入稅款的。只能有以后５年內(nèi)彌補虧損-50萬。,4、288號文改為計入利潤總額預(yù)繳則回到預(yù)繳的提法，重新溫柔。,內(nèi)資企業(yè)如果不繳納預(yù)售收入所

51、得稅，就是偷稅，稅務(wù)機關(guān)將按照《征管法》第六十三條進行處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強制措施等一系列措施。可以說，31號文件將預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“當期應(yīng)納稅所得額”，暗藏殺機。 內(nèi)資企業(yè)在2006-2007不繳納預(yù)售收入所得稅可以定偷稅. 外資企業(yè)不可以定偷稅.,5、計稅成本，相關(guān)文件即將出臺,31號文件多次提到了“計稅成本”的概念，本條款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額，雖然沒有多退少補的概念，確是要進

52、行調(diào)整的，即是“調(diào)增調(diào)減”的感念。對于預(yù)售收入應(yīng)納說所得額的調(diào)整時間，31號文確定為“結(jié)算計稅成本后”，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，進行調(diào)整。,六、關(guān)于拆遷補償問題,1、營業(yè)稅：對補拆遷戶，國稅函［1995］549號:開發(fā)公司拆一還一，與拆遷面積相等的部分，按成本價征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產(chǎn)品售價征收營業(yè)稅。例如:拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標準價（成本價）計算營業(yè)稅，40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。2、個人所得稅：

53、按規(guī)定取得的拆遷補償費，免征個人所得稅。,3、企業(yè)所得稅,作為開發(fā)成本的組成部分， (1)直接支付給被拆遷戶的，要有真實性——規(guī)劃，拆遷文件或公告，當?shù)夭疬w補償文件，補償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復(fù)印件,有關(guān)部門測量面積文件等。 (2)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對換出的房屋應(yīng)視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。 注意：換出的房屋的視同銷售價格按國稅函

54、[2002]172號：在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。,,4、土地增值稅：拆遷補償費屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復(fù)扣除。5、契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。,七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題,關(guān)于《進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知 稽便函[2008]42號 要對被查企業(yè)列支成本費用的票據(jù)進行重

55、點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進行核查　總局的要求，珠海的情況,,國稅發(fā)[2008]40號文:對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款. 國稅發(fā)[2008]80號文:在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅 和財務(wù)報銷。,關(guān)聯(lián)交易是2008年稽查的重點!,1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司

56、多開發(fā)票,加大成本2、在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司,設(shè)計公司,多列費用(94年001號)3、在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本,尤其是香港等地.4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè),運用甲供材料加大成、5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司,加大銷售費用.6、地產(chǎn)企業(yè)完工后,設(shè)立銷售公司,分解收入.,,某房地產(chǎn)公虛列成本 涉稅案,以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。,本案特點：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對營業(yè)收入進行“清盤式”

57、的檢查，以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 案件來源 2007年6月某市紀委在辦理中紀委交辦的案件過程中，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 納稅人基本情況 A公司成立于1994年8月。經(jīng)濟性質(zhì)為有限責任公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。注冊資本800萬元。該企業(yè)自2000年起開發(fā)XX項目。,,檢查預(yù)案

58、 市地稅局領(lǐng)導鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經(jīng)研究決定劃分兩個小組進行檢查，一組核實經(jīng)營收入情況，一組核實成本、費用情況。 檢查具體方法 1．經(jīng)營收入的檢查 （1）核實房源情況 通過研究項目平面圖紙和測繪資料后了解到XX項目分別由A公司、B公司、C公司三家聯(lián)建。由A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目共有7棟樓，其中公建12套，住宅208套，車庫44套，儲藏室55套，總計39538平方米。,,（2）核實發(fā)票的開具情況 逐

59、筆核對開具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項目共開具了房屋銷售發(fā)票14032萬元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，尚余31套住宅、17套車庫未開具銷售結(jié)算發(fā)票。（3）核實辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 逐筆進行核對，核實已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。未開具發(fā)票的31套住宅、17套車庫中有30套住宅、5套車庫也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。至此查明，該公司合計已實現(xiàn)銷售收入 15959萬元 ，賬面記載并申報實現(xiàn)銷售收入僅 15735萬元 ，少計銷售收入 2

60、23萬元。,2.成本費用的檢查 （1）核實建筑安裝成本情況,2004年，A房地產(chǎn)公司與Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托Y建筑公司承攬XX項目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預(yù)算書俱全。 2004年4月，A公司列支了工程施工成本555萬元，于2005年3月付款，取得了Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。付款的資金流向不是Y建筑公司，而是支付給了下屬公司“X農(nóng)貿(mào)公司”。進一步查看“X農(nóng)貿(mào)公司”的賬目，發(fā)現(xiàn)該筆資金由“

61、X農(nóng)貿(mào)公司”又分別流向五家公司。分別到這五家公司進行調(diào)查、詢問，查實這筆工程款最終用于A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。,建筑合同到底有沒有履行?,Y建筑公司的會計在調(diào)查詢問筆錄中陳述： 公司在2005年3月向A公司開具的兩張收款收據(jù)，是預(yù)先為承攬XX項目的小區(qū)道路及6棟樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂了施工合同，但Y建筑公司并未收到任何錢款，最終沒有履行合同。 最終確認虛列支成本550萬,,謝謝大家！,