房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會(huì)希一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1“銷售商品房等“包括:住宅商業(yè)用房其他建筑物附著物配套設(shè)施等.2“涉及的稅收“包括:營業(yè)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅土地增值稅)(一)營業(yè)稅――基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1銷售收入的確認(rèn):(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取

2、分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)

3、格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).④采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱地理位置編號(hào)數(shù)量單價(jià)金額手

4、續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2視同銷售行為的收入確認(rèn):(1

5、)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈(zèng)贊助廣告樣品職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)③將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn).確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的(3)只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用能夠查實(shí)但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的(4)收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)準(zhǔn)確完整

6、納稅資料難以查實(shí)的(5)帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿憑證及有關(guān)納稅資料的(6)發(fā)生納稅義務(wù)未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)逾期仍不申報(bào)的.――可以利用的政策《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]38號(hào))文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%20%.1對(duì)實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入預(yù)售

7、收入其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2納稅人發(fā)生年度虧損的可以用下一年度的所得彌補(bǔ)下一年度所得不足彌補(bǔ)的可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對(duì)查帳征收的企業(yè))3納稅人在一個(gè)納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂鬁?zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對(duì)查帳征收的企業(yè))(三)個(gè)人所得稅――基本規(guī)定:1工資薪金所得項(xiàng)目(1)工資薪金所得收入是指:個(gè)人在機(jī)關(guān)團(tuán)體學(xué)校部隊(duì)企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)

8、酬.工資薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資薪金外還包括個(gè)人取得的屬于工資薪金范疇的各類獎(jiǎng)金年終加薪勞動(dòng)分紅雙薪津貼補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月季年度獎(jiǎng)定額獎(jiǎng)出勤獎(jiǎng)特殊行業(yè)津貼補(bǔ)貼特殊地區(qū)津貼補(bǔ)貼伙食補(bǔ)助通訊補(bǔ)貼交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=(所得額880元稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)適用稅率速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級(jí)超額累進(jìn)稅率.2利息股息紅利所得項(xiàng)目(1)利息股息紅利所得是指:個(gè)人擁有的債權(quán)股

9、權(quán)而取得的利息股息紅利所得.利息股息紅利所得按次征收個(gè)人所得稅以支付時(shí)取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅――基本規(guī)定1預(yù)征率對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅納稅人取得預(yù)售房款收入的按月申報(bào)繳納稅款等項(xiàng)目完工決算后到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)結(jié)算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為0.5%(2)納稅人