房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的稅收審查重點(diǎn)

1、全國(guó)中文核心期刊陰陰全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊近年來(lái)袁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象嚴(yán)重袁稅收計(jì)算不準(zhǔn)確堯納稅范圍認(rèn)識(shí)不明確堯人為調(diào)減稅基堯偷繳少繳各項(xiàng)應(yīng)交稅款的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮遙隨著土地使用權(quán)成本的劇增堯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金的緊縮堯貨幣資金市場(chǎng)融資條件的日益苛刻袁許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)在稅收繳納上野動(dòng)腦筋冶遙一、稅收漏洞產(chǎn)生的原因造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅的原因是多方面的袁但主要原因是納稅人納稅意識(shí)不強(qiáng)袁有的納稅人甚至是受利益驅(qū)使故意偷逃稅遙稅收漏洞主要表

2、現(xiàn)在以下幾個(gè)方面院一是有些開(kāi)發(fā)商故意將預(yù)收的售房款計(jì)入其他往來(lái)賬戶袁將罰息收入堯沒(méi)收的違約保證金堯定金等收入作為營(yíng)業(yè)外收入或計(jì)入往來(lái)賬戶袁或是將手續(xù)費(fèi)等支出直接從售房收入中抵減袁以此偷逃稅遙二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多堯稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重袁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金大袁其因資金緊張等原因一般會(huì)如實(shí)計(jì)算稅款袁但存在某些企業(yè)進(jìn)行虛假申報(bào)或不實(shí)際繳納稅款的情況遙三是在發(fā)票上動(dòng)手腳遙我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)在某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本地的一些工程成本結(jié)算單據(jù)中袁竟有從數(shù)千

3、公里以外的省份開(kāi)具出的材料采購(gòu)發(fā)票袁而事實(shí)上這種建材在本地隨處可見(jiàn)袁并不屬于緊俏商品遙企業(yè)還會(huì)在報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用時(shí)巧立名目袁以增加成本遙四是有些開(kāi)發(fā)商利用連續(xù)滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有意無(wú)意地延長(zhǎng)項(xiàng)目決算期袁使其成本暫時(shí)無(wú)法結(jié)清袁最終使得企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定遙五是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)袁與其他行業(yè)相比具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)袁企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用袁加之對(duì)稅法的了解不夠袁從而容易造成漏稅遙二、稅收審查重點(diǎn)員援企業(yè)所得稅

4、及營(yíng)業(yè)稅遙企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅是偷漏稅野重災(zāi)區(qū)冶遙企業(yè)隱匿應(yīng)稅收入的主要手段有院將取得的商品房預(yù)售款長(zhǎng)期掛在野預(yù)收賬款冶堯野其他應(yīng)付款冶等科目袁不申報(bào)繳納應(yīng)交的稅金曰以工程尚未決算和收入堯成本堯費(fèi)用無(wú)法確定為由袁將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售款長(zhǎng)期掛在野應(yīng)付賬款冶堯野其他應(yīng)付款冶和野預(yù)收賬款冶等往來(lái)科目袁不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷(xiāo)售額曰銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)堯儲(chǔ)藏室等附屬配套設(shè)施不開(kāi)具增值稅發(fā)票袁隱匿和不申報(bào)應(yīng)稅收入曰將自建房轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)堯獎(jiǎng)勵(lì)堯抵償債務(wù)

5、等不視同銷(xiāo)售曰將完工可售的房地產(chǎn)用做對(duì)外投資或分配給股東淵或投資人冤不視同銷(xiāo)售曰以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品淵完工可售的房地產(chǎn)冤換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)袁不視同銷(xiāo)售等遙另外袁在收取購(gòu)房款的同時(shí)袁企業(yè)通常將代收?qǐng)虼鷫|的款項(xiàng)通過(guò)野其他應(yīng)付款冶堯野應(yīng)付賬款冶等往來(lái)科目核算袁不將這部分價(jià)外費(fèi)用并入營(yíng)業(yè)額袁擅自削減稅基而少記營(yíng)業(yè)稅遙企業(yè)擠占堯多提堯虛列完工產(chǎn)品成本的主要手段有院不遵循配比原則袁不在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)堯前期

6、設(shè)施建設(shè)費(fèi)堯建筑安裝工程費(fèi)堯公共設(shè)施配套費(fèi)以及開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的間接費(fèi)用堯借款費(fèi)用等袁將這些費(fèi)用全部作為完工產(chǎn)品成本曰以工程完工未結(jié)算為由袁高估建筑安裝工程費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)袁將其長(zhǎng)期掛在野其他應(yīng)付款冶和野應(yīng)付賬款冶科目袁虛增成本曰通過(guò)預(yù)提野工程維修金冶等形式加大產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本曰多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本及稅金袁甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)作為已完工銷(xiāo)售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費(fèi)一并扣除袁減少已售產(chǎn)品銷(xiāo)售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額等遙因此袁在企業(yè)所得稅方面袁應(yīng)重點(diǎn)審查

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入堯其他業(yè)務(wù)收入堯投資收益堯營(yíng)業(yè)外收入堯其他各項(xiàng)應(yīng)稅收入的核算是否真實(shí)堯準(zhǔn)確曰各項(xiàng)收入是否全部按規(guī)定入賬袁有無(wú)已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)或作賬外收入的情況曰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目的金額支出是否真實(shí)堯合法袁重點(diǎn)審查業(yè)務(wù)招待費(fèi)堯廣告費(fèi)堯租賃費(fèi)堯工資及相關(guān)費(fèi)用堯財(cái)產(chǎn)損失堯捐贈(zèng)支出堯改擴(kuò)建及裝修工程支出堯管理費(fèi)等項(xiàng)目曰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是否符合規(guī)定袁應(yīng)重點(diǎn)審查土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)堯基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)堯建筑安裝工程費(fèi)堯公共配套設(shè)

8、施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等遙在營(yíng)業(yè)稅方面袁應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)有無(wú)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)堯納稅申報(bào)是否真實(shí)準(zhǔn)確袁預(yù)收款是否按規(guī)定納稅袁以房換房堯以地?fù)Q房堯以房地產(chǎn)抵債堯無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)堯集資建房堯委托建房堯合作建房等行為是否按規(guī)定納稅等遙圓援土地增值稅遙土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率袁稅率為猿園豫耀遠(yuǎn)園豫袁稅負(fù)較重遙要檢查土地增值額的計(jì)算是否正確袁【摘要】本文論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收漏洞產(chǎn)生的原因袁并指出了在審計(jì)過(guò)程中對(duì)企業(yè)所得稅堯營(yíng)業(yè)稅堯土地增值稅堯房

9、產(chǎn)稅等審查項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的方面遙【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入稅收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的稅收審查重點(diǎn)山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院牟韶紅援財(cái)會(huì)月刊淵理論冤窯源緣窯陰陰全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊全國(guó)中文核心期刊陰首先袁在收入審查方面應(yīng)關(guān)注企業(yè)有無(wú)將房地產(chǎn)收入長(zhǎng)期掛賬堯不及時(shí)申報(bào)納稅的情況袁有無(wú)企業(yè)取得的實(shí)物收入被遺漏的情況袁有無(wú)房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的情況遙其次袁在土地增值稅扣除項(xiàng)目金額審查過(guò)程中袁應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否將取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金在已開(kāi)發(fā)

10、轉(zhuǎn)讓和未開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行正確分配曰檢查企業(yè)成本核算是否真實(shí)堯準(zhǔn)確袁有無(wú)將不屬于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本堯費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本曰應(yīng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同堯會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)袁看成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法是否正確袁有無(wú)虛列堯多轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售成本曰審查借款利息支出是否按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行袁超過(guò)上浮幅度部分是否作為扣除項(xiàng)目金額袁對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息是否作為扣除項(xiàng)目金額曰在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)袁對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除等遙總之袁對(duì)土地增值稅

11、進(jìn)行審計(jì)時(shí)袁關(guān)鍵是核實(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入和法定的扣除項(xiàng)目金額袁以此確定增值額和適用稅率袁最終核實(shí)應(yīng)納稅額遙猿援房產(chǎn)稅遙房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法袁稅率分別為員援圓豫和員圓豫遙現(xiàn)行稅法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前袁對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品袁因此在這部分商品房出售前不對(duì)其征收房產(chǎn)稅遙但是對(duì)于出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租堯出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅遙對(duì)房產(chǎn)稅

12、進(jìn)行審查時(shí)袁應(yīng)該非常關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)年未賣(mài)出的房產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀況袁如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租堯出借而仍然長(zhǎng)年掛賬的情況等遙抽查部分存貨或突擊檢查以判斷存貨的實(shí)際使用狀況遙另外袁由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有大量的房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品袁因此大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均會(huì)為本企業(yè)無(wú)房員工提供優(yōu)惠房租的住房遙按照稅法規(guī)定袁從圓園園員年員月員日起袁企業(yè)按照政府規(guī)定的價(jià)格向職工出租的公有住房堯企業(yè)自有住房免繳房產(chǎn)稅遙當(dāng)這部分出租住房滿足條件時(shí)袁企業(yè)應(yīng)從自用房產(chǎn)的房產(chǎn)原值中扣除遙源援個(gè)人所

13、得稅遙由于收入一般由野月基本工資垣月獎(jiǎng)金垣年度獎(jiǎng)金冶構(gòu)成袁對(duì)于個(gè)人所得稅野工資薪金冶部分的審查袁一般要關(guān)注以下幾點(diǎn)院對(duì)于直接通過(guò)野管理費(fèi)用冶堯野銷(xiāo)售費(fèi)用冶科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅曰對(duì)從野盈余公積冶堯野利潤(rùn)分配冶賬戶中提取支付的獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資堯薪金所得及是否扣繳個(gè)人所得稅曰對(duì)于員工推銷(xiāo)產(chǎn)品的提成收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅遙另外要特別注意的是袁如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在完全或者部分為員工負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的情況袁在計(jì)算應(yīng)

14、納稅額時(shí)袁是否將支付額換算成含稅收入后計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅遙除了這些常見(jiàn)的偷逃稅手段外袁應(yīng)更加關(guān)注的是袁為能適用較低一檔的稅率袁許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)袁有意將所有員工該月份工資加總袁再按照人頭平均分配計(jì)算出人均月份應(yīng)納稅所得額袁這樣通過(guò)高低收入者的收入對(duì)沖袁從而降低企業(yè)員工整體個(gè)人所得稅稅率袁使得企業(yè)代扣代繳的個(gè)人所得稅款減少遙緣援印花稅遙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的相關(guān)合同有購(gòu)銷(xiāo)合同堯建筑安裝工程承包合同堯財(cái)產(chǎn)租賃合同堯借款合同

15、堯營(yíng)業(yè)賬簿和權(quán)利許可證照袁這些均需繳納印花稅袁應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注這些合同是否進(jìn)行了貼花并劃銷(xiāo)及其適用稅率是否正確等遙例如袁簽訂借款合同時(shí)袁是否根據(jù)野借款合同冶稅目袁按照野合同所載借款金額伊園援園緣譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅曰在設(shè)計(jì)階段袁簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)袁是否根據(jù)野建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同冶稅目的規(guī)定袁按照野收取費(fèi)用伊園援緣譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅曰在建筑安裝階段袁簽訂建筑安裝工程承包合同時(shí)袁是否根據(jù)野建筑安裝工程承包合同冶稅目袁按照野承包金

16、額伊園援猿譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅曰在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段袁銷(xiāo)售商品房前已經(jīng)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的袁是否按照野產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)冶稅目袁按照野合同所載金額伊園援緣譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅曰銷(xiāo)售商品房前尚未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的袁是否按照野買(mǎi)賣(mài)合同冶稅目袁按照野合同所載金額伊園援猿譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅曰當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未銷(xiāo)售商品房出租的袁是否按照野財(cái)產(chǎn)租賃合同冶稅目袁按照野合同所載租賃金額伊員譯冶的方法來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅遙另外袁按照現(xiàn)行稅法

17、規(guī)定袁企業(yè)與相關(guān)單位簽訂的有關(guān)會(huì)計(jì)堯法律等具有專(zhuān)業(yè)技能的咨詢(xún)合同無(wú)需繳納印花稅遙但在實(shí)務(wù)中袁大多數(shù)企業(yè)對(duì)于這部分咨詢(xún)性質(zhì)的合同繳納印花稅曰許多開(kāi)發(fā)商對(duì)于在項(xiàng)目前期的勘察設(shè)計(jì)方面向相關(guān)專(zhuān)家咨詢(xún)而簽訂的合同也繳納了印花稅遙根據(jù)對(duì)稅法立法本意的理解袁開(kāi)發(fā)企業(yè)與勘察單位訂立的勘察設(shè)計(jì)合同應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)合同納稅袁但是勘察咨詢(xún)合同可視為中介性質(zhì)咨詢(xún)合同袁可以暫不納入印花稅納稅范圍遙實(shí)務(wù)中尤其應(yīng)該注意的是袁這部分以前年度已經(jīng)貼花的多繳納的印花稅款袁根據(jù)