房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)

1、1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)一、定義一、定義本文所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區(qū)域性較強(qiáng)。4、自償性特征。三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素2商住項(xiàng)目區(qū)位和客戶群（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型購(gòu)房群體）股東品牌和實(shí)力（股東和集團(tuán)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場(chǎng)

2、品牌）成本與價(jià)格（跌價(jià)空間市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)合理可比項(xiàng)目除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險(xiǎn)（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵實(shí)力：完工風(fēng)險(xiǎn)、整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力品牌：銷售風(fēng)險(xiǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)四、申請(qǐng)人及股東審查要點(diǎn)四、申請(qǐng)人及股東審查要點(diǎn)主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級(jí)）的實(shí)力和市場(chǎng)品牌。1、股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：33、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無(wú)償移交或

3、還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險(xiǎn)1、整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝毛坯，分期概況（包括前期開(kāi)發(fā)進(jìn)展）。2、授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。（三）四證取得情況（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預(yù)計(jì)后續(xù)取得時(shí)間。（四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)（四）項(xiàng)目總

4、投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對(duì)銷售滾動(dòng)投入依賴度是否過(guò)高1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目對(duì)比有無(wú)優(yōu)勢(shì)，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)合理區(qū)間；2、籌資計(jì)劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動(dòng)投入依賴是否過(guò)高。3、關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來(lái)源。對(duì)我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對(duì)措

5、施。（五）（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)間和竣工入住時(shí)間。（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)主要審查周邊銷售去化率和價(jià)格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價(jià)格、授信項(xiàng)目按可比價(jià)格測(cè)算的銷售收入。1、周邊可比項(xiàng)目銷售情況。2、授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價(jià)格、資金回款情況。3、授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析