房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)

1、1房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)從房地產(chǎn)貸款運(yùn)作的全過程來看，貸后管理是貸款風(fēng)險(xiǎn)化解的最后環(huán)節(jié)和途徑。因此，對(duì)房地產(chǎn)貸款的貸后管理監(jiān)控是十分必要的。本文將從貸后管理風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)入手對(duì)房地產(chǎn)授信項(xiàng)目進(jìn)行貸后階段風(fēng)險(xiǎn)管理，其風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況、財(cái)務(wù)情況、工程進(jìn)展情況展開，最后通過銷售情況分析，避免貸款資金的挪用和項(xiàng)目銷售收入的挪用[1、2]。貸后管理這一階段主要工作是對(duì)貸款資金及還款來源進(jìn)行后期跟蹤、監(jiān)控，對(duì)不符合貸款合同規(guī)定

2、的違規(guī)行為及時(shí)制止；對(duì)于嚴(yán)重違約的借款方要及時(shí)知會(huì)，必要的要訴諸法律，切實(shí)保護(hù)銀行利益，從而防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。一、房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目貸后經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況分析1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況監(jiān)控。銀行信貸人員要對(duì)房地產(chǎn)授信項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，對(duì)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)情況進(jìn)行調(diào)查。一方面，要注意企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中是否出現(xiàn)顯著變化，是否出現(xiàn)隱瞞經(jīng)營(yíng)情況的現(xiàn)象及其他異?，F(xiàn)象；另一方面，對(duì)異常情況一定要調(diào)查和分析，找出問題根源。此外，還要關(guān)注借款人的管理水平

3、，管理框架，人員變化，員工士氣及內(nèi)部人員的道德風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響。2.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況監(jiān)控。財(cái)務(wù)狀況變化是企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況還款能力、來源變化的直接反映。銀行應(yīng)在貸款發(fā)放后定期收集企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注并分析異常的財(cái)務(wù)變動(dòng)及不合理的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的橫向及3補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直到工程竣工驗(yàn)收交付使用。（2）進(jìn)度控制。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目正式開始后，必須監(jiān)控項(xiàng)目的進(jìn)度以保障每項(xiàng)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，掌握各工程活動(dòng)的實(shí)際工期信息，如開始時(shí)間，記錄

4、并在貸后查訪過程中反映工期受到影響及其原因；預(yù)期到該工程活動(dòng)完成尚需要的時(shí)間或結(jié)束的日期，這通常需要考慮剩余的工作量、已有的拖延、后期工作計(jì)劃的安排和后期工作效率的提供因素。（3）工期延誤延期的控制。造成工程進(jìn)展拖延的主要原因應(yīng)包含以下兩個(gè)方面：一是承包單位自身的原因，二是非承包單位的原因。前者造成的工程拖延為延誤，后者造成的工程拖延為延期。①工程延誤。當(dāng)授信項(xiàng)目出現(xiàn)工程延誤時(shí)，監(jiān)理工程師有權(quán)要求承包單位采取措施加快施工進(jìn)度。如經(jīng)過一段

5、時(shí)間后，實(shí)際進(jìn)度仍然對(duì)于預(yù)期且影響到項(xiàng)目按期竣工時(shí)，銀行信貸人員也應(yīng)及時(shí)掌握相關(guān)信息，并及時(shí)核對(duì)工程款及材料購(gòu)置款的支付記錄，審查延誤的主要原因，必要時(shí)停止支付工程款，通過房地產(chǎn)開發(fā)商及工程監(jiān)理公司要求是施工企業(yè)整改或承延誤賠償。②工程延期。對(duì)于承包單位以外的原因造成的工程延期，銀行信貸人員應(yīng)高度重視并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)審查各項(xiàng)工程款項(xiàng)是否支付到位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃是否發(fā)生變更等影響施工進(jìn)度的各種原因，同時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)理公司出具