房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點(diǎn)

1、,房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，再加上物業(yè)管理。,房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 ——房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為,推廣銷售,交付使用,,,,,前期(決策期)：由拿地到方案確定—重在決策(項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵),土地整理、獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),物業(yè)管理,資源獲取,資

2、源加工,資源流通與管理,中期(實(shí)施期) ：由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收—重在執(zhí)行（過程管理）,后期(運(yùn)營期)：由銷售到售后管理—重在服務(wù)（總結(jié)反饋）,項(xiàng)目啟動（即項(xiàng)目啟動時間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時

3、間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）

4、； 主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； 竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時間）；售后管理（售后管理的時間）。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 ——企業(yè)視角的流程控制,,目錄,,,,,,土地一級開發(fā),,,,,前期投資分析階段,獲取開發(fā)土

5、地階段,可行性研究與立項(xiàng)階段,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,1,,2,3,4,5,,,銷售階段,6,,,物業(yè)管理,7,土地一級開發(fā)（生地—熟地）,是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二

6、級開發(fā)。 土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。,,前序——土地基礎(chǔ)知識,獲取土地三種方式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場: ①投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司; ②土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等

7、稅費(fèi); ③收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個超大型地產(chǎn)項(xiàng)目。土地市場： 通過土地一級整理，以及土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價

8、高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,,土地一級整理,一、土地一級開發(fā)模式,,土地一級整理,二、土地一級開發(fā)內(nèi)容,,土地一級整理,三、一級土地開發(fā)運(yùn)作流程,,項(xiàng)目可行性研究,,成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案制定,征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè),,,,,區(qū)域推廣,,,,,啟動盤打造,,土地出讓,,,,,城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,城市概況,,投資環(huán)境調(diào)查,………………,,,,成立運(yùn)作團(tuán)隊(duì),確定合作伙伴（法律/顧問）,,,與政府簽訂相關(guān)合同,,,案例研究

9、,功能定位,,,形象定位,,,區(qū)域總體規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃,,,城市空間設(shè)計(jì),,景觀設(shè)計(jì),,…………,,銀行資金介入,,銀行資金退出,前期投資分析階段,對項(xiàng)目所在地區(qū)和區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，決定項(xiàng)目的可操作性、投資收益等。,,前期投資分析階段,一、項(xiàng)目初步可行性調(diào)查,,前期投資分析階段,二、項(xiàng)目投資分析及其作用,獲取開發(fā)土地階段,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其

10、他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。,,獲取開發(fā)土地階段,土地分類,土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。,注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有,,,,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式,,,,,招拍掛出讓,協(xié)議出讓,1、辦理國有土地使用權(quán)競投事宜2、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳清土地出讓金3、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4、辦理《建

11、設(shè)用地批準(zhǔn)書》5、辦理《國有土地使用權(quán)證》,1、辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估2、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳清土地出讓金3、辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》4、辦理《拆遷許可證》5、辦理拆遷公告6、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議7、辦理拆遷結(jié)案8、辦理《國有土地使用權(quán)證》,土地收購,項(xiàng)目公司收購,1、轉(zhuǎn)讓、受讓人必須以書面形式協(xié)商一致；2、已有政府批文的必須列明；3、政府允許轉(zhuǎn)讓的條件；4、股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓的，辦理工商變更登記、辦理

12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；5、澄清債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；6、未交或未結(jié)清出讓金的，約定責(zé)任人和承擔(dān)方式。,項(xiàng)目公司收購,用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司。原則上均簽訂合作開發(fā)協(xié)議書，需注意的是要體現(xiàn)為約定合作雙方權(quán)責(zé)，避免糾紛，保障各自權(quán)益。,,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：招標(biāo),招標(biāo),投標(biāo),開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo),簽約,領(lǐng)證,由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)

13、通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)名并提供有關(guān)資料；然后由評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金。,投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點(diǎn)，將密封后的投標(biāo)書投入指定的專用標(biāo)箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無效。,招標(biāo)方邀請建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員

14、組成評標(biāo)委員會。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會主持。評標(biāo)委員會對投標(biāo)書實(shí)行公開評標(biāo)，決定中標(biāo)者。,中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂《土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書》；簽訂協(xié)議時中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。,中標(biāo)人《國有土地使用權(quán)出讓合同書》和《土地開發(fā)協(xié)議書》的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土

15、地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。,,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：拍賣,拍賣公告,競買人報(bào)名,交納保證金,公開拍賣,土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告,競買人報(bào)名參加競買并索取有關(guān)文件,競買人向拍賣人報(bào)送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌,是指在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。,在約定的時間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣

16、：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。,,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：掛牌,發(fā)布掛牌公告,出售掛牌文件,受理競買申請,審查掛牌資格,掛牌

17、,揭牌,簽訂出讓合同,公布成交結(jié)果,出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點(diǎn)。,在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。,在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。,根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通

18、知其參加掛牌活動。,在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價、更新顯示掛牌報(bào)價。,在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金。,掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。,,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：土地轉(zhuǎn)讓（收購）,轉(zhuǎn)讓雙方提出書面申請,受理審查,現(xiàn)場勘測,地價評估,

19、填寫轉(zhuǎn)讓申請審批表,審      批,報(bào)局批準(zhǔn),簽定國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,轉(zhuǎn)讓土地報(bào)件1、用地申請2、土地使用證(原件)3、原出讓合同，批復(fù)文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書)4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見6、土地評估報(bào)告7、雙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表復(fù)印件、法人證書復(fù)印件,,獲取開發(fā)土地階段,舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序,準(zhǔn)備資料和儀器,變更

20、權(quán)屬調(diào)查,變更地籍號,地籍勘丈,有關(guān)地籍資料變更,注：對改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作。,注：舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點(diǎn)號按本街坊編號原則編號。,（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）,注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。,準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,變更地籍號,地籍勘丈,

21、準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,地籍管理:是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。,可行性研究與立項(xiàng)階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，編寫可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目的策劃與開發(fā)工作做準(zhǔn)備。,,可行性研究與立項(xiàng)階段,（一）可行性研究的內(nèi)容1、總論

22、：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議；2、市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測；3、開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)；4、明確資源、原材料及公用設(shè)施條件；5、確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求；6、項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時間；7、資金來源及融資方式；8、項(xiàng)目銷售和租賃收入預(yù)測；9、國民經(jīng)濟(jì)評價和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價；10、項(xiàng)目評價與結(jié)論。,,可行性研究與立項(xiàng)階段,（二）可行性研究的作用1、

23、可研是作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可研決定是否操作該項(xiàng)目。2、可研是作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。銀行根據(jù)可研判斷，借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款利率。3、可研是向當(dāng)?shù)卣⒓捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。4、可研是作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為

24、進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。5、根據(jù)可研對特定方案的評價，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制訂機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)等。6、可研是作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。,,可行性研究與立項(xiàng)階段,項(xiàng)目立項(xiàng)是取得政府主管部門（計(jì)劃發(fā)展委員會）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。對于房地產(chǎn)商來說，本階段的主要工作是：1、起草并向發(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書；2、取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù)；3、依據(jù)項(xiàng)目建

25、議書批復(fù)；4、編制可行性研究報(bào)告；5、報(bào)發(fā)改委審批獲準(zhǔn)，并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。,,可行性研究與立項(xiàng)階段,房地產(chǎn)企業(yè)各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)

26、行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。,包含的主要設(shè)計(jì)階段：,概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計(jì)：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和

27、評價經(jīng)驗(yàn)的缺失。,,可行性研究與立項(xiàng)階段,詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建開工時間開盤時間,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì)研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會區(qū)域單體確認(rèn)實(shí)施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì),方案文本中，最重要兩張圖——項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃分為：施工前準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段

28、，貫穿整個房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營許可證,項(xiàng)目手冊,計(jì)委,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報(bào)批,土地交易,開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,,,,,,規(guī)劃局,,中標(biāo)通知書,質(zhì)檢站散水辦勞保辦

29、定額站安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,,城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,,,,,,,,,,,,,,,項(xiàng)目規(guī)劃批建流程,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,1、施工前準(zhǔn)備階段在項(xiàng)目施工前，投資開發(fā)部門需要辦理項(xiàng)目建筑工程和配套工程的報(bào)批報(bào)建工作，包括對施工單位與監(jiān)理單位的招標(biāo)、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、相關(guān)合同的簽訂，以及臨時施工用水、用

30、電、臨時出口和臨時排水證的辦理，最終取得《建筑工程施工許可證》，工程方可正式開工。 2、項(xiàng)目施工階段投資開發(fā)部門在項(xiàng)目施工階段需要對外做好小區(qū)地名、道路命名以及各期門牌、通郵的申報(bào)工作，小區(qū)永久供水供電供氣、通信工程的報(bào)批工作，還有市政設(shè)施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的報(bào)批工作。 3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程竣工之后，需要項(xiàng)目驗(yàn)收開發(fā)與移交工作。投資開發(fā)部門在項(xiàng)目各項(xiàng)工程通過驗(yàn)收后，需要辦理《建設(shè)工

31、程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，然后進(jìn)行項(xiàng)目各配套設(shè)施的移交工作。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之一：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,1、釋義《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。2、辦理流程以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出

32、讓合同，向城市縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟@批的辦理新證，舊證上交，不批準(zhǔn)的，書面答復(fù)。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之二：《國有土地使用權(quán)證》,1、釋義《國有土地

33、使用權(quán)證》又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。2、辦理流程獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）土地出讓成交后，10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同繳納，最遲不得超

34、過一年；（2）超合同約定動工滿一年未動工，從高征收閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動工，無償收回使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工，但開發(fā)面積不足1/3或已投不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)一年的，按閑置土地處置。（3）土地使用年限屆滿的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，一般應(yīng)重簽出讓合同并繳納出讓金。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,1、釋義《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確

35、認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。2、辦理流程申請階段：房地產(chǎn)開發(fā)商持申報(bào)材料，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書”；到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書”。取證階段：房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表”，并將申報(bào)表連同施工圖及其他申報(bào)材料送規(guī)劃局辦

36、理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時，在規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。最后領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）有效期限為兩年；（2）工程擴(kuò)建、改建必須取得新證后方可開工；（3）施工中不可以擅自調(diào)整容積率。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之四：《建設(shè)工程施工許可證》,1、釋義《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件

37、、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。2、辦理流程辦理該證前期工作包括：建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)；建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督的辦理等。開發(fā)商填報(bào)“建設(shè)工程施工許可申請表”、“工程質(zhì)量責(zé)任卡”、“質(zhì)監(jiān)委托書”，連同其他材料送建設(shè)局辦理，在交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》。3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）領(lǐng)取該證之日起三個月內(nèi)需開工，可申請兩次

38、延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止；（2）在建工程中止施工之日起一個月內(nèi)需向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，復(fù)工時應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)“建設(shè)工程施工許可證”。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之五：《商品房預(yù)售許可證》,1、釋義《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

39、房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。2、辦理流程商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：（1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期

40、；（6）物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?，F(xiàn)房銷售的，需具備房屋所有權(quán)證，不再辦理“商品房銷售許可證”；（2）取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房的，在公開房源時，需明碼標(biāo)價，不得加價。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,工程建設(shè)的相關(guān)知識一：,工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；整

41、體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收。,,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,工程建設(shè)的相關(guān)知識二：,影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立

42、面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費(fèi)等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。,銷售階段,商品房的銷售，分為現(xiàn)房和期房，兩者釋義不同，銷售所具備的條件有所不同。,,銷售階段,,,1、期房期房，即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者

43、在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 2、現(xiàn)房現(xiàn)房，是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。,,銷售階段,,,商品房銷售的注意事項(xiàng)1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)；2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍；3、審查五證：（1）國有土地證書； （2

44、）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證書； （4）開工許可證； （5）商品房預(yù)售許可證書。4、審查所要購買的房屋是否已作抵押。,,銷售階段,,,售前階段,售中階段,售后階段,,,,市場、客戶、產(chǎn)品,客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷,風(fēng)險(xiǎn)控制,策劃咨詢、代理公司,銷售代理、廣告代理、媒體,律師行、銀行、房管部門,企

45、業(yè)視角的銷售三階段,,銷售階段,,,企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制,組建銷售團(tuán)隊(duì)； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）項(xiàng)目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等）項(xiàng)目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營銷活動方案等）項(xiàng)目展示區(qū)包裝方

46、案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）項(xiàng)目第一次廣告出街；公司及項(xiàng)目品牌推廣；項(xiàng)目展示區(qū)開放；項(xiàng)目價格聽證會；項(xiàng)目一期開盤；營銷費(fèi)用預(yù)算。,,銷售階段,,,企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制,物業(yè)管理,,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)管理,一、物業(yè)管理法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)管理委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)

47、收； 4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)； 5、安排簽訂管理公約； 6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書； 7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求； 8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立。 二、物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)； 2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金； 3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)； 4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)； 5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物