房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程,2011.01,內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程二、土地與土地使用權(quán)獲得三、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的基本概念四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序五、開(kāi)發(fā)成本和涉及稅收六、參考法律法規(guī),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程,項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）取得項(xiàng)目土地使用權(quán)拆遷安置招標(biāo)、投標(biāo)開(kāi)工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工商品房的銷(xiāo)售物業(yè)管理,二、土地與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策2、土地的開(kāi)發(fā)與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策

2、,1．社會(huì)主義公有制　　 《土地管理法》規(guī)定中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。2．全民所有制與勞動(dòng)群眾集體所有制　　　全民所有制：用地單位、個(gè)人只有使用權(quán)，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。 　　　集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。3．農(nóng)民集體的范圍　　（1）村農(nóng)民集體；　?。?）村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；　　（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,4．國(guó)有土地的范圍（1）城市

3、市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國(guó)家所有，有的屬于集體所有。屬于國(guó)家所有的是指已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（3）國(guó)家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,(一)政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備

4、 1、含義:城市政府通過(guò)設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購(gòu)、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開(kāi)發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。(二)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)　　1、含義:按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為?！　?、模式　　 純政府模式、政府與企業(yè)合作模式、受政府授權(quán)委托

5、的企業(yè)模式,2、土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā),（三）獲取土地使用權(quán)的途徑　　1、土地使用權(quán)出讓　　(1)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán):市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為?！　?2)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán):出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出家結(jié)構(gòu)確定土地使用者的行為。　　(3)掛牌出讓國(guó)有

6、土地使用權(quán):出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為　　(4)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán):國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,2、土地使用權(quán)劃撥　　縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將

7、土地使用權(quán)無(wú)償支付給土地使用者的行為。　　3、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)　　對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)　　4、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作　　土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式,,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中國(guó)有土地使用權(quán)的獲得（二級(jí)開(kāi)發(fā)）　　1、招標(biāo)　　2、拍賣(mài)　　3、掛牌　　4、舊城改造和城市更新　　5、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作：土地轉(zhuǎn)讓、公

8、司入股、并購(gòu)或合伙等方式,三、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的基本概念,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類(lèi)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類(lèi),2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,1、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系？3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？4、什么是“五證、二書(shū)”？ 5、什么是預(yù)售登記 6、什么是期房？什么是現(xiàn)房？7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則？,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,1、什么

9、是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 　　　　建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外?！　　　〗ㄖ芏龋杭唇ㄖ采w率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。　　　　綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！　　　∫陨纤岬降囊?guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地

10、面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系？,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？　　　 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 　 七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。 4、什么是“五證、二書(shū)”？ 　?。?）《建筑用地規(guī)劃許可證》 　?。?）《建設(shè)工程規(guī)劃

11、許可證》 　　（3）《國(guó)有土地使用證》 　?。?）《建設(shè)工程開(kāi)工證》 　?。?）《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》 　?。?） “兩書(shū)” 《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,5、什么是預(yù)售登記 　　 　　辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)，可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)的商品房是一種期得利益，通過(guò)辦理預(yù)售，預(yù)購(gòu)登記手續(xù)

12、，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。預(yù)售登記手續(xù)一般由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理。6、什么是期房？什么是現(xiàn)房？　　　　期房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?！　　　‖F(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)

13、證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。,7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則？總體規(guī)劃：是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所做的總體安排和布局。 詳細(xì)規(guī)劃 ：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的具體安排。規(guī)劃各類(lèi)用地，規(guī)定建筑物高度、密度、容積率的控制指標(biāo)，確定道路紅線位置、斷面型式、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，并確定工程管線的走向、管徑和工

14、程設(shè)施的用地界線，同時(shí)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。 法定圖則：法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門(mén)每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對(duì)分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計(jì)等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些名詞,四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可3、 建筑工程招標(biāo)4、開(kāi)工申請(qǐng)與審批5、前期工作的其他環(huán)節(jié)6、建設(shè)階段7、竣工驗(yàn)收8、銷(xiāo)售階

15、段,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén),1、到國(guó)土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。 2、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)： (1)、發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 (2)、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 (3)、建委（建設(shè)局）辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。 (4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。 (5)、文

16、化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (6)、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén),3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： (1)、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 (2)、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 (3)、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (4)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃

17、總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 (5)、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén),4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： (1)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 (2)、消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 (3)、交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 (4)、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 (5)、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 (6)、市政部

18、門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 (7)、建設(shè)局制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 (8)、建設(shè)局對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 (9)、建設(shè)局根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén),5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦

19、理以下一般事項(xiàng)： (1)、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 (2)、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 (3)、建設(shè)局、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 (4)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén),6、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： (1)、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 (

20、2)、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書(shū)。 (3)、建設(shè)局組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。,（一）土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理　　1、出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖?！　?1)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括:地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高

21、度、停車(chē)位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須設(shè)置的公共設(shè)施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及其他要求?！　?2)附圖包括:地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高、出入口位置、建筑界限以及地塊周?chē)貐^(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件?！　?、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)

22、劃管理　　1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段　　對(duì)應(yīng):城市規(guī)劃管理部門(mén)下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》　　2、申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可階段》階段　　對(duì)應(yīng):規(guī)劃管理部門(mén)下發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　　3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段　　對(duì)應(yīng):《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》　　4、設(shè)計(jì)方案審批階段　　“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)”　　5、申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可,（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式　　招標(biāo)方式有：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)

23、　　1、公開(kāi)招標(biāo)　　是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。　　2、邀請(qǐng)招標(biāo)　　指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)?！　”谎?qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3~10個(gè)之間。,3、 建筑工程招標(biāo),（二）招標(biāo)條件　　條件：該項(xiàng)目納入了城市年度開(kāi)工計(jì)劃、開(kāi)發(fā)商獲得了土地使用權(quán)、領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了“三通一平”或 “七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖

24、紙齊備，資金和主要建筑材料已經(jīng)落實(shí)，同時(shí)取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)辦理的建設(shè)工程開(kāi)工審批手續(xù)?！　≈饕绦颍骸　　　　〕之?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開(kāi)工審批表”和招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，開(kāi)發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理部門(mén)登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。獲得批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。,3、 建筑工程招標(biāo),4、開(kāi)工申請(qǐng)與審批,（一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》在城市規(guī)劃區(qū)的

25、建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工場(chǎng)地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求已經(jīng)通過(guò)招標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。建設(shè)資金已落實(shí)持有人防部門(mén)出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了有關(guān)費(fèi)用,（二）申請(qǐng)辦理施工許可證的程序,發(fā)證

26、機(jī)關(guān)在收到以上材料后，符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于不符合條件的，15日內(nèi)應(yīng)書(shū)面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。有關(guān)材料不足，應(yīng)從補(bǔ)充材料之日起計(jì)算。建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。,4、開(kāi)工申請(qǐng)與審批,5、前期工作的其他環(huán)節(jié),征地、拆遷、補(bǔ)償施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整市政設(shè)施建設(shè)協(xié)議安排短期和長(zhǎng)期信貸對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找租（售）的客戶進(jìn)一步分

27、析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程監(jiān)控策略洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等,6、建設(shè)階段,質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理,竣工驗(yàn)收的要求竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收的工作程序竣工結(jié)算編制竣工檔案,7、竣工驗(yàn)收,8、銷(xiāo)售階段,取得《預(yù)售許可證》銷(xiāo)售的形式：開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售、委托物業(yè)代理按揭銷(xiāo)售回款，回款帳戶的控制,五、開(kāi)發(fā)成本和涉及稅收,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅收,1、房地產(chǎn)

28、開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,直接成本：前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)間接成本：銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)成本,,2008年的一份研究報(bào)告，選取全國(guó)8個(gè)城市81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)算出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成,2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅收,（1）開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)　　　營(yíng)業(yè)稅、契稅（開(kāi)發(fā)

29、企業(yè)作為土地受讓方）、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（2）銷(xiāo)售環(huán)節(jié)　　　營(yíng)業(yè)稅（房地產(chǎn)銷(xiāo)售方）、契稅（房地產(chǎn)承受方）、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、地方附加（城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加）（3）保有環(huán)節(jié)　　　城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人）、城市房地產(chǎn)稅（外資企業(yè)和個(gè)人），非營(yíng)業(yè)性住房免征此三類(lèi)稅,五、相關(guān)的法律法規(guī),中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法中華人民共

30、和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例基本農(nóng)田保護(hù)條例中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例,,中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知?jiǎng)潛芡恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法閑置土地處置辦法中華人民共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地登記規(guī)則深圳市城