房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)(重要)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解一、項目立項階段投資機會研究投資機會研究申領項目申領項目《選址意見書選址意見書》及《項目立項批文項目立項批文》申請定點申請定點申請購置土地、辦理申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權手續(xù)土地產(chǎn)權手續(xù)申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知等文件條件通知等文件申領申領《建設用地建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準備階段三、項目建設階段四、項目銷售及售后服務階段首先對投資地

2、區(qū)投資地區(qū)和投資投資環(huán)境環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)《選址意見書》是項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是有計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性

3、報告可行性報告、立項申請書項申請書、資金來源說資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；到城市規(guī)劃管理部門城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文項目立項批文、選址意見選址意見書、申請定點報告申請定點報告、申請用申請用地報告地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書法人代表委托書等文件或證書；到土地管理部門土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同地使用權出讓

4、或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權出讓金；被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等提交建設用地規(guī)劃建設用地規(guī)劃設計總圖設計總圖，供規(guī)劃管理規(guī)劃管理部門部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商《建設用地規(guī)劃許建設用地規(guī)劃許可證可證》三、項目建設階段組織承包商進場組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控加強開發(fā)

5、項目工程管理與監(jiān)控申領申領《商品房預售許可證商品房預售許可證》項目的竣工驗收項目的竣工驗收1、組織監(jiān)理單位進行監(jiān)理2、組織業(yè)主負責供應的材料、設備訂貨1、配合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負責訂購的材料設備及時進場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進度和施工質(zhì)量進行監(jiān)控。6、進行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關系。到房地產(chǎn)市場管理部門

6、申請；應具備條件：1、建設項目各種批準手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設項目投資的25%或已完成單體項目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預售的監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件。2、工程施工進度計劃。3、投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預售方案，方案應說明商品房位置、裝修標準、交付使

7、用日期、預售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應附有商品房預售總平面圖。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：1.完成建設工程全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求；2.有完整的技術檔案和施工管理資料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；4.有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署的工程保修書。不符合上述條件的工程，建設單位不得組織工程的竣工驗收。應提交材料：項目開工報告、竣