房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)報建流程1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復文件土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點批復文件，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。簡單說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復文件由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求以及現(xiàn)在對小戶型比例限制要求等，這些指標都在這個批復文件里體

2、現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及使用年限。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、立項、環(huán)境

3、評估、項目立項主要考察的是項目的投資額及可行性。目前全國各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這方面的管理上也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方則管得非常嚴。立項到底需要什么材料也沒有明確的規(guī)定。立項與其他程序的先后關(guān)系也是不確定的。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。目前為止，很多公司都是建設(shè)項目上

4、馬后，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦下來。3、總平面圖審查這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查小區(qū)的建筑物是怎么排布的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)

5、范，這些東西都是與設(shè)計院對接。總平面圖審查在整個開發(fā)報建過程中最具技術(shù)含量，它直接關(guān)系到下一步的施工、銷售、驗收等等，這個過程一般最少需要2到3個月，往往要和規(guī)劃部門反復修改，來回修改才能通過。4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小

6、區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、在節(jié)能方面肯定是不達標的。8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可這幾項工作基本都是對應的施工單位負責辦理。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須去這兩個站辦理審批手續(xù)。這幾項工作基本都是對應的施工單位負責辦理。10、施工招投標、監(jiān)理報建施工招投標一般是由建設(shè)局指定一家招投標公司辦理，監(jiān)理

7、報建是在完成監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后進行，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核，發(fā)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。一般由施工單位負責整理各項資料匯總辦理。12、放線、驗線圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這就叫放線。放線是規(guī)劃部門下屬的測繪院放，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放

8、線冊。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作直接關(guān)系到日后的竣工驗收。13、預售許可證預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?，F(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元平方米“起”。這方面政策總

9、在調(diào)整。在預售許可方面還有就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。14、規(guī)劃、消防、人防、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，然后對照驗線冊來審查。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位負責搞定。質(zhì)量驗收就是竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)