房地產開發(fā)中設計管理的控制要點

1、<p>　　房地產開發(fā)中設計管理的控制要點</p><p>　　【摘要】本文以房地產開發(fā)設計管理為主題，分析了設計管理的控制要點，從而找出影響設計管理的諸多因素，并將合理的控制方法運用于設計管理的過程中，使開發(fā)企業(yè)獲得更大的經濟效益。 </p><p>　　【關鍵詞】房地產開發(fā)；設計管理；控制 </p><p>　　隨著房地產調控政策的出臺，老百姓的消費觀

2、念日趨理性，市場逐漸冷淡，導致房地產行業(yè)內的競爭愈發(fā)激烈。房地產開發(fā)商開始從自身上找不足，努力提高自身的項目操作能力，積極整合各項資源，利用多種途徑提高自身的核心競爭力。房地產行業(yè)的核心競爭力就是產品本身。要創(chuàng)造出優(yōu)秀的產品，除了先進的管理方法外，產品設計階段就顯得尤為重要。設計階段水平的高低直接影響了工程項目的質量和水平，直接影響了產品是否經濟合理。 </p><p>　　雖然大部分房地產企業(yè)成立了設計部門，但

3、設計管理工作存才諸多問題，如管理流程不規(guī)范、管理程序不清晰等。這些問題給開發(fā)企業(yè)帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進行。明確開發(fā)項目過程中的設計階段控制要點，可以使開發(fā)企業(yè)更有效的實施管理。 </p><p>　　1 找準項目前期產品定位 </p><p>　　在項目設計前，房地產公司需要對項目進行前期研究分析，編寫可行性研究報告。根據(jù)房地產市場宏觀環(huán)境、市場供需求情況及項目本體情況，確定項

4、目產品組合形式。針對項目所處位置及周邊環(huán)境，分析其目標客戶群。通過對周邊競品項目的調查，確定項目的產品戶型配比，從而找準項目的市場定位。 </p><p>　　房地產開發(fā)企業(yè)需要對產品定位信息進行匯總，明確傳達給設計單位的主設計師。房地產開發(fā)企業(yè)在項目運作的前期是否有成熟的開發(fā)構想對設計進度影響很大。有的企業(yè)在項目前期制定了相關方案，在設計階段又有了新的想法，整體推翻了前期構想，這樣使得設計單位不得不修改整體設計

5、方案，浪費了大部分的時間。工程無法進入實施階段，增加了設計成本及公司投入的資金，甚至影響了產品投入市場的最佳時間，嚴重損害了公司利益。 </p><p>　　房地產設計階段前期的項目定位是一項系統(tǒng)工程，確立了定位的同時，也就是確定了目標客戶和目標形象，以及相關的市場推廣策略，單一的定位往往會造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。 </p><p>　　2 編制高質量的設計任務書 </p&

6、gt;<p>　　設計任務書是將房地產企業(yè)的開發(fā)需求明確傳達給設計師的一個載體。設計任務書中需明確項目設計對象及范圍、設計規(guī)模、待建項目的規(guī)劃指標、設計要求及時間、限額設計等。它是設計單位編制設計文件、專家評審方案的主要依據(jù)，一份清晰詳盡的設計任務書，能夠內容全面、切實反映開發(fā)商的意圖，并使設計人員全面理解和正確，從而使提交的設計成果滿足開發(fā)商的需求。 </p><p>　　設計任務書必定是在前期準

7、確的市場地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產企業(yè)才可以設計出符合目標客戶群的產品，并準確傳達給設計公司相關信息，從而減少了后續(xù)因前期策劃階段考慮不周而引起的設計變更等。 </p><p>　　3 合理選擇設計單位 </p><p>　　房地產開發(fā)企業(yè)應遵循合理的工作程序選擇恰當?shù)脑O計單位和主設計師進行項目設計，避免出現(xiàn)中途因某些原因更換乙方的現(xiàn)象。設計單位的選擇應該根據(jù)企業(yè)自身的性質及情

8、況，不要一味的效仿其他企業(yè)，或是固執(zhí)的認為大規(guī)模綜合性的設計單位就一定適合自己公司的項目。正確的做法是根據(jù)項目自身特點，找出在設計階段中最具優(yōu)勢的設計單位。在選擇設計單位時，應充分考慮和比較每家設計公司的設計特長，以便找到適合項目的合作單位。 </p><p>　　除了對設計公司要進行合理的篩選，開發(fā)商還需考察負責項目的主設計師，尤其重點考察主設計師的學歷、技術職稱和設計業(yè)績等，避免能力不足或恃才清高的設計師加入

9、項目。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以先初選公司內部建立的數(shù)據(jù)庫或相關部門推薦的合作單位或主設計師，然后進行實地考察，考察其設計能力和業(yè)績，做好考察記錄和評價，最后公司例會公平打分后選出合適的設計單位或主設計師。 </p><p><b>　　4 優(yōu)化設計方案 </b></p><p>　　設計方案階段，作為房地產企業(yè)的設計管理人員應在乙方設計師提交設計成果后，考慮方案的可實施

10、性及操作性，結合企業(yè)及項目本身，不斷思考，意圖打造符合項目前期定位的產品。 </p><p>　　現(xiàn)如今，設計師一般只站在自己本專業(yè)的角度進行設計，往往容易忽略項目工程整個大局，這就需要房地產開發(fā)企業(yè)的設計管理人員協(xié)調公司內部部門和相關設計單位，協(xié)調好設計單位與施工單位、施工單位與監(jiān)理單位之間的關系，協(xié)調好建筑與結構、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網之間的關系。 </p><p>

11、<b>　　5 評估設計成果 </b></p><p>　　對于任何領域的評估，都必須建立一個定義評估標準、確定這些標準的先后次序和發(fā)展評估程序的過程 。當項目開發(fā)施工完成，業(yè)主入住后，房地產開發(fā)企業(yè)還需對產品的整體設計進行評估分析。一般來說，產品既要進行企業(yè)內部的評估，還要進行外部的評估，包括消費者及顧客反饋。設計管理部門需要對評估后的結果進行匯總分析，得出項目實操后的經驗，并把經驗教訓運

12、用到以后的項目中。 </p><p>　　設計階段是建設工程項目的重要階段之一，從設計單位的選擇到設計方案的確定再到圖紙的審核，每一個環(huán)節(jié)都影響著項目產品的品質，對企業(yè)的生存起著尤為重要的作用。開發(fā)企業(yè)對于設計階段的管理也應該提到日常重要的管理流程上來。如果當設計方案已經敲定，圖紙已出，企業(yè)再來介入管理，那么會降低對投資控制的影響。因而，開發(fā)商在工程的設計階段應實施有效的設計管理，制定相應的措施和流程，以達到控制

13、產品及投資的效果。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] （英）克林?格雷（Colin Gray），（英）威爾?休斯（Will Hughes），建筑設計管理，北京：[中國建筑工業(yè)出版社，2006.260 </p><p>　　[2] 劉國余，設計管理，上海：上海交通大學出版社，2007.35 </