房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制與管理探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制與管理探討</p><p><b>　　【摘要】 </b></p><p>　　近年來，國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競爭愈加激烈。在這種大形勢(shì)下，如何降低成本，如何在同樣的市場(chǎng)競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)，成了房地產(chǎn)開發(fā)商們特別關(guān)注的話題。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的幾個(gè)方面分別進(jìn)行了闡述。 </p

2、><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制與管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p><b>　　【引言】 </b></p><p>　　隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)也進(jìn)入了發(fā)展的巔峰時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是最大的受益者。在激烈的競爭中求得生存和發(fā)展是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)

3、需要考慮的問題。尋找切實(shí)可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法已經(jīng)引起了各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空前重視。 </p><p>　　1、項(xiàng)目決策階段，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的成本管理意識(shí) </p><p>　　長期以來，受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí)，通常采用的是以事后核算為主的靜態(tài)成本模式，沒有明確系統(tǒng)的成本管理目標(biāo)，往往是走一步看一步，計(jì)劃無法跟上變化，這種盲目的粗

4、放式的管理最終將導(dǎo)致成本的不可控制性，要想在競爭日益激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，首先要在企業(yè)管理中樹立競爭意識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)上，做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競爭度、市場(chǎng)購買力等因素，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解，在正確劃分成本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)支出確定開支范圍及擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本測(cè)算各項(xiàng)廢稅支出，預(yù)定支出

5、計(jì)劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性，這樣才能有效控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本，如山東百通公司在開發(fā)煙臺(tái)打撈局三期樓盤時(shí)，政府按照區(qū)位相近原則參照其附近樓面價(jià)格進(jìn)行評(píng)估設(shè)定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢(shì)相異和項(xiàng)目環(huán)境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實(shí)地觀測(cè)，最終協(xié)商將評(píng)估價(jià)調(diào)減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元，省到的就是賺道</p><p>　　2、設(shè)計(jì)階段，優(yōu)化比較，實(shí)

6、行招投標(biāo) </p><p>　　設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售。要選擇出最佳設(shè)計(jì)方案，可以從以下幾個(gè)方面著手： </p><p>　　2.1、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度 </p><p>　　當(dāng)一份施工圖付諸于施工時(shí)，就已經(jīng)決定了工程造價(jià)的高低，即項(xiàng)目的成敗在設(shè)計(jì)階段已大體成型，這一

7、點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)企業(yè)決策者的高度重視。在設(shè)計(jì)階段實(shí)行招投標(biāo)，引進(jìn)競爭機(jī)制，可以迫使設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目做全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資效果和全壽命使用成本，而開發(fā)單位通過對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方面比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以從中選出技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，既能滿足功能要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售。 </p><

8、p>　　2.2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) </p><p>　　積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。當(dāng)前普遍存在設(shè)計(jì)不精，深度不夠的情況，是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)變更較多，給工程造價(jià)控制帶來一定難度，依據(jù)開

9、發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額價(jià)、三材指標(biāo)等，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)哪一個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)的指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。 </p><p>　　2.3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審 </p><p>　　在施工圖紙的設(shè)計(jì)階段，要加強(qiáng)圖紙修改的監(jiān)控和管理。重點(diǎn)對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，保證其技術(shù)先進(jìn)、施工方便、經(jīng)濟(jì)合理。力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門考慮不周或失誤給施工時(shí)

10、帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費(fèi)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中盡可能避免不必要的修改。 </p><p>　　2.4、采用合同措施，嚴(yán)格控制造價(jià) </p><p>　　在設(shè)計(jì)合同條款中，明確各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序及相應(yīng)限制條款，如采取預(yù)留設(shè)計(jì)保證金的辦法，當(dāng)由于設(shè)計(jì)單位原因造成設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。 </p><p>　　3

11、、工程招投標(biāo)階段合理合法 </p><p>　　通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，工程的招投標(biāo)制度應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則，合理低價(jià)者中標(biāo)。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價(jià)控制。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的首選，應(yīng)杜絕一

12、味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競爭，影響施工質(zhì)量。 </p><p>　　4、加強(qiáng)工程合同管理和控制 </p><p>　　工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強(qiáng)合同管理 </p><p>　　的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價(jià)和合同管理人員積極參與建設(shè)

13、工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價(jià)提供有效的法律依據(jù)。 </p><p>　　5、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制 </p><p&

14、gt;　　5.1現(xiàn)場(chǎng)管理要嚴(yán)格辦理設(shè)計(jì)變更 </p><p>　　嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及材料代用，對(duì)必要的變更做到先算賬，后花錢，做好現(xiàn)場(chǎng)各種施工記錄?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)上升幅度可達(dá)10%~20%，有的甚至更高。因此，必須制定嚴(yán)格的工程量四方簽證制度，要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)

15、理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、房地產(chǎn)開發(fā)方代表四方共同簽字方為有效。有條件的開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握控制工程造價(jià)的變化情況。 </p><p>　　5.2項(xiàng)目管理人員與造價(jià)管理人員深入現(xiàn)場(chǎng) </p><p>　　造價(jià)管理人員和項(xiàng)目管理人員應(yīng)及時(shí)深入工地現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握工程進(jìn)度與狀況，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，準(zhǔn)確計(jì)量出工程變更的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)要廣泛收集各種建筑材料價(jià)格

16、信息，分析和預(yù)測(cè)材料價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)與原因，為工程竣工結(jié)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于影響工程成本和質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行旁站監(jiān)督管理和簽證。 </p><p>　　6、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制 </p><p>　　在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。審查是否按圖紙及合同約

17、定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在遺漏重復(fù)的項(xiàng)目。審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定，簽證的內(nèi)容是否準(zhǔn)確，避免重復(fù)列項(xiàng)，對(duì)于不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證不應(yīng)參與工程結(jié)算，如施工單位自身原因造成返工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目以及施工單位現(xiàn)場(chǎng)用工等。堅(jiān)持實(shí)行工程價(jià)款結(jié)算復(fù)查、審核制度和工程尾款會(huì)簽審核制度，確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費(fèi)用支出。 &l

18、t;/p><p>　　7、提高員工成本控制意識(shí) </p><p>　　項(xiàng)目的投資分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等，每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識(shí)、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵(lì)約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)

19、隊(duì)，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價(jià)專業(yè)技術(shù)人才。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采用信息技術(shù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息的快速傳遞與共享，使用電子商務(wù)降低成本，改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式，如使用各種輔助管理軟件金蝶K3等。另外，在企業(yè)員工中落實(shí)成本責(zé)任制是成本控制實(shí)施的重要保證，可以把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到相關(guān)部門，對(duì)成本實(shí)行全員管理，發(fā)動(dòng)全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。 </p&g

20、t;<p><b>　　【結(jié)語】 </b></p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)的信息越來越透明，消費(fèi)者的購買行為也變得越來越理性，房地業(yè)已經(jīng)告別過去的暴利時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中維持長久的競爭力，經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視，尤其是成本管理戰(zhàn)略在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中

21、，必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】 </b></p><p>　　[1]謝根根.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則[J]．南華大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，8 </p><p>　　[2]陳慶東.