房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制分析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制分析</p><p>　　摘 要：影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本的因素很多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制，可以提高投資的決策水平，減低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險；對繁榮我國房地產(chǎn)市場的意義重大。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制進(jìn)行分析，以供同行參考。 </p><p>　　

2、關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、經(jīng)營、成本控制 </p><p>　　中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A </p><p><b>　　前言 </b></p><p>　　近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)的價格波動影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同層面?？刂品?/p>

3、地產(chǎn)成本、穩(wěn)定房價，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。 </p><p>　　1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴(yán)重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴(yán)峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價

4、格，要么降低項目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于

5、環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康</p><p>　　2.影響房地產(chǎn)價格的主要因素 </p><p>

6、;　　2.1土地供應(yīng)量不足，價格節(jié)節(jié)攀升。 </p><p>　　土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價高低。 </p><p>　　2.2政府行政性收費(fèi)項目較多，費(fèi)用偏重。 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性

7、收費(fèi)項目繁多，費(fèi)用偏重是導(dǎo)致房價居高不下的又一個主要原因。 </p><p>　　建設(shè)工程政府行政性收費(fèi)主要是項目“四證”所涉及到的費(fèi)用，包括國有土地使用權(quán)證五項，商品房預(yù)售許可證三項，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項，建設(shè)工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費(fèi)，各項收費(fèi)增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費(fèi)用之外，還有項目繁雜的行政性收費(fèi)。 </p><p>　　2.3企

8、業(yè)社會公共負(fù)擔(dān)重，費(fèi)用開支大。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費(fèi)用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 </p><p>　　2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。稅率偏高，負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的

9、利潤，唯一有效途徑就是提高房價。 </p><p>　　2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項目運(yùn)作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點(diǎn)，對銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取

10、其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進(jìn)行測算，包括前期購地、交配套費(fèi)、辦開工手續(xù)等費(fèi)用在內(nèi)，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費(fèi)用將達(dá)到330元～405元。 </p><p>　　2.6建材價格波動，建安成本提高。 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)，建

11、筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。 </p><p>　　3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施 </p><p>　　3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本 </p><p>　　3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價格。 </p><p>　　土地供應(yīng)量

12、不足，價格就一定會上漲。政府要加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價狂漲。對超過規(guī)定用量而未進(jìn)行開發(fā)的土地，在進(jìn)行補(bǔ)償后，政府需強(qiáng)制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。 </p><p>　　3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費(fèi)的力度。 </p><p&

13、gt;　　各級政府要認(rèn)真貫徹落實國家關(guān)于清理行政性收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)的一些不合理收費(fèi)，應(yīng)切實進(jìn)行全面整頓。對國家已禁止的收費(fèi)項目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費(fèi)項目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。 </p><p>　　3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)居民消費(fèi)。 </p><p>　

14、　適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫σ粋€行業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到較好的效果。 </p><p>　　3.1.4發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持物價平穩(wěn)。 </p><p>　　通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭

15、格局。政府還要用加強(qiáng)宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價格。 </p><p>　　3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本 </p><p>　　3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。 </p><p>　　選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選

16、擇監(jiān)理工程師時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項目的監(jiān)理任務(wù)。 </p><p>　　3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計是控制項目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)

17、效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作質(zhì)量，切實加強(qiáng)設(shè)計階段的工程成本控制，主要措施包括加強(qiáng)規(guī)劃階段的經(jīng)濟(jì)論證；實行限額設(shè)計管理（按照批準(zhǔn)的項目設(shè)計任務(wù)書、投資估算，控制項目的初步設(shè)計、投資總概算）；加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標(biāo)，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費(fèi)用；加強(qiáng)設(shè)計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價格，降低建安工程造價；加強(qiáng)支付程序管理、控制竣工結(jié)算；

18、加強(qiáng)融資管理、降低資金使用成本等等。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。 </p>

19、<p><b>　　參考文獻(xiàn): </b></p><p>　　[1]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理[M].人民郵電出版社,2008. </p><p>　　[2]張志鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)[M].中國市場出版社,2008. </p><p>　　[3]馬都.房地產(chǎn)項目成本與控制/房地產(chǎn)叢書[M].中國建筑工業(yè)出版社,2006. &