房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理</p><p>　　【摘要】隨著建筑業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，人們對(duì)建筑項(xiàng)目的各項(xiàng)功能要求日益增加。促使開(kāi)發(fā)單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理越來(lái)越重視。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)和方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段管理進(jìn)行了重點(diǎn)論述，以其為廣大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人員提供借鑒。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) </p>

2、<p>　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　為了很好地確保建筑項(xiàng)目滿足人們的使用要求，房產(chǎn)單位必須狠抓其建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理。如果房地產(chǎn)單位仍然向以往那樣不重視所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理。將很難在越發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中取勝。同時(shí)，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

3、</p><p>　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述和意義 </p><p>　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)屬于項(xiàng)目的一種。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，是指為完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)目標(biāo)而作的一次性的設(shè)計(jì)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動(dòng)，如房地產(chǎn)的策劃項(xiàng)目、進(jìn)行工程設(shè)計(jì)活動(dòng)、施工過(guò)程的管理、舉行一次建設(shè)完成的房屋的銷售活動(dòng)、組織

4、一次設(shè)備招標(biāo)活動(dòng)、進(jìn)行一個(gè)物業(yè)管理軟件開(kāi)發(fā)等。 </p><p>　　2 項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理 </p><p>　　所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理，是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主通過(guò)一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。開(kāi)發(fā)商要通過(guò)計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)、控制、評(píng)價(jià)等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)各種資源進(jìn)行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實(shí)現(xiàn)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的目標(biāo)。 </p&

5、gt;<p>　　3 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義 </p><p>　　建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最終成效是由設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)

6、計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)（1）管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)有明確的目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行管理就是保證設(shè)計(jì)階段能與企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)相符合，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，保證企業(yè)利益最大化。 </p><p>　

7、　(2)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)流程。即使設(shè)計(jì)管理過(guò)程規(guī)范化，將復(fù)雜的設(shè)計(jì)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化和系統(tǒng)化，整合設(shè)計(jì)管理工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)和過(guò)程，實(shí)現(xiàn)其程序化要根據(jù)事物的客觀規(guī)律進(jìn)行。 </p><p>　　(3)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度。設(shè)計(jì)進(jìn)度的滯后會(huì)使房地產(chǎn)商失去機(jī)會(huì)，損失將不可挽回，必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度能夠進(jìn)行有效的控制。 </p><p>　?。?)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量。質(zhì)量管理普遍的集中在施工階段

8、，設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中常常被忽視，這種思維方式導(dǎo)致已經(jīng)確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在施工過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)其缺陷的地方，這時(shí)就晚了，就不能保證項(xiàng)目的投資收益。為了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的缺陷。 </p><p><b>　　四、方案設(shè)計(jì)管理 </b></p><p>　　在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)

9、導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)、策劃部門(mén)、營(yíng)銷部門(mén)等部門(mén)組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方

10、案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書(shū)擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過(guò)程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。 </p><p>　　一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪

11、費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門(mén)人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的

12、方向發(fā)展。 </p><p>　　五、施工圖設(shè)計(jì)階段管理 </p><p>　　一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人

13、進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問(wèn)題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都

14、要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門(mén)做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。 </p><p>　　在此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙

15、質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。 </p><p>　　六、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制 </p><p>　　1.不能盲目的追求高水平的設(shè)計(jì)公司，而應(yīng)該從其綜合實(shí)力的角度對(duì)其進(jìn)行考量，并且還要結(jié)合自身的實(shí)際情況，還要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理控制，有效的對(duì)設(shè)計(jì)中的各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量進(jìn)行控制，加強(qiáng)質(zhì)量管理，正確把握控制設(shè)計(jì)方案的整體質(zhì)量

16、。在設(shè)計(jì)工作階段還可以引入設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制，委托專業(yè)的設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，簽訂監(jiān)理合同，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理責(zé)任制，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度管理和設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。 </p><p>　　2.設(shè)計(jì)管理者應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體進(jìn)度要求來(lái)確定設(shè)計(jì)的階段進(jìn)度控制目標(biāo)和質(zhì)量控制目標(biāo)。制定進(jìn)度控制目標(biāo)要設(shè)定主要的參考依據(jù)，可以依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)期間的要求、項(xiàng)目的難度和復(fù)雜性完善設(shè)計(jì)質(zhì)量管理以及其控制的程序，建立質(zhì)量管理責(zé)任制。 </p><

17、p>　　3.設(shè)計(jì)變更能夠使產(chǎn)品在功能上更加符合要求帶來(lái)好的結(jié)果，也可以產(chǎn)生不好的影響，但每一次變更都會(huì)影響設(shè)計(jì)進(jìn)度。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更次數(shù)，盡量將變更的風(fēng)險(xiǎn)解決在前面的設(shè)計(jì)管理工作中，正確處理設(shè)計(jì)變更才能使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到控制。 </p><p><b>　　七、結(jié)束語(yǔ)： </b></p><p>　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的好壞對(duì)建筑項(xiàng)目及房產(chǎn)單位的經(jīng)營(yíng)有

18、著很大的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理上，房地產(chǎn)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實(shí)際情況。針對(duì)目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效的加強(qiáng)措施，以保證項(xiàng)目很好地完成。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 蘇凡. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10). </p><p>　　[2] 王凌