房地產開發(fā)項目設計管理

1、<p>　　房地產開發(fā)項目設計管理</p><p>　　【摘要】隨著建筑業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，人們對建筑項目的各項功能要求日益增加。促使開發(fā)單位對房地產開發(fā)項目設計管理越來越重視。本文對房地產項目設計管理要點和方案設計階段、施工圖設計階段管理進行了重點論述，以其為廣大房產開發(fā)管理人員提供借鑒。 </p><p>　　【關鍵詞】設計房地產項目開發(fā) </p>

2、<p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　為了很好地確保建筑項目滿足人們的使用要求，房產單位必須狠抓其建設的房地產開發(fā)項目的設計管理。如果房地產單位仍然向以往那樣不重視所開發(fā)項目的設計管理。將很難在越發(fā)激烈的房地產市場中取勝。同時，也影響房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

3、</p><p>　　二、房地產項目設計管理概述和意義 </p><p>　　1.房地產開發(fā)設計 </p><p>　　房地產開發(fā)設計屬于項目的一種。所謂房地產開發(fā)設計，是指為完成房地產開發(fā)活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織

4、一次設備招標活動、進行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。 </p><p>　　2 項目管理與房地產設計管理 </p><p>　　所謂房地產開發(fā)設計管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現房地產開發(fā)設計目標的活動過程。開發(fā)商要通過計劃、組織、控制、協調、控制、評價等方式實現對各種資源進行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實現具體房地產開發(fā)設計項目的目標。 </p&

5、gt;<p>　　3 房產項目設計管理的意義 </p><p>　　建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑項目設計的最終成效是由設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設

6、計階段中，由于房產開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。 </p><p>　　三、房地產項目設計管理要點（1）管理項目的設計目標。房地產企業(yè)在開發(fā)設計時都會有明確的目標，對設計目標進行管理就是保證設計階段能與企業(yè)設定的目標相符合，順應市場發(fā)展，保證企業(yè)利益最大化。 </p><p>　

7、　(2)管理項目的設計流程。即使設計管理過程規(guī)范化，將復雜的設計管理工作標準化、制度化、程序化和系統(tǒng)化，整合設計管理工作中的各個環(huán)節(jié)和過程，實現其程序化要根據事物的客觀規(guī)律進行。 </p><p>　　(3)管理項目的設計進度。設計進度的滯后會使房地產商失去機會，損失將不可挽回，必須對設計進度能夠進行有效的控制。 </p><p>　　（4)管理項目的設計質量。質量管理普遍的集中在施工階段

8、，設計階段的質量管理控制在房地產開發(fā)過程中常常被忽視，這種思維方式導致已經確定的規(guī)劃設計方案，在施工過程中才能發(fā)現其缺陷的地方，這時就晚了，就不能保證項目的投資收益。為了項目的順利進行，就要嚴格的控制設計質量，盡早發(fā)現設計中的缺陷。 </p><p><b>　　四、方案設計管理 </b></p><p>　　在方案設計階段，強有力的執(zhí)行組織結構是必須的。一般由上層領

9、導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方

10、案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。 </p><p>　　一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪

11、費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的

12、方向發(fā)展。 </p><p>　　五、施工圖設計階段管理 </p><p>　　一般而言，一旦項目設計方案已經確立，此階段的項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人

13、進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都

14、要結合現行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。 </p><p>　　在此階段，房地產開發(fā)項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙

15、質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。 </p><p>　　六、房地產項目設計管理的質量控制 </p><p>　　1.不能盲目的追求高水平的設計公司，而應該從其綜合實力的角度對其進行考量，并且還要結合自身的實際情況，還要加強對設計公司的設計質量的管理控制，有效的對設計中的各個環(huán)節(jié)質量進行控制，加強質量管理，正確把握控制設計方案的整體質量

16、。在設計工作階段還可以引入設計監(jiān)理機制，委托專業(yè)的設計監(jiān)理機構，簽訂監(jiān)理合同，實現監(jiān)理責任制，保證設計進度管理和設計質量管理。 </p><p>　　2.設計管理者應當按照開發(fā)項目的總體進度要求來確定設計的階段進度控制目標和質量控制目標。制定進度控制目標要設定主要的參考依據，可以依據開發(fā)項目對設計期間的要求、項目的難度和復雜性完善設計質量管理以及其控制的程序，建立質量管理責任制。 </p><

17、p>　　3.設計變更能夠使產品在功能上更加符合要求帶來好的結果，也可以產生不好的影響，但每一次變更都會影響設計進度。嚴格控制設計變更次數，盡量將變更的風險解決在前面的設計管理工作中，正確處理設計變更才能使設計質量得到控制。 </p><p><b>　　七、結束語： </b></p><p>　　綜上所述，房地產開發(fā)項目設計管理的好壞對建筑項目及房產單位的經營有

18、著很大的影響。在房地產項目設計管理上，房地產單位應當根據本單位的實際情況。針對目前項目設計管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效的加強措施，以保證項目很好地完成。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 蘇凡. 房地產項目的工程質量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10). </p><p>　　[2] 王凌