淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理</p><p>　　摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點(diǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行了探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目；工程管理 </p>

2、;<p>　　中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　新時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多變的綜合系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)的成敗。因此工程管理的強(qiáng)化是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)極為重要的環(huán)節(jié)。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的必要性 </p&

3、gt;<p>　　1、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 </p><p>　　工程現(xiàn)場(chǎng)管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。因?yàn)?，在工程?xiàng)目管理中，成本管理就屬于工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的一個(gè)重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開支，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開發(fā)效率，而且還

4、大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　2、提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時(shí)，也是決定性的因素，如果局部沒(méi)有做好勢(shì)必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門

5、之間的交流與合作提供平臺(tái)。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。 </p><p>　　3、有利于法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場(chǎng)管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一

6、個(gè)部分，但是，現(xiàn)場(chǎng)管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場(chǎng)管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行，同時(shí)這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理 </p><p>　　1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策

7、階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作 </p><p>　　前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙，無(wú)法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;

8、完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。 </p><p>　　2、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作 </p><p>　　整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)

9、目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。 </p><p>　　3、從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作 </p><p>　　在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理

10、等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。 </p><p>　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制 </p><p>　　政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建筑造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正

11、、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過(guò)三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過(guò)后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。 </p><p>　　5、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理 </p><p>　　首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對(duì)

12、總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對(duì)施工容易發(fā)生的技術(shù)問(wèn)題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專門成立測(cè)量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測(cè)量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線，都是通過(guò)坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來(lái)確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。 </p><p>　　而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)異常情況的數(shù)

13、據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對(duì)數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。 </p><p>　　最后對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃?rùn)z查材料的規(guī)格、名稱、型號(hào)、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測(cè)報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過(guò)，并做好

14、進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對(duì)使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。 </p><p>　　6、對(duì)房地產(chǎn)施工進(jìn)度管理 </p><p>　　項(xiàng)目經(jīng)理部要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，很好地掌握設(shè)計(jì)文件和業(yè)主的意圖，并通過(guò)自審、會(huì)審，對(duì)設(shè)計(jì)的交流，主動(dòng)進(jìn)行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時(shí)，可以實(shí)行計(jì)算機(jī)管理方式，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃重點(diǎn)把握關(guān)鍵工序和

15、關(guān)鍵線路，它是工期進(jìn)度的關(guān)鍵?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理進(jìn)行控制，只要關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度的計(jì)劃中進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場(chǎng)措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機(jī)械，在保證正常施工使用的同時(shí)，還要采取有效技術(shù)措施保證緊急時(shí)候的備用。 </p><p>　　7、房地產(chǎn)施工安全管理 </p><p&

16、gt;　　啟動(dòng)裝置、離合器、保險(xiǎn)鏈、防護(hù)罩等防護(hù)設(shè)施要齊全完整。進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)、清理的時(shí)候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。圓鋸的鋸盤和傳動(dòng)部位要安裝防護(hù)罩，并設(shè)置保險(xiǎn)檔和分料器；長(zhǎng)度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機(jī)要用單向開關(guān)控制。垂直運(yùn)輸設(shè)備需有防沖頂限位裝置，垂直運(yùn)輸設(shè)備需附著在主體結(jié)構(gòu)上，并做好接地系統(tǒng)。 </p><p>　　從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴(yán)禁不適合高

17、空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進(jìn)行兩米以上的高空作業(yè)的時(shí)候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長(zhǎng)度不要超過(guò)2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺(tái)階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時(shí)候一定要通過(guò)樓梯上下，不能用起重機(jī)器進(jìn)行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進(jìn)行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時(shí)，必須要在上下兩層作業(yè)間設(shè)置密鋪板進(jìn)行隔離。作業(yè)過(guò)程中搭設(shè)的云梯、工作臺(tái)、腳手架、護(hù)身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅(jiān)固可

18、靠，并在經(jīng)過(guò)安檢不嫩檢驗(yàn)合格之后才能夠進(jìn)行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡(luò)、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權(quán)指揮。 </p><p>　　8、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用 </p><p>　　在施工過(guò)程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對(duì)施工流程中的各個(gè)工序進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對(duì)不合理施工，違章施工作出及時(shí)有效的處理，保證整個(gè)工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對(duì)原材

19、料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購(gòu)，運(yùn)輸，入庫(kù)，保管，領(lǐng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點(diǎn)。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時(shí)間較長(zhǎng)就會(huì)發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ) <

20、;/b></p><p>　　企業(yè)必須重視開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，這是工程的生命線，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視的基本管理問(wèn)題。項(xiàng)目工程的開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的組織領(lǐng)導(dǎo)人，也是作為投資者以及收益者的雙重身份，要下足功夫，做好項(xiàng)目的各個(gè)過(guò)程的管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)，只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </