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文檔簡介
1、<p> 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目中設(shè)計管理探討</p><p> 論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計管理 質(zhì)量管理 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì) </p><p> 論文摘要:項目管理經(jīng)濟(jì)學(xué)科隨著近些年來市政工程、樓盤項目等基礎(chǔ)城市化工作建設(shè)進(jìn)程步伐的加快,愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視?;诖?,文章中主要對房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的項目管理方法進(jìn)行了闡述,談及了加強(qiáng)質(zhì)量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容,以期房產(chǎn)
2、項目在投產(chǎn)運(yùn)營階段能夠保障基礎(chǔ)營運(yùn)功能與質(zhì)量。 </p><p> 隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展,人們生活水準(zhǔn)日益提高,對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此,伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加,項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理,并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是,隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,
3、市場競爭也日益激烈,社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以,如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步,其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài),進(jìn)而既不利于民,也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此,當(dāng)前形勢下,加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。 </p><p> 1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值 </p><p> 建筑項目設(shè)計階段的管理有
4、著它的重要價值與特殊涵義。一方面,建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的,能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶,使建筑項目更具實用價值,滿足大眾需求。另一方面,房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要,對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中,由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入,能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程,充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性,從而
5、更加利于項目設(shè)計管理走向成功。 </p><p> 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計,并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目
6、標(biāo)和任務(wù)的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。 </p><p> 2 強(qiáng)化質(zhì)量管理
7、 </p><p> 工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言,多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案,當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然,采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說,房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后,常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研,即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃,從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然,房地產(chǎn)公司
8、同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等,從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等,并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外,有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研,并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。 </p><p> 但總的來說,不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計,都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析
9、,甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外,我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中,房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如,對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局,項目市區(qū)空間部分,建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃,綠化景觀體系規(guī)劃,樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計,以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。 <
10、;/p><p> 與此同時,在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段,與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面,適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面,協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門,其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此,如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能,勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所
11、需進(jìn)行各項作業(yè)。 </p><p> 除此之外,在項目方案設(shè)計過程中,還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為,從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn),降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是,不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球,這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外,如果對設(shè)
12、計公司不能進(jìn)行有效的深入了解,同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險,導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以,這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項,對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。 </p><p> 3 做好協(xié)調(diào)管理 </p><p> 一般而言,一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立,項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此,這就需
13、要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作,以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先,當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后,首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核,具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量,同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估,以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生,把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi),保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次,還要重點審查圖紙與
14、實際施工情況的出入程度。也就是說,要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討,確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行,圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計,如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符,要及時調(diào)整,避免延誤施工周期,從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。 </p><p><b> 4 結(jié)語: </b></p><p
15、> 總之,在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段,會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象,從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面,甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此,項目設(shè)計管理階段,務(wù)必要確立好時間安排,嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題,以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。 </p><p><b> 參考文獻(xiàn): </b></p>
16、<p> [1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23) </p><p> [2]吳狄川. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 中國高新技術(shù)企業(yè), 2008,(10) </p><p> [3]代 楊, 孫 慧, 賈 博, 趙麗英. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技風(fēng), 2010,(18) </p><p>
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