淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)管理探討

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)管理探討</p><p>　　論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計(jì)管理 質(zhì)量管理 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì) </p><p>　　論文摘要:項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)學(xué)科隨著近些年來市政工程、樓盤項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化工作建設(shè)進(jìn)程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視?；诖耍恼轮兄饕獙?duì)房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理方法進(jìn)行了闡述，談及了加強(qiáng)質(zhì)量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容，以期房產(chǎn)

2、項(xiàng)目在投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段能夠保障基礎(chǔ)營(yíng)運(yùn)功能與質(zhì)量。 </p><p>　　隨著國(guó)家國(guó)民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。 </p><p>　　1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值 </p><p>　　建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有

4、著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而

5、更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。 </p><p>　　一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目

6、標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。 </p><p>　　2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

7、 </p><p>　　工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司

8、同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。 </p><p>　　但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析

9、，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。 <

10、;/p><p>　　與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所

11、需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。 </p><p>　　除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績(jī)考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)

12、計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。 </p><p>　　3 做好協(xié)調(diào)管理 </p><p>　　一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需

13、要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與

14、實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。 </p><p><b>　　4 結(jié)語： </b></p><p

15、>　　總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>

16、<p>　　[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]. 科技資訊, 2008,(23) </p><p>　　[2]吳狄川. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]. 中國(guó)高新技術(shù)企業(yè), 2008,(10) </p><p>　　[3]代 楊, 孫 慧, 賈 博, 趙麗英. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]. 科技風(fēng), 2010,(18) </p><p>