淺析房地產(chǎn)開發(fā)階段的設(shè)計管理

1、<p>　　淺析房地產(chǎn)開發(fā)階段的設(shè)計管理</p><p>　　【摘要】在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的今天，隨著客戶對建筑產(chǎn)品的綜合要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也日趨白熱化。由于設(shè)計直接決定了建筑產(chǎn)品是否符合客戶的要求，同時決定了房產(chǎn)開發(fā)絕大部分的成本支出，所以設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理不是簡單的協(xié)調(diào)工程項目各設(shè)計單位和管理其設(shè)計成果，還包括資源管理、任務(wù)管理、進度管理、技術(shù)

2、管理、成本管理等幾大方面。這幾大方面相輔相成、缺一不可，對房地產(chǎn)項目的成敗起著重要的作用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；幾大方面；重要作用 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　0 引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項

3、目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報率。一般來說，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。因此，建設(shè)單位往往對項目整體的規(guī)劃設(shè)計以及工程施工時限要求較高。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理展開了具體探討與論述。 </p><p>　　1 設(shè)計管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)的意義分析 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計是一個資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)

4、劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時限等各項關(guān)鍵要素不斷進行綜合平衡，從而達到最佳匹配的過程。這些要素通常是相互矛盾的，不僅包括設(shè)計團隊中各專業(yè)人員間的矛盾，而且包括設(shè)計與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進度等方面的矛盾。設(shè)計管理的本質(zhì)是在一定的時限內(nèi)，用專業(yè)的整體團隊溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種矛盾，并達到均衡統(tǒng)一的過程。 </p><p>　　與設(shè)計過程密切相關(guān)的是設(shè)計管理。相比設(shè)計工作而言，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計管理

5、工作由為重要，貫穿于整個項目開發(fā)過程的始終，尤其是項目開發(fā)的前期階段。對于房地產(chǎn)項目，其設(shè)計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的概念規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、市政管線設(shè)計、專項設(shè)計與景觀設(shè)計等；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設(shè)計。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計單位及設(shè)計人員組成一支高效的設(shè)計團隊，在較短的時限內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單

6、位對項目開發(fā)各方面的要求，提升整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計管理工作越來越受到房地產(chǎn)項目建設(shè)單位的重視。 </p><p>　　2 設(shè)計管理的主要內(nèi)容分析 </p><p><b>　　2.1 資源管理 </b></p><p>　　設(shè)計管理中的最大資源，就是所聘用的設(shè)計單位。房地產(chǎn)設(shè)計的類別比較多，按對象可分為規(guī)劃方案設(shè)計、

7、建筑方案設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、幕墻設(shè)計、弱電設(shè)計等；按過程可大致分為方案設(shè)計、初步設(shè)計（或總體設(shè)計）和施工圖設(shè)計。一個工程的完成，所涉及到的設(shè)計單位往往不會少于10家。 </p><p>　　資源管理中，首先涉及到的就是如何選擇和委托合適的設(shè)計單位，選對了設(shè)計單位，則設(shè)計管理就成功了一半。從設(shè)計行業(yè)的發(fā)展趨勢看，國外的房地產(chǎn)設(shè)計行業(yè)，正走向?qū)I(yè)化的發(fā)展道路。設(shè)計的分工越來

8、越細，設(shè)計的領(lǐng)域也越來越廣。除少數(shù)具備規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計等，有綜合設(shè)計能力的知名大型設(shè)計公司外，其它設(shè)計公司都將自己定位在某個領(lǐng)域，進行專業(yè)化發(fā)展以打造核心競爭力。例如，有許多知名國外的設(shè)計公司，僅只專做別墅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，或中產(chǎn)階級住宅的戶型設(shè)計，或?qū)懽謽堑氖覂?nèi)設(shè)計等。國內(nèi)設(shè)計行業(yè)，也在往這個方向發(fā)展。這種趨勢將造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要整合設(shè)計單位會越來越多，而且對整合和管理能力提出更高的要求。 </p><

9、;p>　　一般情況下，選擇設(shè)計單位要兼顧以下幾個原則：①擅長原則：根據(jù)公司的市場定位和產(chǎn)品定位，有針對性地收集設(shè)計單位的信息,建立設(shè)計單位資源信息庫。例如市場定位和產(chǎn)品定位是中檔住宅，及為中低收入階層提供普通住宅，設(shè)計管理部門從專業(yè)媒體、同行業(yè)等各種渠道，收集中、低端住宅設(shè)計做得較好的設(shè)計單位的相關(guān)資料，并由設(shè)計管理的總負責(zé)人，帶領(lǐng)設(shè)計、營銷和工程等相關(guān)人員，考察相關(guān)設(shè)計單位及其產(chǎn)品，從中篩選；②成本原則：即設(shè)計費用的成本控制。一

10、般房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)項目的定位，確定總的設(shè)計費用，比如說確定25元/m2，那設(shè)計委托，就要圍繞這個限額進行，可能會此消彼長。而在同等條件下，肯定是選擇價格低的設(shè)計單位；③磨合原則：對合作過的設(shè)計單位，建立設(shè)計資源信息庫。信息庫主要體現(xiàn)單位設(shè)計力量、資源配備狀況、設(shè)計團隊及主設(shè)計師的資歷和業(yè)績。具體到設(shè)計師評估，更要體現(xiàn)其技術(shù)水平、溝通力、配合度、施工圖質(zhì)量、成本控制等方面的評估。從中盡量選擇配合過的設(shè)計單位及設(shè)計人，這樣工作的溝通成本會降

11、低；④技術(shù)優(yōu)先原則：在委托施工圖設(shè)計單位時，經(jīng)常會遇到這樣的情況，技術(shù)好的設(shè)計單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計單位，技術(shù)上又不行。如何權(quán)衡是</p><p><b>　　2.2 任務(wù)管理 </b></p><p>　　作為房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理者，與所聘請的設(shè)計單位的設(shè)計人員的最大區(qū)別就是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理部門是“做產(chǎn)品”而不是“

12、做設(shè)計”。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是客戶是誰、要做成什么樣的產(chǎn)品（客戶喜歡什么樣的戶型、景觀、環(huán)境和配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本和售價是多少，產(chǎn)品要什么時候上市銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計委托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。 </p><p>　　設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計委托單位進行設(shè)計的主要輸入文件，也是對設(shè)計成果進行驗收和評價的標準，設(shè)計任務(wù)書編制要求全面、明確、準確的反映建設(shè)單位的

13、設(shè)計要求。設(shè)計任務(wù)要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以施工圖的設(shè)計任務(wù)要求為例來說明它的組成及其來源：①設(shè)計依據(jù)：規(guī)劃局、國土局、消防、環(huán)保、人防、氣象、電信、電業(yè)、水務(wù)、燃氣等單位關(guān)于項目的方案和初步設(shè)計的審批意見書；②設(shè)計指標要求：設(shè)計原則、總體要求、各專業(yè)（建筑、消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、市政等）詳細的設(shè)計要求；③成本控制要求；建造標準、限額設(shè)計要求及成本控制建議；④設(shè)計成果要求；⑤設(shè)計進度要求。 </p>

14、<p>　　由上述組成的來源可以看出，編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集各政府部門政策要求、成本測算、確定限額設(shè)計的限值、編制總體設(shè)計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計任務(wù)要求。設(shè)計管理部門在判斷設(shè)計成果時，應(yīng)該站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據(jù)設(shè)定客戶的好惡來判斷。因此，好的設(shè)計管理并不是只針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到產(chǎn)品策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能

15、有的放矢。 </p><p><b>　　2.3 進度管理 </b></p><p>　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設(shè)計進度，又怕產(chǎn)品設(shè)計做得不好，導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，設(shè)計的總體計劃、進度管理顯得猶

16、為重要。 </p><p>　　首先，總體設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠保質(zhì)保量將設(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點?？傮w設(shè)計計劃，絕不是各專業(yè)設(shè)計計劃的簡單疊加，要形成相應(yīng)的時間穿插，應(yīng)預(yù)見到哪些設(shè)計是其它設(shè)計的前提條件，它們的上下游關(guān)系或交叉關(guān)系如何?？傮w規(guī)劃和主體設(shè)計是其它專項設(shè)計的前提條件，在專項設(shè)計中，景觀設(shè)計是市政設(shè)計和照明設(shè)計的前提條件，室內(nèi)設(shè)計影

17、響機電設(shè)計，而景觀設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計是可以并行的。為縮短設(shè)計周期，可將相互有影響的下游設(shè)計工作進行前置，將相互間沒有影響的設(shè)計采取并行的方法。即在概念設(shè)計后，就進行景觀概念的設(shè)計，在建筑方案確定后，進行景觀方案和室內(nèi)方案的設(shè)計；在結(jié)構(gòu)和設(shè)備初步方案確定后進行景觀和室內(nèi)初步設(shè)計，然后進行市政初步設(shè)計；在主體施工圖確定后進行景觀和室內(nèi)施工圖設(shè)計，然后再做市政施工圖設(shè)計和照明設(shè)計。 </p><p>　　部品材料的調(diào)研工作

18、，在建筑方案確定后即啟動，待初步設(shè)計完成后，明確部品材料清單，并確定關(guān)鍵設(shè)備，例如電梯的選型，開始電梯的招標采購。因此，要做好各類設(shè)計的無縫鏈接，相關(guān)設(shè)計單位的選擇工作，也應(yīng)該相應(yīng)地前置，并作好不同設(shè)計工作的設(shè)計交底，避免各項設(shè)計在思路和設(shè)計要求上的脫節(jié)。其次，編制的進度計劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有明確的設(shè)計成果要求。 </p><p><b>　　2.4 技術(shù)管理 </

19、b></p><p>　　設(shè)計管理的工作中，是以技術(shù)管理為前提的。通過流程把過程規(guī)范的同時，具體工作，就要靠相關(guān)專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用來理順。通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類：①技術(shù)研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要求設(shè)計管理部門，根據(jù)地塊的規(guī)劃條件及策劃的相關(guān)要求，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理規(guī)定，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，指導(dǎo)后面的設(shè)計單位委托；②任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計語言，將產(chǎn)品定位表達成為設(shè)計任務(wù)書，同時要結(jié)合規(guī)范、成本等其

20、他方面的要求；③技術(shù)方案對比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公共建筑中央空調(diào)選型等，這都是要組織設(shè)計單位進行技術(shù)分析，在多方案中對比成本、時間等綜合要素，得出方案選型結(jié)論；④設(shè)計文件的審核：其貫穿在設(shè)計管理工作的始終。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計變更的審核與控制等。其中設(shè)計變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內(nèi)時，即可判斷為控制效果良好。那么，設(shè)計變更應(yīng)該如何控制呢？應(yīng)從變更的分

21、類、變更可行性論證、和變更統(tǒng)計分析達到。 </p><p>　　設(shè)計變更的來源和性質(zhì)通?？煞譃椋孩僭O(shè)計院：糾錯類、缺漏類變更；②甲方：優(yōu)化類、營銷類、超投資類變更；③施工方：現(xiàn)場施工產(chǎn)生的錯誤、使用材料品種的改變變更；④外部：投訴類、政策類。如屬于糾錯類和缺漏類的變更，此基本上都必須實施的。可行性論證的作用不大，基本上就是直接發(fā)放執(zhí)行。其它類別的設(shè)計變更，由設(shè)計管理部門組織變更涉及到的相關(guān)部門和成本管理部門，共同

22、進行論證。成本部對變更的工程洽商費用，予以估算，如果變更影響到銷售承諾，還須將變更情況及時通知營銷部或招商部，與客戶及時進行溝通和確認，以免造成后期客戶投訴甚至訴訟。 </p><p>　　在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。因為，與施工單位工程洽商，有分歧會影響施工進度，待工程竣工結(jié)算時，再與施工單位進行費用洽商。這種方式有利于進度控制，結(jié)算時甲方處于

23、主動，但不利于成本的及時統(tǒng)計和控制，往往要待竣工結(jié)算后，才知道目標成本變動情況。設(shè)計變更完成后，應(yīng)及時對變更的類別作統(tǒng)計分析，通常是每月做變更統(tǒng)計與分析報告。糾錯類和缺漏類的統(tǒng)計，應(yīng)作為對設(shè)計院進行供方評價的依據(jù)之一，優(yōu)化類變更的統(tǒng)計和分析結(jié)果，進入設(shè)計信息庫，積累經(jīng)驗和提高設(shè)計管理能力。 </p><p><b>　　2.5 成本管理 </b></p><p>　　

24、推行限額（限量）設(shè)計及方案優(yōu)化是設(shè)計成本管理的重點。因為在項目招投標或合同簽署階段，設(shè)計尚處于初步設(shè)計階段，很多報價和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗估算而得的，因此，推行限額設(shè)計或限量設(shè)計，對于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項目的贏利指標。 </p><p>　　而在滿足使用功能和設(shè)計規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計工程師由于缺乏現(xiàn)場經(jīng)驗或?qū)υO(shè)計規(guī)范缺乏深層次的了解，會造成很多笨、

25、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設(shè)計專家、專業(yè)技術(shù)負責(zé)人的經(jīng)驗。同時，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵和獎罰制度。 </p><p><b>　　3 結(jié)語 </b></p><p>　　資源管理中，選對了設(shè)計單位，則設(shè)計管理就成功了一半

26、；在任務(wù)管理中，準確把握客戶心理（客戶喜歡什么樣的戶型、景觀、環(huán)境和配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本和售價，產(chǎn)品上市銷售時機等，綜合客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計委托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求；在技術(shù)管理中，總體設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠保質(zhì)保量的將設(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點，盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有明確的設(shè)計成果的要求；推行限額（限量）設(shè)計及方案

27、優(yōu)化是設(shè)計成本管理的重點，而在滿足使用功能和設(shè)計規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計階段，若能做到這樣，便能達到設(shè)計管理事半功倍的效果。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]張家麟.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及成本控制分析[J].科技資訊.2010(06) </p><p>