房地產(chǎn)估價(jià)畢業(yè)論文

1、<p>　　論以下房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中存在的問(wèn)題</p><p>　　1.房屋本身租金收益與市場(chǎng)租金收益差異較大至價(jià)值較低　　　由于房地產(chǎn)本身價(jià)值較大,影響房地產(chǎn)價(jià)值因素也較多,在房地產(chǎn)本身帶有較長(zhǎng)租約的情況下,如需找到類(lèi)似情況的可比實(shí)例難度較大,故宜采用收益法來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值。</p><p>　　在采用收益法確定房地產(chǎn)價(jià)值的情況下,租金的高低直接影響房地產(chǎn)本身的價(jià)值,由于一些

2、客觀原因致房地產(chǎn)本身租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金收益,直接影響房地產(chǎn)本身價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值有較大差異。</p><p>　　如在房地產(chǎn)使用過(guò)程中,本身登記用途為辦公用房,實(shí)際用途卻為酒店.、 如：房地產(chǎn)出租給帶公益性質(zhì)的活動(dòng)場(chǎng)所等。</p><p>　　下訴房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中就存在房屋租金收益與市場(chǎng)租金收益差異較大至價(jià)值較低問(wèn)題，上訴報(bào)告中：***帶有較長(zhǎng)租約，在租約期內(nèi)應(yīng)根據(jù)租賃合同進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，租約

3、期外根據(jù)市場(chǎng)租金水平進(jìn)行測(cè)算。</p><p><b>　　**有限責(zé)任公司</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告</b></p><p>　　**房評(píng)（2012）字第1號(hào)</p><p>　　**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p><b>　　二

4、〇一二年一月</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告</b></p><p><b>　　估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：</b></p><p>　　****有限責(zé)任公司擁有的位于***的營(yíng)業(yè)用房房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估</p><p>　　委 托 方：</p><

5、p><b>　　***有限責(zé)任公司</b></p><p>　　估 價(jià) 方：</p><p>　　***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p><b>　　估 價(jià) 人 員：</b></p><p>　　** 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師</p><p>　　**

6、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師</p><p><b>　　估價(jià)作業(yè)日期：</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p><b>　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：</b></p><p>　　**房評(píng)（2012）字第 1號(hào)</p><p>&

7、lt;b>　　目 錄</b></p><p>　　●致委托方函……………………………………………………1 </p><p>　　●估價(jià)師聲明……………………………………………………2</p><p>　　●估價(jià)的假設(shè)和限制條件………………………………………3</p><p>　　●估價(jià)結(jié)

8、果報(bào)告…………………………………………………5</p><p>　　●估價(jià)對(duì)象…………………………………………………6</p><p>　　●估價(jià)目的…………………………………………………7</p><p>　　●估價(jià)時(shí)點(diǎn)…………………………………………………7</p><p>　　●價(jià)值定義…………………………………………………7</

9、p><p>　　●估價(jià)依據(jù)…………………………………………………8</p><p>　　●估價(jià)原則…………………………………………………9</p><p>　　●估價(jià)方法…………………………………………………10</p><p>　　●估價(jià)結(jié)果…………………………………………………11</p><p>　　●房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

10、分析……………………………………11</p><p>　　●估價(jià)報(bào)告應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)提示…………………………………12</p><p>　　●估價(jià)人員…………………………………………………13</p><p>　　●估價(jià)作業(yè)日期……………………………………………13</p><p>　　●估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期…………………………………13</p

11、><p>　　●房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（僅供房地產(chǎn)管理部門(mén)查閱）</p><p><b>　　●附件</b></p><p><b>　　●參考文獻(xiàn)</b></p><p><b>　　●致謝</b></p><p><b>　　致 委 托 方 函&l

12、t;/b></p><p><b>　　**有限責(zé)任公司：</b></p><p>　　本評(píng)估機(jī)構(gòu)接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正和謹(jǐn)慎的原則，按照公允的估價(jià)方法，對(duì)以抵押貸款為目的而涉及的貴公司所屬的位于**的營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行了評(píng)估。本評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員按照必要的估價(jià)程序?qū)嵤┝藢?shí)地踏勘、市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值作出了

13、公允的反映。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象建筑面積：1,213.69平方米，經(jīng)評(píng)估：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二〇一一年月十二月十六日的評(píng)估價(jià)值為人民幣373.36萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：叁佰柒拾叁萬(wàn)叁仟陸佰元整。單位面積約3,076.27元/平方米。</p><p>　　本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，該價(jià)值為估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。</p><p>　　

14、估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨本函一并發(fā)送，若有異議，請(qǐng)貴單位自收到本函起五日內(nèi)向本公司提出。</p><p>　　欲了解估價(jià)項(xiàng)目全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀估價(jià)結(jié)果報(bào)告。</p><p><b>　　特此函告</b></p><p><b>　　附：1、估價(jià)報(bào)告書(shū)</b></p><p>　　2、附件

15、 </p><p><b>　　法定代表人：**</b></p><p>　　**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估 價(jià) 師 聲 明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明：

16、</b></p><p>　　1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。</p><p>　　2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。</p><

17、;p>　　4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。</p><p>　　5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，但僅限于對(duì)其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們以其狀況良好為前提進(jìn)行估價(jià)。我們不承擔(dān)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)

18、行調(diào)查的責(zé)任。</p><p>　　6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。</p><p>　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：** 注冊(cè)號(hào)：**</p><p>　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：** 注冊(cè)號(hào)：**</p><p>　　**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p>

19、<p>　　估價(jià)的假設(shè)、限制條件</p><p><b>　　一、估價(jià)假設(shè)條件</b></p><p>　　1、委托方已合法取得房屋所有權(quán)證及其土地使用權(quán)證，且為有效的憑證，真實(shí)、合法，與原件一致。</p><p>　　2、估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀用途，并作為商業(yè)、辦公用途房產(chǎn)得到有效利用并產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。</p>&l

20、t;p>　　3、估價(jià)對(duì)象與其它要素相結(jié)合，能滿(mǎn)足使用年限內(nèi)房屋的正常使用。</p><p>　　4、委托方未提供估價(jià)對(duì)象存在他項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)材料和證明，本次估價(jià)設(shè)定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，未發(fā)生任何銷(xiāo)售行為，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利的情形。</p><p>　　5、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。</p>&

21、lt;p>　　6、本估價(jià)報(bào)告中所采用的面積以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》記載的面積為依舊，我們對(duì)該等數(shù)據(jù)未實(shí)測(cè)。</p><p>　　7、委托方對(duì)估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)及絕對(duì)處置權(quán)，無(wú)產(chǎn)權(quán)異議。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束。</p><p>　　二、報(bào)告使用限制條件</p><p>　　1、本報(bào)

22、告是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，僅作為委托方進(jìn)行抵押貸款確定房地產(chǎn)價(jià)值的參考依據(jù)，不得用于其它目的和用途。</p><p>　　2、本報(bào)告在有效期內(nèi)使用時(shí)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與報(bào)告同時(shí)完整使用，若由于國(guó)家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境及委估房地產(chǎn)本身的物理狀況等因素發(fā)生重大變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生嚴(yán)重影響時(shí)，應(yīng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。</p><p>　　3、本估價(jià)結(jié)果包括房

23、屋建筑物價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值。</p><p>　　4、為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額度時(shí)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”及“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示”。</p><p>　　**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b>&l

24、t;/p><p><b>　　一、委托方</b></p><p>　　名 稱(chēng)：**有限責(zé)任公司</p><p><b>　　住 所：**</b></p><p><b>　　法定代表人：*</b></p><p><b>　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：**&

25、lt;/b></p><p><b>　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)</b></p><p><b>　　單位名稱(chēng)：**</b></p><p><b>　　單位地址：**</b></p><p><b>　　法人代表：**</b></p><

26、p>　　機(jī)構(gòu)資質(zhì)：建設(shè)部壹級(jí)【**】</p><p>　　有效期限：2009年12月20日至2012年12月19日</p><p><b>　　三、估價(jià)對(duì)象概況</b></p><p><b>　　1、估價(jià)對(duì)象界定</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象為位于**的營(yíng)業(yè)用房，建筑面積：1,213

27、.69平方米。</p><p><b>　　2、建筑物狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象所在的建筑物為**，該建筑建成于2002年，建筑風(fēng)格是十三層的框剪結(jié)構(gòu)，有地下停車(chē)場(chǎng)，并有直接到達(dá)停車(chē)場(chǎng)的電梯，有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，走道有攝像頭監(jiān)控。估價(jià)對(duì)象所在樓層為十二層，建筑面積共計(jì)1,213.69㎡；層高約4.5m，開(kāi)間大于10m，進(jìn)深大于20m，為營(yíng)

28、業(yè)用房,實(shí)際利用現(xiàn)狀為部分出租，地面鋪瓷磚、木地板，內(nèi)墻、天棚刷乳膠漆。建筑物入口設(shè)落地玻璃地彈門(mén)，室內(nèi)木門(mén)，窗戶(hù)為鋁合金窗。</p><p><b>　　3、土地狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象房屋建筑物所占用土地為“**（2003）字第022617號(hào)”《土地使用權(quán)證》項(xiàng)下宗地，土地的使用權(quán)人為**有限責(zé)任公司，用途：商、住用地，使用權(quán)類(lèi)型：出讓?zhuān)謹(jǐn)偸褂?/p>

29、權(quán)面積：182.476平方米，終止日期： 2050年7月27日。</p><p><b>　　4、權(quán)屬狀況</b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的證號(hào)為：**《房屋所有權(quán)證》，估價(jià)對(duì)象為**有限責(zé)任公司單獨(dú)所有。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象位于中區(qū)區(qū)十三層建筑物的十二層，建筑面積：1,213.69平方米。</p><p><b>　

30、　5、位置、四至、</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象分位于**市中心區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，西臨同興路，東臨自由路，南臨解放路。</p><p><b>　　6、區(qū)域因素分析</b></p><p>　　1）、區(qū)域交通狀況分析</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于**市中心區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，

31、擁有**市濱江路、新橋、十字路口車(chē)站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45路等13條不同線路的公交站點(diǎn)。距離**汽車(chē)站直線距離550米、火車(chē)站2.5公里。</p><p>　　2）、區(qū)域環(huán)境狀況分析</p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于位于中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，西臨國(guó)美電器、基督教堂，東臨雄飛假日酒店，背靠**一中，**整體建筑面積12萬(wàn)平方米，一樓主要經(jīng)營(yíng)黃金

32、珠寶、家電、名牌服飾、家私等；二至五樓均為精品家私賣(mài)場(chǎng)；六樓為酒店、火鍋城、茶坊；七樓為酒吧；八樓為KTV歌城；九樓為電影城，另設(shè)保齡球、臺(tái)球、乒乓球城；十樓為大型桑拿浴場(chǎng)；十一層為空中陽(yáng)光浴場(chǎng)、大型培訓(xùn)中心；十二樓為大型健身中心。這樣的大型、綜合性商城不僅帶動(dòng)和促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同樣對(duì)估價(jià)對(duì)象的保值增值起著決定性的作用。同時(shí)距離多所學(xué)校、商場(chǎng)、公園、賓館、酒店、銀行較近，如四川理工學(xué)院、**一中、市解放路中學(xué)、珍珠寺小學(xué)、雄飛假日酒

33、店、彩燈公園、 中國(guó)銀行、工商銀行等，擁有2個(gè)停車(chē)場(chǎng)，可容納100多輛車(chē)，綜合配套設(shè)施完善。</p><p><b>　　7、開(kāi)發(fā)程度</b></p><p>　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象所在的**市**新街居委會(huì)**已達(dá)七通，即通上水、下水、電、氣、視、訊、路。配設(shè)市政供電，自來(lái)水、排污管與城市管網(wǎng)相連。</p><p><b>　　四

34、、估價(jià)目的</b></p><p>　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。</p><p><b>　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日。</p><p><b>　　六、價(jià)值定義</b></p><p>　

35、　1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，該價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)力下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　2、法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。</p><p>

36、;　　3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)置抵押權(quán)，本次估價(jià)設(shè)定其未設(shè)置抵押權(quán)和其他他項(xiàng)權(quán)利。</p><p>　　4、本次估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果包括房屋建筑物價(jià)值和建筑物合法占有土地的土地使用權(quán)價(jià)值。</p><p><b>　　5、幣種為人民幣。</b></p><p><b>　　七、估價(jià)依據(jù)</b></p><

37、p>　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；</p><p>　　3、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；</p><p>　　4、《城市房地產(chǎn)抵押管理法》；</p><p>　　5、《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；</p><p>　　6

38、、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》；</p><p>　　7、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)；</p><p>　　8、《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》；</p><p>　　9、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘所取得的資料；</p><p>　　10、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員掌握的其他相關(guān)信息資料。</p>&

39、lt;p>　　11、成都市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料及技術(shù)參數(shù)。</p><p><b>　　八、估價(jià)原則</b></p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范及估價(jià)對(duì)象的具體狀況，本次估價(jià)過(guò)程中，我們遵循的主要原則有：</p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　房地產(chǎn)

40、估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格為限制條件。本次評(píng)估以該項(xiàng)目的房屋所有權(quán)證載明事項(xiàng)體現(xiàn)合法原則。</p><p>　　2、最高最佳使用原則</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便

41、能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。根據(jù)委托方提供權(quán)證資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象所有登記用途與實(shí)際用途保持一致使用最為有利。故本次評(píng)估以房屋登記用途為前提進(jìn)行估價(jià)。</p><p><b>　　3、替代原則</b></p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一個(gè)市場(chǎng)中，具有相同的使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，

42、在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格，并在此價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行交易情況修正、交易時(shí)間修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。</p><p><b>　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則</b></p><p>　　估價(jià)實(shí)際上是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。&l

43、t;/p><p><b>　　5、謹(jǐn)慎性原則</b></p><p>　　由于估價(jià)對(duì)象用于抵押貸款的特定目的，估價(jià)中應(yīng)充分估計(jì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)抵押房地產(chǎn)處置受到的限制，同時(shí)要充分估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失，故在估價(jià)相關(guān)參數(shù)的選擇上謹(jǐn)慎從低，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p><b>　　九、

44、估價(jià)方法</b></p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。</p><p>　　收益還原法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的純收益通過(guò)一定的還原利率將其還原成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值的一種方法。本項(xiàng)目

45、估價(jià)對(duì)象處于**市**新街居委會(huì)**，同類(lèi)物業(yè)的租賃案例較多，市場(chǎng)租金較公開(kāi)透明，故估價(jià)適合采用收益還原法。</p><p>　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指將估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值的現(xiàn)值扣除其未完工部分的現(xiàn)值后的余值作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值的估價(jià)方法。該方法適合對(duì)在建工程估價(jià)，而估價(jià)對(duì)象為已完工工程，因此本次估價(jià)不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重建該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)

46、用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。而對(duì)象屬于出租商品房故本項(xiàng)目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象為帶租約的營(yíng)業(yè)用房。不適合采用市場(chǎng)比較法</p><p

47、>　　故經(jīng)綜合考慮，本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，并以其測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。</p><p><b>　　十、估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象建筑面積建筑面積：1,213.69平方米，經(jīng)評(píng)估：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二〇一一年月十二月十六日的評(píng)估價(jià)值為人民幣373.36萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：叁佰柒拾叁萬(wàn)叁仟陸佰整。單位面積均價(jià)約3,076

48、.27元/平方米。</p><p>　　本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，該價(jià)值為估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。</p><p>　　十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析</p><p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象作為營(yíng)業(yè)用房，室

49、內(nèi)分布合理，獨(dú)立使用性較好。合理的樓層布局及由樓梯、電梯組成的上下交通布置，使房屋內(nèi)部在不降低使用方便程度及價(jià)值不減損的情況下，可以單獨(dú)使用或出售，也可以分割使用，故宜獨(dú)立、分割使用。</p><p>　?。ǘ┘俣ㄔ诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的處置價(jià)與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約在10%-20

50、%。</p><p>　　（三）處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。</p><p>　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)提示</p><p>　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地

51、產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告在使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。</p><p>　　（二）對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注。估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。</p>&l

52、t;p>　?。ㄈ┕纼r(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利等事項(xiàng)。</p><p>　?。ㄋ模┕纼r(jià)報(bào)告的使用說(shuō)明</p><p>　　1、本估價(jià)報(bào)告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、校對(duì)及其他原因發(fā)生誤差時(shí)，請(qǐng)委托方及時(shí)通知本估價(jià)機(jī)構(gòu)更正，否則，誤差部分無(wú)效。</p><

53、p>　　2、本報(bào)告須估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員簽字蓋章后方為有效，估價(jià)報(bào)告的全部或部分復(fù)印無(wú)效。</p><p>　　3、估價(jià)對(duì)象建筑面積和土地面積以《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》記載的數(shù)據(jù)為依據(jù)。</p><p><b>　?。ㄎ澹┢渌f(shuō)明</b></p><p>　　1、委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)證的權(quán)屬證明

54、對(duì)其抵押價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并對(duì)估價(jià)報(bào)告的操作程序和采用的估價(jià)方法的合規(guī)性負(fù)責(zé)。</p><p>　　2、本報(bào)告估價(jià)人員與委托方除委托估價(jià)關(guān)系外，無(wú)其它任何利害關(guān)系。</p><p>　　3、本報(bào)告未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得向委托方及有權(quán)審查部門(mén)之外的人員和單位提供，更不得在媒體上發(fā)表。</p><p>　　4、估價(jià)人員僅對(duì)建筑物外觀進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，未對(duì)其內(nèi)在結(jié)果性變化進(jìn)

55、行鑒定。</p><p><b>　　十三、估價(jià)人員</b></p><p>　　姓名 注冊(cè)號(hào)</p><p>　　中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ** 2319930071</p><p>　　中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ** 312006007

56、8</p><p><b>　　十四、估價(jià)作業(yè)日期</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p>　　十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期</p><p>　　二〇一二年一月一十八日至二〇一三年一月十七日。 </p><p>　　**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司<

57、/p><p>　　二〇一二年一月十八日</p><p><b>　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告</b></p><p><b>　　實(shí)物狀況描述與分析</b></p><p><b>　　1、估價(jià)范圍</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，是**有限公司

58、所有的位于**市****中區(qū)十二層的營(yíng)業(yè)用房房地產(chǎn)。</p><p>　　2、土地實(shí)物狀況描述與分析</p><p>　　估價(jià)對(duì)象各部分土地實(shí)物狀況描述與分析見(jiàn)“土地實(shí)物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　土地實(shí)物狀況描述與分析一覽表</p><p>　　3、建筑物實(shí)物狀況描述與分析</p><p>　　估價(jià)對(duì)

59、象分各部分建筑物實(shí)物狀況描述與分析見(jiàn)“建筑物實(shí)物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　建筑物實(shí)物狀況描述與分析一覽表</p><p><b>　　權(quán)益狀況描述與分析</b></p><p><b>　　土地、房屋權(quán)益狀況</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象各部分土地權(quán)益、房屋權(quán)益狀況見(jiàn)“土地

60、權(quán)益、房屋權(quán)益狀況一覽表”。</p><p>　　他項(xiàng)權(quán)利狀況：至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象各部分宗地、房地產(chǎn)未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利限制。</p><p>　　土地權(quán)益、房屋權(quán)益狀況一覽表</p><p>　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象權(quán)證齊備，產(chǎn)權(quán)關(guān)系基本清晰，房地產(chǎn)權(quán)利狀況明確，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值無(wú)特殊影響。</p><p><b>　　

61、區(qū)位狀況描述與分析</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象分各部分區(qū)位狀況描述與分析見(jiàn)“區(qū)位狀況描述一覽表”</p><p><b>　　區(qū)位狀況描述一覽表</b></p><p><b>　　市場(chǎng)背景分析</b></p><p>　　1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析</p><

62、;p>　　2011年是“十二五”開(kāi)局年，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受了最嚴(yán)峻的考驗(yàn)，雖然可能贏得不低于9%的GDP增長(zhǎng)率，但也為此付出了高昂的代價(jià)：金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累加、產(chǎn)能過(guò)剩等，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)險(xiǎn)象環(huán)生、艱難前行。</p><p>　　（1）通脹持續(xù)高位運(yùn)行</p><p>　　前10個(gè)月，我國(guó)CPI同比增速一直在高位運(yùn)行。其中，7月份CPI在豬肉帶動(dòng)下沖至6.5%的年內(nèi)峰值，至8月

63、份才在翹尾因素減弱下逐步回落。為對(duì)抗通脹，央行上半年連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，至21.5%的歷史峰值，但此后CPI漲幅仍不斷創(chuàng)出新高。及至11月CPI漲幅才明顯回落至4.2%，而同期人民幣一年定期存款利率卻只有3.5%，存款負(fù)利率致使大量資金逃出銀行，過(guò)去11個(gè)月中竟有3個(gè)月居民存款出現(xiàn)了少有的負(fù)增長(zhǎng)，這些外逃資金吹起了民間借貸市場(chǎng)的泡沫。</p><p>　　（2）全民放貸危及金融安全</p>&

64、lt;p>　　全民放貸是2011年的壯觀一景。一邊是銀行體系內(nèi)廉價(jià)的資金，另一邊是銀行體系外各種變相的高利貸。存款負(fù)利率、資金價(jià)格“雙軌制”，以及投資渠道單一等原因共同作用，直接導(dǎo)致了危險(xiǎn)的資產(chǎn)泡沫。例如，江蘇泗洪“寶馬鄉(xiāng)”的全民放貸最后變成了“全民追債”，溫州老板因無(wú)法清償高利貸而“跑路”，甚至有些銀行變相通過(guò)信托貸款和委托理財(cái)?shù)确绞絽⑴c放貸游戲。事實(shí)上，全民放貸是民間借貸的極端形式，它是一種低效率、高成本、高風(fēng)險(xiǎn)的交易，是社會(huì)

65、資源閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象。</p><p>　　（3）地方債平臺(tái)岌岌可危</p><p>　　無(wú)論地方政府怎樣“賣(mài)地”，錢(qián)仍不夠花。據(jù)國(guó)家審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額107174.91億元，其中：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)占62.62%；政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的或有債務(wù)占21.80%；政府可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的其他相關(guān)債務(wù)占15.58%。而其中2011年、2012年

66、到期償還的債務(wù)分別占24.49%、17.17%。從借款來(lái)源看，2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款約為8.5萬(wàn)億元，占79%。換句話說(shuō)，地方債務(wù)平臺(tái)基本上是銀行貸款搭建的。一旦“平臺(tái)失火”，必將“殃及池魚(yú)”。</p><p>　　（4）高鐵因資金短缺暫停</p><p>　　針對(duì)7·23甬溫線鐵路特大事故，8月10日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定暫停審批新的鐵路建設(shè)項(xiàng)目。不少項(xiàng)目完工

67、時(shí)間被延后了一年，而一些跨省高鐵也陷入了停工或緩建的狀態(tài)。鐵路項(xiàng)目停工的主要原因就是資金短缺，在鐵路建設(shè)資金中，國(guó)家投資約占40%，鐵道部貸款約占40%，省市投資和施工單位貸款約占20%。而今年以來(lái)，對(duì)鐵路建設(shè)的國(guó)家投資和銀行貸款都已減緩甚至?xí)和！榱司徑赓Y金吃緊局面，鐵道部大量發(fā)債，募資總額達(dá)到了1600億元。</p><p>　　（5）本幣升值挫傷出口</p><p>　　雖然近期人民

68、幣即期匯率連續(xù)觸發(fā)跌停，但是仍然處于2005年以來(lái)的長(zhǎng)周期升值通道中。今年11月初，人民幣對(duì)美元匯率創(chuàng)下了1美元兌6.31元人民幣的記錄。本幣升值降低了我國(guó)的出口競(jìng)爭(zhēng)力，以勞動(dòng)密集型、低附加值為特征的中國(guó)出口企業(yè)日子難熬。今年我國(guó)海關(guān)當(dāng)月出口額同比增速較2010年明顯回落，順差大幅萎縮甚至外匯占款出現(xiàn)了46個(gè)月以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)。</p><p>　?。?）汽車(chē)零增長(zhǎng)、鋼鐵虧損擴(kuò)大</p><p&g

69、t;　　中國(guó)汽車(chē)工業(yè)經(jīng)歷了兩年“大躍進(jìn)”后，今年開(kāi)始進(jìn)入“零增長(zhǎng)”。國(guó)產(chǎn)車(chē)賣(mài)不動(dòng)，但是原裝進(jìn)口高端車(chē)型卻十分搶手。2011年前3季度，全國(guó)海關(guān)進(jìn)口汽車(chē)71.2萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)約27%。</p><p>　　鋼材（4189，66.00，1.60%）價(jià)格下跌，鐵礦石成本居高不下令本已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩的鋼鐵業(yè)雪上加霜，今年前10個(gè)月，500萬(wàn)噸以上鋼鐵企業(yè)利潤(rùn)率下降到了2.99%。10月份77家鋼鐵企業(yè)虧損面增至25家，虧損面

70、環(huán)比擴(kuò)大了32.5%；虧損額為21.25億元，環(huán)比增加18.3億元。</p><p>　　（7）樓市低迷中1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工</p><p>　　在“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”的強(qiáng)有力管制下，中國(guó)樓市調(diào)控成效顯著，房產(chǎn)地市場(chǎng)成交量大幅萎縮，但成交價(jià)格下降并不明顯，呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)量的格局。在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期主導(dǎo)下，銀行不敢再向開(kāi)發(fā)商放貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不敢再拿地開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，1000萬(wàn)套保障性住房作為

71、政治任務(wù)必須開(kāi)工，這在一定程度上抵消了房地產(chǎn)投資的下降，不過(guò)，商品房市場(chǎng)低迷仍然損失了相當(dāng)部分的GDP。</p><p>　　2、2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策</p><p>　　2011年1月8日 銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策</p><p>　　2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)平臺(tái)貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險(xiǎn)

72、，并按照既定部署加快存量分類(lèi)處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱(chēng)，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開(kāi)展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷(xiāo)售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。</p><p>　　2011年1月20日

73、、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日 連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%</p><p>　　2011年1月26日 新“國(guó)八條”</p><p>　　（1）各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。</p><p>　?。?）全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。</p><p&

74、gt;　　（3）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷(xiāo)售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。</p><p>　?。?）、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。</p><p>　　（5）保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對(duì)

75、已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 </p><p>　　（6）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。</p><p>　　（7）對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、土地出

76、讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。</p><p>　?。?）對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。</p><p>　　2011

77、年2月9日、4月6日、7月7日 三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%</p><p>　　2011年3月16日 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知</p><p>　　商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)；商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源；商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)；商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房，不

78、得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；還應(yīng)標(biāo)明“開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤(pán)名稱(chēng)、坐落位置、容積率、綠化率、車(chē)位配比率。”</p><p>　　2011年5月19日 1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)</p><p>　　住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。</p><p&

79、gt;　　2011年7月12日 國(guó)務(wù)院:房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市要采取限購(gòu)措施（最新“國(guó)五條”）</p><p>　　國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱(chēng)部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度；確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開(kāi)工建設(shè)；繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二

80、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施；認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。</p><p>　　2011年8月1日 央行：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸</p><p>　　要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住

81、房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。</p><p>　　2011年8月17日 新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量

82、同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。</p><p>　　2011年11月30日 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%</p><p>　　2011年12月4日 房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不變</p><p>　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政

83、策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。</p><p>　　2011年12月9日 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖</p><p>　　胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物

84、價(jià)總水平基本穩(wěn)定。</p><p>　　2011年12月21日 國(guó)土部:開(kāi)發(fā)商閑置土地禁拿新地 兩年無(wú)償收回</p><p>　　國(guó)土部公布了《閑置土地處置辦法》修訂草案，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，做出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，在《閑置土地認(rèn)定通知書(shū)》下達(dá)后，國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級(jí)政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。</

85、p><p>　　2011年12月23日 住建部：優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新23 日說(shuō)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。</p><p>　　四川省擬建房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)機(jī)制</p><p>　　《四川省“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》2

86、2 日經(jīng)省政府網(wǎng)站對(duì)外公布，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制將成為“十二五”期間的一項(xiàng)重要任務(wù)。四川計(jì)劃建立房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)機(jī)制，以健全房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，規(guī)劃提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，建立房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)機(jī)制。同時(shí)將建立健全合理的房地產(chǎn)供應(yīng)體系，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，加大中小戶(hù)型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房的供應(yīng)比例。</p><p>　　3

87、、預(yù)期市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)</p><p>　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域與本地房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的走勢(shì)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“軟著陸”為目標(biāo)的微調(diào)，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)。</p><p>　　五、最高最佳使用分析</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的

88、配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。根據(jù)委托方提供權(quán)證及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》登記用途均為營(yíng)業(yè)用房。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象實(shí)際為出租營(yíng)業(yè)用房，以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象均按照登記用途營(yíng)業(yè)用房，能夠體現(xiàn)最高最佳使用，故本次評(píng)估以此為前提進(jìn)行估價(jià)。</p><p>　　六、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析</p>&l

89、t;p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的可能性。估價(jià)對(duì)象分各部分變現(xiàn)能力分析見(jiàn)“變現(xiàn)能力分析一覽表”</p><p><b>　　變現(xiàn)能力分析一覽表</b></p><p>　　七、使用本報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)提示</p><p>　　1、報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。<

90、;/p><p>　　⑴ 經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降;</p><p>　?、朴嘘P(guān)抵押物的心理陰影（惡性案件、經(jīng)營(yíng)失敗、破產(chǎn)等），導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降;</p><p>　　⑶人為使用不當(dāng)或自然因素加速抵押物物理折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降;</p><p>　　⑷市場(chǎng)上出現(xiàn)配套實(shí)施更完善、

91、功能更先進(jìn)的替代品造成抵押物功能折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降;</p><p>　　⑸環(huán)境因素或區(qū)位條件惡化、小區(qū)品質(zhì)下降等情況引起抵押物外部不經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下降。</p><p>　　2、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化

92、（尤其是房屋折舊、土地使用年限縮短等因素），房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價(jià)對(duì)象價(jià)值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價(jià)對(duì)象被強(qiáng)制處分，估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)價(jià)值通常會(huì)低于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值。因此報(bào)告使用人要關(guān)注未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分快速變現(xiàn)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p&

93、gt;　　3、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。由于房地產(chǎn)抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗，不當(dāng)使用或空置、質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不妥、甚至火災(zāi)等不可抗力及其他意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。</p><p>　　4、合理使用評(píng)估價(jià)值。請(qǐng)充分注意市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押評(píng)估價(jià)值，估價(jià)結(jié)果僅供抵押人與抵押權(quán)人參考，具體用于抵押

94、的房地產(chǎn)范圍及可擔(dān)保的數(shù)額最終由抵押當(dāng)事人根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)難以情況、政府有關(guān)稅費(fèi)等情況協(xié)商確定。</p><p>　　5、為保障抵押雙方的合法權(quán)益，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注本報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”等內(nèi)容。</p><p>　　6、報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。</p><p><b

95、>　　八、估算方法的選用</b></p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。</p><p>　　收益還原法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的純收益通過(guò)一定的還原利率將其還原成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的

96、現(xiàn)值的一種方法。本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象處于**市**新街居委會(huì)**，同類(lèi)物業(yè)的租賃案例較多，市場(chǎng)租金較公開(kāi)透明，故估價(jià)適合采用收益還原法。</p><p>　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指將估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值的現(xiàn)值扣除其未完工部分的現(xiàn)值后的余值作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值的估價(jià)方法。該方法適合對(duì)在建工程估價(jià)，而估價(jià)對(duì)象為已完工工程，因此本次估價(jià)不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重

97、建該房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)交納的稅費(fèi)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。而對(duì)象屬于自住商品房故本項(xiàng)目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象為帶較長(zhǎng)租約的營(yíng)業(yè)用房。不適合采用市場(chǎng)比較法<

98、/p><p>　　故經(jīng)綜合考慮，本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，并以其測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。</p><p><b>　　九、估價(jià)測(cè)算過(guò)程</b></p><p><b>　　（一）收益法</b></p><p>　　估價(jià)技術(shù)線路：本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象區(qū)域近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，所在

99、區(qū)域營(yíng)業(yè)用房的租賃市場(chǎng)較為活躍，租金資料公開(kāi)、透明，容易搜集，故本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象采用收益法。</p><p><b>　　1、收益法公式</b></p><p><b>　?。悍康禺a(chǎn)價(jià)格</b></p><p><b>　　：房地產(chǎn)年純收益</b></p><p><b&

100、gt;　　：報(bào)酬率</b></p><p><b>　?。菏Ｓ嗍找婺昶?lt;/b></p><p><b>　　2、客觀租金的確定</b></p><p>　　通過(guò)搜集分析近期市場(chǎng)交易資料，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或類(lèi)似的房地產(chǎn)租賃案例作為可比實(shí)例，通過(guò)對(duì)其交易情

101、況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行比較后，求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，其計(jì)算公式為：</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格＝比較實(shí)例房地產(chǎn)的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)</p><p>　?。?）房地產(chǎn)租賃案例的選取</p><p>　　本次估價(jià)，我們分別選擇與估價(jià)對(duì)象第一部分條件類(lèi)似

102、的三個(gè)租賃案例作為可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)“可比實(shí)例情況表”：</p><p><b>　　可比實(shí)例情況表</b></p><p><b>　?。?）交易情況修正</b></p><p>　　由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將個(gè)別的特殊交易剔除。以上選

103、擇的幾個(gè)比較案例，均為正常交易，故不用修正，修正系數(shù)為100/100。</p><p><b>　?。?）交易時(shí)間修正</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期有時(shí)間上的差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格有比較明顯的變化趨勢(shì)時(shí)，必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取的交易案例均為近期的交易案例，且在改時(shí)期內(nèi)類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格較為平穩(wěn)，故不做修正，修正系數(shù)為100

104、/100。</p><p>　　（4）區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正：</p><p>　　以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，確定其相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實(shí)例各因素分別與之進(jìn)行比較，量化出相應(yīng)指數(shù)，具體修正情況見(jiàn)“區(qū)域因素和個(gè)別因素修正過(guò)程表”</p><p><b>　?。?）租約限制</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象均

105、為業(yè)主出租營(yíng)業(yè)用房，在租約期內(nèi)根據(jù)租賃合同進(jìn)行測(cè)算,租約期外根據(jù)市場(chǎng)租金計(jì)算.</p><p>　　（6）有效出租面積比例</p><p>　　可比實(shí)例的租金均按建筑面積計(jì)算，故估價(jià)對(duì)象的有效出租面積比例為100%。</p><p>　?。?）空置率與租金損失</p><p>　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象區(qū)位、交通、結(jié)構(gòu)、面積等因素特點(diǎn)，區(qū)

106、域類(lèi)似物業(yè)的空置率約為5%，區(qū)域類(lèi)似物業(yè)的租金收繳率良好，一般不存在租金損失，故在此不考慮租金損失。</p><p>　　區(qū)域因素和個(gè)別因素修正過(guò)程表</p><p>　　經(jīng)過(guò)上述比較分析，三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故取三者的簡(jiǎn)單平均數(shù)為收益法租金的評(píng)估結(jié)果為：</p><p>　?。?1.04＋21.08＋17.87）／3=20.00元/ ㎡</p>

107、;<p>　　3、年有效毛收入的測(cè)算</p><p>　　年有效毛收入＝月租金×有效出租面積比例×（1—空置率）×12</p><p>　　具體測(cè)算詳見(jiàn)“房地產(chǎn)單位收益價(jià)值計(jì)算表”</p><p><b>　　4、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用</b></p><p><b>　　年運(yùn)營(yíng)

108、費(fèi)用包括：</b></p><p><b>　　營(yíng)業(yè)稅：租金×5％</b></p><p>　　城建稅：營(yíng)業(yè)稅×7％</p><p>　　教育附加：營(yíng)業(yè)稅×3％</p><p>　　房產(chǎn)稅：租金×12％</p><p>　　保險(xiǎn)費(fèi)：按照同類(lèi)建筑物

109、重置成本2000元／平方米，保險(xiǎn)費(fèi)率為0.15% </p><p>　　維修費(fèi)：按照同類(lèi)建筑物重置成本2000元／平方米(測(cè)算過(guò)程略)，維修費(fèi)率為1.5%</p><p>　　管理費(fèi)：由承租方承擔(dān)，在此不考慮管理費(fèi)</p><p>　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝營(yíng)業(yè)稅＋營(yíng)業(yè)稅＋城建稅＋教育附加＋房產(chǎn)稅＋保險(xiǎn)費(fèi)＋維修費(fèi)＋管理費(fèi)</p><p>　　具體測(cè)算詳

110、見(jiàn)“房地產(chǎn)單位收益價(jià)值計(jì)算表”</p><p><b>　　5、年凈收益的測(cè)算</b></p><p>　　年凈收益＝年有效毛收入—年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用</p><p>　　具體測(cè)算詳見(jiàn)“房地產(chǎn)單位收益價(jià)值計(jì)算表”</p><p><b>　　6、報(bào)酬率 的確定</b></p><p>

111、;　　報(bào)酬率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定。</p><p>　　安全利率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民銀行一年期定期存款年利率3.5%；</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定：根據(jù)目前估價(jià)對(duì)象區(qū)域類(lèi)似物業(yè)的整體市場(chǎng)行情及估價(jià)對(duì)象本身的具體情況，經(jīng)綜合分析確定其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為2.0％，報(bào)酬率為5.5％。</p><p>　　7、收益年限n的確定</p><p>

112、;　　按估價(jià)規(guī)程，當(dāng)房產(chǎn)剩余使用年限小于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)剩余使用年限作為收益年限；當(dāng)房產(chǎn)剩余使用年限大于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)以土地剩余使用年限作為收益年限。根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2011年12月16日）及土地使用權(quán)年限（2050年7月27日）確定剩余使用年限為38年又7月。</p><p><b>　　8、年收益遞增率</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)人員對(duì)

113、估價(jià)對(duì)象區(qū)域類(lèi)似物業(yè)租金的調(diào)查，區(qū)域租金水平遞增率約為3%，本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況取3%。</p><p><b>　　9、房地產(chǎn)收益價(jià)格</b></p><p>　　房地產(chǎn)單位收益價(jià)值計(jì)算表</p><p>　?。ㄈ┕纼r(jià)結(jié)果的確定</p><p>　　測(cè)算結(jié)果分別為：3,076.27 / ㎡。</p&

114、gt;<p>　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝3,076.27元/ ㎡×1,213.69㎡</p><p>　　＝3,733,643.35 元</p><p><b>　　≈373.36萬(wàn)元</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象各部分兩種方法測(cè)算結(jié)果一覽表</p><p><b>　　十、估價(jià)結(jié)果確定

115、</b></p><p>　　經(jīng)上述評(píng)估測(cè)算，估價(jià)對(duì)象于2011年12月26日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：</p><p>　　房地產(chǎn)總價(jià)：人民幣373.36萬(wàn)元</p><p>　　大 寫(xiě)：人民幣叁佰柒拾叁萬(wàn)叁仟陸佰元整</p><p>　　需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款</p><p&

116、gt;　　根據(jù)委托方提供的關(guān)于本次估價(jià)所涉及的情況、資料及估價(jià)目的，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象存在特定的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二〇一一年月十二月十六日的抵押價(jià)值為人民幣362.59萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：叁佰柒拾叁萬(wàn)叁仟陸佰元整。</p><p>　　本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，該價(jià)值為估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。<

117、/p><p><b>　　估價(jià)人員：**</b></p><p>　　2012年1月18日</p><p><b>　　附件</b></p><p>　　一、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；</p><p>　　二、房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)復(fù)印件； </p><p>　　三

118、、委估房產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》；</p><p>　　四、情況說(shuō)明、分戶(hù)面積統(tǒng)計(jì)表及租賃合同； </p><p>　　五、估價(jià)對(duì)象照片及位置圖； </p><p>　　六、房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件； </p><p>　　七、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件；</p><p>　　八、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。&l