房地產價格分析畢業(yè)論文

1、<p>　　在房地產行業(yè)飛速發(fā)展的今天，如何確定商品房的價格成為開發(fā)商關注的熱點問題。房地產價格是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感因素。房地產企業(yè)為了實現預定的價格目標，必須在充分了解定價方法的基礎上找出較優(yōu)的方法，得出合理的定價，以保證企業(yè)利潤的實現。</p><p>　　第一章 影響XX市商品房定價的因素分析</p><p><b>　　1.1一般性因素</

2、b></p><p>　　1.1.1 供求分析</p><p>　　2008年1-4月，XX市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，共完成投資35.0億元，同比增長27.3%；商品房施工面積763.2萬平方米，同比增長38.3%；商品房竣工面積98.8萬平方米，同比增長42.6%；商品房銷售面積84.3萬平方米，XX市商品房的開發(fā)并沒有受到大城市房價回落的影響。房屋的供給略大于需求，從供求關系

3、上來說，商品房價格應該下跌或者保持不變，但由于商品房投資的特殊性，XX市商品房價格總體處于上升趨勢。沒有與供求關系成正比。</p><p>　　1.1.2 直接開發(fā)成本</p><p>　　原則上，房價=成本+開發(fā)商利潤+稅金，所以直接開發(fā)成本是房價的基本構成部分。直接開發(fā)成本主要由土地出讓價格和建筑成本兩部分構成，據稱，土地價格可以達到房價的30%，而在不同區(qū)域和不同土地來源，成本波動較

4、大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一塊，這部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏觀經濟環(huán)境和經濟政策影響較大，波動較為明顯，特別是這兩年物價飛速上升，建材價格比前幾年也上漲很多，人工費也占了很大的比例。</p><p>　　由于XX是有關土地轉讓數據的不完善，難以計算土地的平均價格，但從近年XX市商住土地拍賣最高價來看，已達到6650元/M2，按其容積率3.5來算，已達到1900元/M2，也就是說，XX市住宅

5、用地價格應該不超過1900元/M2。</p><p>　　1.1.3 宏觀政策環(huán)境</p><p>　　國家GDP高速增長，居民可支配收入的增加，對房價起到了良好的支撐作用。在政策上,國家限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房.對經濟而言,也采取了相關措施,如有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。對社會總體來說,國家嚴格制定針對流動人口的購

6、房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長，合理規(guī)范房產市場，擬制良性房產圈.這些都為提高房地產行業(yè)定價的規(guī)范性打下了良好的基礎.</p><p>　　1.1.4 城市化進程</p><p>　　城市化進程對樓市價格指數有直接影響。這種影響體現在供求兩個方面。對供應而言，城市化進程直接關系到開發(fā)商的投資增加，無論是計劃建設新的城區(qū)、開發(fā)區(qū)，還是舊城改造都會直接增加開發(fā)商的投資，同時增加總的供給。對需

7、求而言，如果是舊城區(qū)改造，則涉及到大量的拆遷，被拆遷戶一般都要購買新的住房，所以會使房價大幅上漲。而城市的遠期規(guī)劃，如建設綠揚南城等都會帶來相關地區(qū)房地產市場的利好消息。</p><p>　　1.2．其他特殊因素</p><p>　　除了上述影響商品住宅價格的一般因素，還有一些特殊因素會對房價造成影響，甚至對某些區(qū)域價格造成較大波動。</p><p>　　1.2.1

8、 短期投資對房價的影響</p><p>　　城市房地產市場的價格在短期內大幅上漲必然帶來大量個人投資者的跟進購買。這部分有目的的購買一部分是正常需求，一部分是為了防止房價大幅上漲帶來的損失。而也有很大部分的購買是為了從房產的短期升值中獲利。</p><p>　　1.2.2 地方政府的態(tài)度</p><p>　　在市場不夠透明的情況下，地方政府的態(tài)度對商品房價格影響巨大

9、。從XX市的統(tǒng)計數據來看，XX市政府對房價控制尚屬穩(wěn)健，雖然XX市的房價呈逐年上升趨勢，但是基本上還是以真實需求作為支撐的，泡沫并不多。</p><p>　　地方政府對房價的控制最根本的手段是控制土地的供應量，政府出讓土地主要通過協(xié)議轉讓和拍賣方式進行。不同方式得來的土地，對開發(fā)商而言，成本大為不同，總的來說，拍賣所取得的土地成本較高，而土地出讓方式正逐漸向拍賣方式過渡，這就意味著土地成本增加，對未來房價的上漲起

10、明顯的支撐作用。</p><p>　　第二章 XX市商品房定價方法</p><p>　　2.1.幾種常見的定價方法</p><p>　　參考有關資料[8]，定價方法有如下幾種：以開發(fā)商為主的成本+預期利潤+稅金定價法；以市場競爭為主的市場比較法；以預期原理為基礎的假設開發(fā)法及收益法。這四種定價法各有各的優(yōu)缺點，也有其各自的適用范圍。</p><

11、p>　　2.1.1 成本+預期利潤+稅金定價法</p><p>　　這是一種以“開發(fā)商”為主的姿態(tài)。開發(fā)商認為應該獲得多少利潤，并且認為市場也能夠認可并接受這種定價。這是一種比較傳統(tǒng)的定價方案，在賣方市場比較有效。在現在競爭激烈的市場經濟條件下，這種方法不宜采用。當然，如果產品比較獨特，在當地市場沒有同類可比產品，對特定消費者頗具吸引力，并且開發(fā)商對產品、市場都很有信心的條件下，這種方法也不是不可采用。&l

12、t;/p><p>　　2.1.2 市場比較法</p><p>　　這是一種以市場為導向，將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對類似房地產的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。在市場比較法中，主要通過搜集可比交易案例，在對可比交易案例分析的基礎上，對這些交易案例進行交易情況修正、交易日期調整、房地產狀況修正這三大修正得出開發(fā)項目的比準價格。由于是

13、利用已被市場驗證的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價值，按理來說，市場比較法應是一種最直接、最具有說服力的估價方法，其估價結果最容易被人們理解和接受。但在實際估價過程中，由于所選取可比案例的廣泛性和不確定性，選取不同的案例會得出不同的修正系數，會使定價有一定的偏差。</p><p>　　2.1.3 假設開發(fā)法</p><p>　　這是一種預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的

14、未來開發(fā)成本、稅費和利潤等，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。對一個房地產開發(fā)商而言，假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產定價,如寫字樓、商場等。</p><p><b>　　2.1.4 收益法</b></p><p>　　收益法又稱收益還原法，這是一種以預測估價對象的未來收益，然后利用報

15、酬率、收益乘數將其轉化為價值，以求取待定價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法不限于待定價對象本身現在是否有收益，只要待定價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產未來收益和風險都能夠較準確的量化。對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，這種方法必須以廣泛、深入的市場調研為基礎。</p><p>　　2.2.幾種方法的比較</p><p>　　對成本

16、+預期利潤+稅金定價法而言，開發(fā)商只能根據以往的經驗制定預期利潤，這利潤是保守的，對一些開發(fā)商而言，他們更希望自己的商品房開發(fā)出來符合市場需求且有較好的利潤；對市場比較法而言，通過深入的調查，結合市場行情尋找可比案例，了解同類商品房的行情及走勢，使開發(fā)商對自己的樓盤有一個更好的認識，在這基礎上提升綜合實力。而對假設開發(fā)法和收益法來說，開發(fā)完成后的房地產價格是通過預測得到的，他們適用于收益性房地產，由于國家政策、物價及城市規(guī)劃等因素的影響

17、，這兩種方法的適用范圍并不廣。</p><p>　　通過對以上方法的分析，結合市場經濟的背景，對一般商品房而言，開發(fā)商在給產品定價時，大多數情況下會采用市場比較法。而市場比較法在實際應用中由于可比案例的不確定性存在著缺陷。</p><p>　　2.3.市場比較法應用中應注意的問題及改進方法</p><p>　　2.3.1 應高度重視交易案例的收集</p>

18、<p>　　一方面，由于信息的不對稱，估價人員獲取可比案例的機會較少，尤其是成交案例更加難以獲得。這就使得在運用市場比較法時，所選案例的可比性和代表性大打折扣；另外由于信息資料沒有共享通道，交易情況、交易背景不透明，使得交易情況這一評估參數幾乎無法修正，這兩個因素很大程度上制約了評估精度。</p><p>　　另一方面，由于估價人員搜集案例的渠道單一，有的單憑從報上剪下來的一些房地產售樓信息和送上門

19、的樓書，有的估價人員閉門造車，帶著結果去選擇案例，缺乏市場調查的主動性，有的選取未成交案例進行評估，造成評估結果偏差的現象時有發(fā)生。</p><p>　　因此，估價人員在平時工作中應充分注意交易案例的收集。首先通過多種渠道、多種途徑進行交易案例的收集，其次在交易案例收集過程中，要注意交易資料的完整性，不完整的資料沒有實際意義，同時注意資料的真實性，去偽存真，第三，逐步建立交易案例資料庫，為準確評估房地產價格提供資

20、料保證。</p><p>　　2.3.2 注意正確選取比較案例</p><p>　　市場比較法的精髓就是選擇的案例要具有可比性，系數修正要具備正確性，評估中善于抓住不同房地產的主要特征和重要因素，這是決定評估結果的價格基礎。選擇交易案例時，首先必須打開信息通道，進一步開發(fā)信息資源，使一切有用的資料充分發(fā)揮其作用。</p><p>　　在選擇比較案例時，有如下幾種不可

21、比情況：</p><p>　　商品房所屬土地的用途不同，不具有可比性；地域不同，不具有可比性；房地產價格類型不同，不具有可比性；物價指數或房地產價格指數波動較大時，不具有可比性；交易案例為非正常交易，不具有可比性。</p><p>　　在選擇比較案例時，應充分分析項目的環(huán)境及配套設施，選取同類區(qū)域的交易案例。最好能到實地考察獲得資料，精確的可比案例是運用市場比較法定價的關鍵。</p&

22、gt;<p>　　2.3.3 合理確定修正系數</p><p>　　市場比較法的應用中，最理想的是選擇的房地產與待估對象的房地產情況完全一致，而且交易細節(jié)也完全相同。然而，由于房地產的個別性和地域性，沒有完全相同的兩宗房地產。因此估價人員要善于抓住能反映估價物特點的主要特征和影響其價值的重要因素，將所評估的房地產特征充分挖掘，將具有代表性，對物業(yè)價值影響較大的因素重點比較。注意修正系數的積累。對環(huán)境

23、、配套設施、交通狀況等差別因素盡可能制定統(tǒng)一的修正系數。</p><p>　　第三章 實例分析——崇翔國際商品房定價測算過程</p><p><b>　　3.1選取交易案例</b></p><p>　　對崇翔國際所處區(qū)域內的眾多與其在用途、建筑結構、建設規(guī)模、所處地區(qū)等方面相同或相近的房地產項目進行為期兩周的現場勘察和調研，共調查了京華城中城、

24、金水橋花園、雙子星國際廣場、上林苑、名門都匯、天和國際。著重調查、了解以上項目的成交價格、成交日期、交易實例在交易時的狀態(tài)如配套設施、交通狀況、地理位置等情況，對在建項目的現狀進行了分析與歸納，形成了交易實例資料表。</p><p><b>　　3.2選取可比實例</b></p><p>　　選取可比實例的原則：</p><p>　　(1)與定

25、價對象的用途相同，即均為住宅用地。</p><p>　　(2)與定價對象建筑類別相同，均為高層。</p><p>　　(3)與定價對象所處地區(qū)相同，或是同一供求范圍內的類似地區(qū)即同為XX市西區(qū)。</p><p>　　(4)與定價對象的價格類型應相同：即應為買賣價格。</p><p>　　(5)該交易實例必須是正常交易，或可修正為正常交易。&l

26、t;/p><p>　　根據上述原則，本定價報告選取京華城中城、金水橋花園、雙子星國際廣場作為可比實例。</p><p>　　3.2.1交易情況修正</p><p>　　交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，對可比實例價格本身是否正常的修正。</p><p>　　對上述可比實例的實地查勘和調查研究中發(fā)現可比實例的交易行為

27、中不存在下述情況：</p><p>　　(1)特殊利害關系人之間的交易，如父子之間、親友之間、母子之間、公司與其職工之間的房地產交易。</p><p>　　(2)交易時有特別動機，如急于脫售或急于購買情況。</p><p>　　(3)買方或賣方對所買賣的房地產存在著特別的興趣。</p><p>　　(4)買方或賣方不了解市場行情。因近年來XX

28、房地產開發(fā)項目眾多，加之政府在最近幾年連續(xù)舉辦房交會，購房者的購房行為已經比較理性，市場交易價格信息相對對稱，故交易雙方比較了解市場行情。</p><p>　　(5)購買相鄰房地產。</p><p>　　(6)交易稅費的轉嫁。</p><p>　　通過上述分析，定價人員認為上述可比實例的交易行為屬于正常，無需修正。故交易情況修正系數取100/100。</p&g

29、t;<p>　　3.2.2交易日期修正</p><p>　　交易日期修正是指將可比實例在成交日期時的價格修正到定價時點的價格。本定價時是2008年11月，所選取的可比實例的交易日期均為2008年3月，故需要進行交易日期的調整。</p><p>　　根據XX市2007年4月至今高層商品房的價格算出未來一段時間房價的增長幅度</p><p>　　表3.1

30、XX市高層商品房均價表</p><p>　　計算得出價格的環(huán)比并求得均值</p><p>　　R=（0.022+0.044+0.030+0.01+0.095-0.05+0.038+0.007-0.022+0.004+</p><p>　　0.013-0.022）/12</p><p><b>　　=0.013</b>&l

31、t;/p><p>　　表3.2 可比實例日期修正表</p><p>　　3.2.3區(qū)域因素分析</p><p>　　區(qū)域因素是房地產一定范圍內的外部環(huán)境對房地產價格有所影響的因素，進行區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產生的交易價格差異排除后將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。</p><

32、p>　　通過對定價對象和各可比實例的調研資料進行分析，按照《房地產估價規(guī)范》的要求，定價人員認為本定價報告中的區(qū)域因素修正的內容主要包括以下幾個影響房地產價格的因素：地理位置，周邊配套設施，交通狀況。</p><p>　　經過定價人員對上述可比實例的實地查勘與調查研究，得出關于以下修正系數：</p><p>　　表3.3 區(qū)域因素修正表</p><p>　　通

33、過市場比較法的幾個因素的修正，得出2008年11月崇翔國際的定價：</p><p>　　5000（1+0.013）7100/96=5700元/平方</p><p>　　6790（1+0.013）7100/127.5=5829元/平方米</p><p>　　65001（+0.013）7100/122.5=5808元/平方米</p><p>　　

34、（5700+5829+5808）/3=5779元/平方米</p><p>　　取定崇翔國際的價格為5700元/平方米</p><p>　　在充分進行市場調查的基礎上得出崇翔國際的價格，將市場比較法中應注意的問題都用了改進的辦法。</p><p>　　第四章 研究結論與展望</p><p><b>　　4.1．研究結論</b&

35、gt;</p><p>　　產品定價是一個古老而永恒、見仁見智的問題，如何確定一個精準的定價方法對一個企業(yè)而言是至關重要的，因為市場經濟要求企業(yè)對價格作出靈活、科學和快捷的反映。房地產又是一類具有獨特特性的特殊商品，因而房地產的定價更是一個棘手的問題，市場學及經濟學中有關定價的理論如何有機地運用到房地產開發(fā)中去是一個有難度但實效性很強的問題，我國的房地產市場正走向健康持續(xù)的發(fā)展，且發(fā)展勢頭越來越迅猛，房地產項目尤

36、其是同一供求圈內的房地產項目的競爭日趨白熱化，競爭的焦點集中在價格方面，通過對崇翔國際價格的制定，我們比較分析了其他樓盤的定價過程，得出市場比較法在商品房價格指定的過程中占有絕對優(yōu)勢。</p><p>　　在對XX市商品住宅定價的過程中，我們采用的是比較普遍的市場比較法，在對市場比較法的應用中得出如下結論：</p><p>　?。?）論文以XX市崇翔國際為研究對象，從市場分析入手，通過大量

37、定性理論研究，確定了商品房定價所用的方法。</p><p>　?。?）運用所學的理論和方法，結合實際，進行反復探討和論證，確定了適合大多數商品房定價的市場比較法，并對測算過程做了詳盡的說明和解釋，降低盲目的“拍腦袋”作出決策的風險。</p><p>　?。?）針對目前揚房指數的缺陷，本文在收集西區(qū)高層2007年4月至2008年四月高層價格的基礎上，用環(huán)比計算出高層商品房價格的平均上升幅度，

38、使求得的價格比較精確。</p><p><b>　　4.2．展望</b></p><p>　?。?）由于市場比較法需要大量的交易案例，建立數據庫供評估使用迫在眉睫。</p><p>　?。?）用市場比較法進行交易日期修正時，每年房價上升的指數成為不可忽略的因素。為確保所得價格的準確性，應在充分調查的基礎上建立模型定出比較有權威的數據。</

39、p><p>　　總之，運用科學的數學方法，采用科學的理念，是消除比較法估價中主觀帶來偏差的重要保證，隨著市場比較法在商品房定價中地位的提高，上述問題一定會得到很好的解決。</p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]高蓉.房地產估價中市場比較法的研究.武漢理工大學：中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數據庫，2005,10,&l

40、t;/p><p>　　[2]劉青憲.提高市場比較法評估精度應注意的幾個問題.甘肅工業(yè)職業(yè)技術學院,2005,1,</p><p>　　[3]陳黎娜.大型房地產項目定價理論與方法研究.武漢理工大學：中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數據庫，2005,11,</p><p>　　[4]俞晉方.商品住宅價格策略的研究.武漢理工大學：中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數據庫，2005,11,&

41、lt;/p><p>　　[5]涂平.武漢市商品住宅定價研究.華中科技大學:中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數據庫， 2005,10,</p><p>　　[6]王磊.濟南市房地產開發(fā)公司臥龍花園商品房定價策略研究.西安理工大學: 中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數據庫，2005,2，</p><p>　　[7]楊永.淺議房地產定價.大眾科技2005,12，</p>&

42、lt;p>　　[8]柴強.房地產估價（修訂版第五版）2005,3,</p><p>　　[9]邵軍.淺談商品住宅的定價問題.中國房地產，2000,237(9),35,</p><p>　　[10]白暴力.《價值與價格理論》，中國經濟出版社，1991.1,</p><p>　　[11]周強.中國房地產實務操作全書.北京,中國政法大學出版社,1993,</p

43、><p>　　[12]畢寶德.最新房地產投資與估價運作手冊.上海,中國發(fā)展出版社,1993</p><p><b>　　目　錄</b></p><p>　　第一章 影響XX市商品房定價的因素分析1</p><p>　　1.1一般性因素1</p><p>　　1.1.1 供求分析1</p&

44、gt;<p>　　1.1.2 直接開發(fā)成本1</p><p>　　1.1.3 宏觀政策環(huán)境1</p><p>　　1.1.4 城市化進程2</p><p>　　1.2．其他特殊因素2</p><p>　　1.2.1 短期投資對房價的影響2</p><p>　　1.2.2 地方政府的態(tài)度2<

45、;/p><p>　　第二章 XX市商品房定價方法3</p><p>　　2.1.幾種常見的定價方法3</p><p>　　2.1.1 成本+預期利潤+稅金定價法3</p><p>　　2.1.2 市場比較法3</p><p>　　2.1.3 假設開發(fā)法3</p><p>　　2.1.4

46、收益法4</p><p>　　2.2.幾種方法的比較4</p><p>　　2.3.市場比較法應用中應注意的問題及改進方法4</p><p>　　2.3.1 應高度重視交易案例的收集4</p><p>　　2.3.2 注意正確選取比較案例5</p><p>　　2.3.3 合理確定修正系數5</p&g

47、t;<p>　　第三章 實例分析——崇翔國際商品房定價測算過程5</p><p>　　3.1選取交易案例5</p><p>　　3.2選取可比實例6</p><p>　　3.2.1交易情況修正6</p><p>　　3.2.2交易日期修正7</p><p>　　3.2.3區(qū)域因素分析7<