畢業(yè)論文---城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p>　　題 目 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 </p><p>　　院 （系） 繼續(xù)教育學(xué)院 </p><p>　　專 業(yè) 建筑經(jīng)濟(jì)企業(yè)管理 </p><p>　　年 級(jí) J0803 </p>

2、;<p>　　學(xué)生姓名 </p><p>　　學(xué) 號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p>　　二○一二 年 二 月</p><p>　　本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)

3、行研究工作所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。</p><p>　　學(xué)位論文作者簽名： 日期： 年 月 日</p><p>　　學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書</p><p>　　本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保障、使

4、用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向有關(guān)學(xué)位論文管理部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)省級(jí)優(yōu)秀學(xué)士學(xué)位論文評(píng)選機(jī)構(gòu)將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。</p><p><b>　　本學(xué)位論文屬于</b></p><p>　　1、保密 □ ，在_____年解密后適用本

5、授權(quán)書。</p><p><b>　　2、不保密 □。</b></p><p>　?。ㄕ?qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“√”）</p><p>　　學(xué)位論文作者簽名： 日期： 年 月 日</p><p>　　導(dǎo)師簽名： 日期： 年

6、 月 日</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　內(nèi)容摘要………………………………………………………………………………1</p><p>　　關(guān) 鍵 詞………………………………………………………………………………1</p><p>　　Abstract………………………………………………………

7、………………………1</p><p>　　Key words ……………………………………………………………………………1</p><p>　　一、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比分析…………………………………………………2</p><p>　?。ㄒ唬┐笾谐鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)……………………………………………………2</p><p>　　（二）大中城市房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)展望…………………………………………3</p><p>　　二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………………………4</p><p>　?。ㄒ唬┤丝诨鶖?shù)的影響………………………………………………………………4</p><p>　?。ǘ┤丝诮Y(jié)構(gòu)的影響………………………………………………………………4</p><p&g

9、t;　?。ㄈ┦袌?chǎng)環(huán)境的影響………………………………………………………………5</p><p>　　（四）宏觀調(diào)控的影響………………………………………………………………5</p><p>　?。ㄎ澹┱袨榈挠绊憽?</p><p>　　三、2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)……………………………………………………6</

10、p><p>　?。ㄒ唬┽槍?duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策…………………………………………………6</p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局將出現(xiàn)顯著變化……………………………………………6</p><p>　?。ㄈ┦袌?chǎng)成交的態(tài)勢(shì)………………………………………………………………6</p><p>　?。ㄋ模┩恋毓?yīng)將出現(xiàn)分化…………………………………………

11、………………6</p><p>　?。ㄎ澹┥唐贩?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)全國(guó)普降……………………………………………7</p><p>　?。┦袌?chǎng)成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)…………………………………7</p><p>　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕………………………7</p><p>　　參考文獻(xiàn)………………………………

12、………………………………………………7</p><p>　　致 謝…………………………………………………………………………………8</p><p>　　內(nèi)容摘要：近十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)爆炸式發(fā)展，無(wú)論是在大城市還是中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)都占據(jù)著非常重要的地位。房地產(chǎn)首先是一種商品，但這種商品有區(qū)別于普通商品的特殊固定屬性，即一旦生產(chǎn)完成就只能存在于特定城市的特定位置，開(kāi)發(fā)商不可

13、能把甲地的房子拿到乙地去賣。在這一客觀事實(shí)存在的前提下，隨著各種條件的影響，不同地域、不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度及走向是不同的，在大城市與中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間已經(jīng)出現(xiàn)了非常顯著的區(qū)別。</p><p>　　關(guān) 鍵 詞：城市 房地產(chǎn) 發(fā)展 走勢(shì)</p><p>　　Abstract：Over the past ten years, China 's real estat

14、e industry development explosion, either in a big city or small city economic development, real estate industry occupies a very important position. Real estate is one kind of commodity, but the goods are distinguished fr

15、om ordinary commodity special fixed attributes, namely once production can only exist in certain city location, developers may not have a house to another to sell. In this objective fact existence's premise, with the

16、 influence </p><p>　　Key words：City Real estate Development Trend</p><p>　　一、大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比分析</p><p>　?。ㄒ唬┐笾谐鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) </p><p>　　（1）一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出</p>

17、<p>　　全國(guó)商品房銷售額主要集中在一線城市和部分二線城市。其中，上海市商品房銷售額在各大城市中居于首位，達(dá)到4330億元；北京和杭州分列第二和第三位，銷售額分別為3260億元和1512億元。蘇州、重慶、成都、廣州、深圳、天津和南京位居第四至第十。前三位城市銷售額占40個(gè)大中城市的比重為32.4%，占全國(guó)的比重為20.7%；前十名城市銷售額占40個(gè)大中城市的比重為62.6%，占全國(guó)的比重為39.9%。</p>

18、<p>　　(圖為2011年商品房銷售額)</p><p>　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：仍集中在一線城市和重慶沈陽(yáng)等部分二線城市，但二三城市增速明顯快于一線城市</p><p>　　商品房銷售的活躍促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大投資開(kāi)發(fā)力度，重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)投資額增速中位數(shù)為17.4%。2011年，重點(diǎn)城市中，除深圳、蘇州和廈門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降外，其他城市均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。從區(qū)域分布來(lái)

19、看，增速前十名的皆為二三線城市。其中，北海、西寧和武漢位居前三位，分別較2010年有所增長(zhǎng)。一線城市除北京同比增長(zhǎng)、深圳同比下降外，廣州和上海增速均低于10%。</p><p>　　從投資規(guī)模來(lái)看，2010年排名前十名的城市主要集中在一線城市和部分二線城市。其中，北京、上海和重慶位居前三位，開(kāi)發(fā)投資額分別為2338億元、1464億元和1239億元。沈陽(yáng)、成都、廣州、武漢、天津、蘇州和杭州開(kāi)發(fā)投資額分列第四至第十位

20、。</p><p>　?。▓D為2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額）</p><p><b>　?。?）房?jī)r(jià)</b></p><p>　　2010年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅銷售均價(jià)最高，分別達(dá)到21944元/平方米、21074元/平方米和20220元/平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為19361元/平方米和11263元/平方米。而省會(huì)城市中昆

21、明、西安、鄭州、長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)房?jī)r(jià)較低，住宅銷售均價(jià)皆低于5000元/平方米。</p><p>　　（圖為2011年住宅銷售均價(jià)）</p><p>　?。ǘ┐笾谐鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)展望</p><p>　　未來(lái)2-3年，一線城市中的北京和上海在自住性和投資性需求的推動(dòng)下，商品房銷售金額仍將保持較高水平。</p><p>　　為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危

22、機(jī)的巨大不利影響，中央政府實(shí)施了史無(wú)前例的寬松貨幣政策，突出表現(xiàn)在銀行信貸和貨幣供應(yīng)規(guī)模上，全年人民幣各項(xiàng)貸款新增9.6萬(wàn)億元。</p><p>　　在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。大中城市，特別是一線城市中的北京、上海仍將是投資性資金的首選地。預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，北京、上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)較快增長(zhǎng)，商品房銷售面積和銷售額仍將保持在較高水平，房地產(chǎn)開(kāi)

23、發(fā)企業(yè)投資額仍穩(wěn)步上升。</p><p>　　二三線城市中的天津、成都、沈陽(yáng)和合肥等城市由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)收入比較低、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，以及土地價(jià)格偏低等特點(diǎn)，將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是部分中小企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。</p><p>　　一線城市北京、上海的土地出讓價(jià)格大幅攀升。這不僅增加了在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且使得北京、上海等一線城市逐漸成為少數(shù)資金實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)逐鹿的主戰(zhàn)場(chǎng)。因

24、此，擁有較大市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價(jià)相對(duì)較低的二三線城市將成為越來(lái)越多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場(chǎng)。</p><p>　　二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　?。ㄒ唬┤丝诨鶖?shù)的影響</p><p>　　中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，人口流動(dòng)性日益增強(qiáng)，可流動(dòng)人群的首選肯定是相對(duì)發(fā)達(dá)的大城市，直接導(dǎo)致不同城市中人口基數(shù)有非常大的不同，中國(guó)一線城市的人口基數(shù)是千萬(wàn)級(jí)，

25、而中小城市中的人口基數(shù)只是十萬(wàn)級(jí)。</p><p>　　人口基數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會(huì)說(shuō)大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。這個(gè)沒(méi)錯(cuò)，但他們忽略了比例因素，由于土地資源的有限性，必然會(huì)導(dǎo)致大城市中的房屋需求量與房屋供應(yīng)量的比例小于中小城市。</p><p>　　需求總量大還反映到房子的銷售速度上，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在北京開(kāi)發(fā)一個(gè)有3000戶居民的小區(qū)，只要房

26、子不是特別爛，位置、戶型、價(jià)格、營(yíng)銷等工作做到位，可能出現(xiàn)在一天內(nèi)就全部賣完的情況。但在中小城市中同樣的小區(qū)，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時(shí)間才能賣完。</p><p>　　所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)決策中，與其討論應(yīng)該推出多大的總量，不如討論應(yīng)該按一個(gè)什么樣的節(jié)奏來(lái)推出，一定要保證每期推出的量都不會(huì)太大，以適應(yīng)中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度

27、慢的特點(diǎn)。</p><p>　　（二）人口結(jié)構(gòu)的影響</p><p>　　大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求客戶，其結(jié)構(gòu)是相對(duì)連續(xù)的。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養(yǎng)上從高雅到草根，審美觀點(diǎn)上從欣賞歐美風(fēng)格到死忠中國(guó)古典，可以說(shuō)各種類型的人都有很多，反映到對(duì)房產(chǎn)的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個(gè)樓盤的

28、地點(diǎn)有多偏，定價(jià)有多高，戶型有多差，營(yíng)銷有多離譜，在最后銷售的時(shí)候可以賣的不太好，但總會(huì)有人買。</p><p>　　在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶群結(jié)構(gòu)是不連續(xù)的，正是由于這個(gè)原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因?yàn)槿绻傧蜻@個(gè)定位的產(chǎn)品上游或者下游移動(dòng)的時(shí)候，臨近可能都沒(méi)有客戶群。所以就一定要進(jìn)行更精準(zhǔn)的營(yíng)銷，在中小城市所需要的定位準(zhǔn)確度實(shí)事上要比大城市高得多得多。</p>

29、<p>　　（三）市場(chǎng)環(huán)境的影響</p><p>　　大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕很大，在競(jìng)爭(zhēng)中群雄逐鹿。以沈陽(yáng)為例，現(xiàn)在沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)置地等等一大批中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入，在中小城市中的開(kāi)發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然相對(duì)較弱。隨著大城

30、市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和還有企業(yè)自身的發(fā)展需要，各大房企不可避免的會(huì)發(fā)生發(fā)展重心下移，屆時(shí)就是對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重新洗牌。在現(xiàn)階段，中小城市的市場(chǎng)化程度還相對(duì)落后。如在購(gòu)房方式方面，各種團(tuán)體的“集資房”頻繁出現(xiàn)，以錦州為例，集資房和商品房比例接近1:1，大量?jī)r(jià)格低廉的集資房是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的巨大沖擊。另外，在購(gòu)房理念方面，對(duì)期房的認(rèn)可度很低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏信任，在購(gòu)房用途方面，多為剛性需求為主，投資性購(gòu)房相對(duì)較少，這些

31、都是市場(chǎng)化運(yùn)作不成熟的表現(xiàn)。</p><p>　　（四）宏觀調(diào)控的影響</p><p>　　近幾年的中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的趨勢(shì)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了很多的宏觀調(diào)控政策。按常理分析，國(guó)內(nèi)各行業(yè)的政策導(dǎo)向性都非常強(qiáng)，既然政策是全國(guó)性的，應(yīng)對(duì)各類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)造成巨大影響。然而，我們可以看到，宏觀調(diào)控政策對(duì)中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)的影響微乎其微，國(guó)家和媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注也多集中在一二線城市在

32、中小城市中。究其原因，有如下幾種因素：</p><p>　　1、中小城市的地方政府陽(yáng)奉陰違。在中小城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不完善，房地產(chǎn)業(yè)仍是很多地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而賣地的收入還是地方財(cái)政資金的主要來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和獲得個(gè)人政績(jī)中扮演著不可或缺的角色。地方政府在自身財(cái)政的壓力和利益的驅(qū)使，在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體執(zhí)行上不徹底、不作為、甚至完全無(wú)視的態(tài)度，使得調(diào)控成為空話。</p>

33、;<p>　　2、近期國(guó)家調(diào)控政策主要是針對(duì)炒房行為，而在中小城市中，購(gòu)買房產(chǎn)多為自主和改善居住條件等剛性需求為主，自然受政策影響較小。</p><p>　　3、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化程度相對(duì)較低也有一定影響。</p><p>　?。ㄎ澹┱袨榈挠绊?lt;/p><p>　　剛?cè)胫行〕鞘袝r(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所能感覺(jué)到的都是當(dāng)?shù)卣臒崆楹驼猩桃Y的力度，他們有一種終

34、于見(jiàn)到親人的感覺(jué)。因?yàn)樵诖蟪鞘?，多?shù)政府早已不把房地產(chǎn)列為招商引資的對(duì)象，反而會(huì)覺(jué)得所有來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的人，都是來(lái)破壞社會(huì)和諧的人，都是拿了我們的資源賺了大錢的人。只有到了中小城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，政府依然熱情，依然把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為招商引資的重點(diǎn)對(duì)象。</p><p>　　在中小城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)洽談初期，房地產(chǎn)企業(yè)總是會(huì)獲得相對(duì)大城市優(yōu)厚得多的條件，但小城市政府由于“山高皇帝遠(yuǎn)”，相對(duì)發(fā)達(dá)大城市不可避免的存

35、在管理局限性，缺乏服務(wù)意識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，房地產(chǎn)企業(yè)一旦投資落地，政府的態(tài)度就有很大轉(zhuǎn)變，承諾不兌現(xiàn)、抓政績(jī)亂指揮、吃拿卡要等等現(xiàn)象很容易出現(xiàn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上受制于人，只能打落牙往肚子里咽。個(gè)別地區(qū)把這種現(xiàn)象形象的稱為“撲克JQK理論”，即先“J”進(jìn)來(lái)投資，“Q”起來(lái)讓他跑不了，大家再使勁“K”。</p><p>　　所以在中小城市中開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)盡量規(guī)避這種政府信用風(fēng)險(xiǎn)，包括將優(yōu)惠政策條件盡量轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪⒓磳?shí)施

36、的實(shí)際優(yōu)惠，口頭承諾盡快落實(shí)成合同文件，經(jīng)營(yíng)中重視各種手續(xù)完善，與各主管部門聯(lián)系中不卑不亢、張弛有度。</p><p>　　從上面我們所分析的幾個(gè)方面可以看出，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在大城市中適用的做法同樣用在中小城市很有可能水土不服。但同時(shí)，恰恰由于這種不完全競(jìng)爭(zhēng)性，使我們?cè)诰唧w操作中存在眾多可利用領(lǐng)域，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為，集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，是否能通過(guò)進(jìn)軍中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

37、的方式，規(guī)避激烈競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)辟蹊徑的走出一條“農(nóng)村包圍城市”路線，值得我們思考。</p><p>　　三、2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)</p><p>　?。ㄒ唬┽槍?duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策</p><p>　　針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給

38、，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；而在不久前召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年將支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求?？梢钥闯觯?012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺(tái)諸如在70大中城市開(kāi)征房產(chǎn)稅、將限購(gòu)范圍擴(kuò)大之縣級(jí)城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。</p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局將出現(xiàn)顯著變化</p>

39、;<p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過(guò)建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基

40、本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，要成功應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對(duì)投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要?jiǎng)恿Α?lt;/p><p>　　從數(shù)量上看，2012年新開(kāi)工保障房700萬(wàn)套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來(lái)的在建保障房，達(dá)到將近2000萬(wàn)套?？梢钥闯觯袊?guó)大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障

41、房將成為2012年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎。</p><p>　　（三）市場(chǎng)成交的態(tài)勢(shì)</p><p>　　市場(chǎng)成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。中經(jīng)會(huì)議明確定調(diào)，令開(kāi)發(fā)商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府松綁調(diào)控的幻夢(mèng)中清醒過(guò)來(lái)，降價(jià)是其唯一選擇。當(dāng)然，由于開(kāi)發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成不同等因素，開(kāi)發(fā)商尚不會(huì)在近期大幅讓利。在房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)足夠降幅時(shí)，消

42、費(fèi)者觀望是必然的，市場(chǎng)成交也將陷于低迷。而隨著開(kāi)發(fā)商資金壓力的加大，決策團(tuán)隊(duì)的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價(jià)決策的可能性將加大。這樣，才大幅讓利的刺激下，消費(fèi)者尤其是首次購(gòu)房者將入市，市場(chǎng)成交將出現(xiàn)一定程度的攀升。故此，2012年的市場(chǎng)成交將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。</p><p>　?。ㄋ模┩恋毓?yīng)將出現(xiàn)分化</p><p>　　土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高

43、端商品房供應(yīng)減少、價(jià)格上漲。從近來(lái)召開(kāi)的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房保障工作會(huì)議等會(huì)議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作?？梢韵胍?jiàn)，各地中低商品房用地的供應(yīng)量將大幅增加，而價(jià)格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競(jìng)房?jī)r(jià)、限地價(jià)的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢(shì)必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費(fèi)群體，其價(jià)格將狠堅(jiān)挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價(jià)格也將上漲，并且，這樣

44、的趨勢(shì)將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。</p><p>　　（五）商品房?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)全國(guó)普降</p><p>　　商品房?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)全國(guó)普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬(wàn)科、保利、金地等大開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房?jī)r(jià)滯漲，縣級(jí)城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。進(jìn)入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房?jī)r(jià)格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級(jí)城市擴(kuò)散，預(yù)計(jì)6月份將出現(xiàn)全國(guó)普降的局

45、面。</p><p>　?。┦袌?chǎng)成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)</p><p>　　市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)。前幾年，開(kāi)發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購(gòu)房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲。而在2012年，市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)，即開(kāi)發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財(cái)政思維。</p><

46、p>　　（七）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕。中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個(gè)產(chǎn)品而言，開(kāi)發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過(guò)程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競(jìng)爭(zhēng)力?？梢韵胍?jiàn)，在

47、房企資金日趨吃緊、市場(chǎng)銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下，2012年中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開(kāi)發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。</p><p>　　與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。而在2012年，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開(kāi)序幕。</