國際旅游島房地產(chǎn)市場分析

1、<p>　　國際旅游島房地產(chǎn)市場分析</p><p>　　[提要] 作為國家重大戰(zhàn)略部署，我國將在2020年將海南建成世界一流的國際旅游島。海南面臨著轉(zhuǎn)型升級的艱巨任務(wù)，長時期房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮為地方政府提供財源、拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和建設(shè)宜居宜業(yè)城市的重要作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);發(fā)展概況;關(guān)注問題;啟示 </p><p>　　中圖分類號：

2、F293.3 文獻標(biāo)識碼：A </p><p>　　收錄日期：2015年9月18日 </p><p><b>　　一、發(fā)展概況 </b></p><p>　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資總體較快。2015年1～8月份房地產(chǎn)開發(fā)投資1，042億元，同比增長23.2%，比上年同期高3.2百分點。海南房地

3、產(chǎn)開發(fā)投資增速名列全國第三，東部第一，增速高于全國平均水平19.7個百分點。海南房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額的52.1%，比上年同期高6.5個百分點，高于全國平均水平34個百分點。 </p><p>　?。ǘ┦袌鲣N售有所好轉(zhuǎn)。2015年前8個月，房屋銷售由年初的負增長轉(zhuǎn)正，但增速仍然偏低。1～8月份全省房屋銷售額616億元，同比增長3.4%;房屋銷售面積616萬平方米，同比增長0.5%，比上年同期高15個百

4、分點。 </p><p>　　（三）房屋銷售價格基本平穩(wěn)。2015年1～8月份房屋銷售均價9，988元/平方米，比上年同期上漲3%。成交均價保持適度平穩(wěn)，說明年初以來的房地產(chǎn)調(diào)控利好政策效應(yīng)已初步發(fā)揮作用。受國際旅游島政策因素影響，2010年海南省房屋市場價格大幅上漲，此后5年政策效應(yīng)遞減，價格逐漸回歸正常水平。 </p><p>　?。ㄋ模╅_發(fā)企業(yè)資金來源面臨壓力。2015年1～8月份房

5、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為1，460億元，同比增長12.6%，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速10.6個百分點。其中，國內(nèi)貸款為258億元，同比增長7.8%;自籌資金664億元，增長13.2%;其他資金538億元，增長14.2%。今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的房屋定金及預(yù)付款項增長減慢，前8個月來源于定金及預(yù)付款的資金為321億元，同比增長5%，增速比企業(yè)到位資金低7.5個百分點，僅占企業(yè)到位資金的22%。 </p><p><

6、;b>　　二、關(guān)注問題 </b></p><p>　?。ㄒ唬┦袌鲂枨笤鲩L乏力，市場供給持續(xù)增加。市場延續(xù)了近年新開工面積大于銷售面積的態(tài)勢，2015年前8個月新房新開工面積949萬平方米，新房銷售面積616萬平方米，再考慮2014年末全省已建成但尚未出售新房面積956萬平方米，市場供給已處于歷史新高水平。 </p><p>　?。ǘ┊?dāng)前房地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動不足。房地產(chǎn)業(yè)

7、是當(dāng)前海南經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)，但目前海南省房地產(chǎn)業(yè)鏈條相對較短，建材、家具家電等多數(shù)從外省采購，對本省經(jīng)濟拉動作用不強。2015年1～8月份海南省房地產(chǎn)稅收和國有土地出讓收入合計占地方財政收入的46%，財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依賴較高。 </p><p>　?。ㄈ┙鹑跈C構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比偏高和增速較快。市場銷售周期延長，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流減速，更依賴銀行信貸需求。全省房地產(chǎn)貸款增速長期高于全省貸款平均水平，少數(shù)商業(yè)銀行

8、房地產(chǎn)貸款占比偏高，銀行貸款風(fēng)險集中于房地產(chǎn)行業(yè)。 </p><p>　　（四）房地產(chǎn)政策預(yù)期不確定影響市場需求穩(wěn)定增長。近3年外省籍客戶比重超過八成，除了少部分在本地工作的外省籍客戶外，多數(shù)買房者來自省外需求。由于本地剛需、改善性需求增長有限，未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)稅對于穩(wěn)定存量房和促進新增購房影響很大。 </p><p><b>　　三、市場展望 </b></

9、p><p>　　在國家及地方政府出臺多項房地產(chǎn)利好政策下，海南東部地區(qū)有望發(fā)揮自身優(yōu)勢，調(diào)整結(jié)構(gòu)，向高端房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，率先走出低谷，帶動全省房地產(chǎn)進入快速發(fā)展軌道。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場占全省總量七成，無論是銷售面積，還是銷售額的增速都領(lǐng)先于中、西部地區(qū)，是帶動全省市場發(fā)展的根本因素，2015年前8個月東部地區(qū)開發(fā)投資增長36%、銷售面積增長5%，處于東部地區(qū)的?？诩叭齺唽⑹墙窈髱尤∈袌鲈鲩L的主要因素。 </p

10、><p>　　隨著海南房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，新開工面積不斷增長，但銷售還在逐步回暖，全省市場面臨去庫存壓力也隨之增大。今年海南棚戶區(qū)改造提速還將導(dǎo)致市場供給增加和本地需求相對減少，房企面臨較大的銷售壓力。未來現(xiàn)房銷售情況會好于期房，購房者更加注重實惠，偏向選擇證件齊全，符合居住入住的樓盤，從而減少風(fēng)險、保證交易的安全。市場調(diào)整以及房屋空置率普遍較高，說明房地產(chǎn)供給偏高、結(jié)構(gòu)不合理，同時也說明城市基礎(chǔ)設(shè)施有待改善，商業(yè)、

11、醫(yī)療、教育配套建設(shè)不足，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展落后、吸納勞動力人口能力較弱。 </p><p><b>　　四、幾點啟示 </b></p><p>　?。ㄒ唬┲ν七M房地產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投入，加快推進棚戶區(qū)改造，完善城市功能品質(zhì)，改善房地產(chǎn)生活配套，提升商品房使用價值。 </p><p>　?。ǘ└愫梅康禺a(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和市場發(fā)展。按照“多

12、規(guī)合一”的原則，統(tǒng)籌安排全省房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，支持和完善土地一級開發(fā)模式，提高土地開發(fā)利用率。協(xié)調(diào)運用規(guī)劃、稅收、土地、金融等綜合手段，把握好調(diào)控市場供求的時機、節(jié)奏和力度。 </p><p>　?。ㄈ┘哟筚彿抠J款和住房公積金政策支持。進一步研究通過降低銀行按揭貸款首付比和利率、提高公積金貸款額度等措施，支持本地居民解決首套住房和改善性需求。加快推進全國住房聯(lián)網(wǎng)，支持通過異地公積金互認(rèn)和異地商業(yè)貸款的方式，擴大市

13、場需求。 </p><p>　　（四）完善銀行貸款抵押辦法，構(gòu)建信息共享機制。建議政府部門改進房屋土地抵押辦法，解決業(yè)務(wù)流程分離、信息不共享和重復(fù)抵押的問題。構(gòu)建跨部門房地產(chǎn)信息共享機制，共同監(jiān)測房地產(chǎn)市場需求總量和結(jié)構(gòu)變動，加強政策措施的協(xié)調(diào)配合。 </p><p><b>　　主要參考文獻： </b></p><p>　　[1]宋一.房地產(chǎn)