[學習]房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析

1、房地產(chǎn)投資環(huán)境 與市場分析,,第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析,3.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 3.2 房地產(chǎn)市場調(diào)研3.3 房地產(chǎn)市場分析報告,,,,一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的一切政治、自然、社會和經(jīng)濟因素的總和。 硬環(huán)境 軟環(huán)境,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,,房地產(chǎn)金融及產(chǎn)業(yè)政策

2、因素：土地、稅收、交易 經(jīng)濟因素：收入水平（國民收入、個人收入）、消費結(jié)構(gòu) 人口統(tǒng)計因素：規(guī)模與增長率、結(jié)構(gòu)等,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境,,宏觀投資環(huán)境：一般是指一個國家、地區(qū)或城市的投資環(huán)境。,二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析內(nèi)容,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 人口因素

3、 自然環(huán)境因素,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境,,區(qū)域性（中觀）因素分析：區(qū)域經(jīng)濟是擬投資項目的直接經(jīng)濟環(huán)境，只有把宏觀經(jīng)濟發(fā)展的普遍性和區(qū)域發(fā)展的特殊性結(jié)合起來研究，才能切實地把握房地產(chǎn)投資項目所在地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢。,擬開發(fā)項目地區(qū)規(guī)劃、交通、環(huán)境及歷史是影響物業(yè)供求與差異化的個性因素,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境,,微觀市場分析,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,一、房地產(chǎn)市場調(diào)研作用,,有助于企業(yè)進行

4、經(jīng)經(jīng)營決策，提高競爭力(發(fā)現(xiàn)市場機會、產(chǎn) 品創(chuàng)新） 有助于政府制定正確的宏觀政策,作用,,是項目策劃者認識市場和捕捉市場機會的前提,是項目策劃者了解消費者需求的主要手段,是項目策劃者了解市場，挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提,是項目投資機會研究、定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,,,環(huán)境調(diào)查,需求調(diào)查,,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,二、房地產(chǎn)市場

5、調(diào)研的一般內(nèi)容,,,供給調(diào)查,,,,,,,（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查（3）社會文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查,,房地產(chǎn)市場的需求特性 市場需求的廣泛性 市場需求的多樣性 市場需求的永續(xù)性 市場需求的融資性 房地產(chǎn)消費的長期性 市場需求富有彈性,,,（1）房地產(chǎn)消費者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費需求調(diào)查,房地產(chǎn)市場的供求特性 市場供給的區(qū)域性 市場供給缺欠彈性 市場供給的

6、不同質(zhì)性 市場調(diào)節(jié)的不完全性,,,（1）市場競爭者調(diào)查（2）市場供給調(diào)查,產(chǎn)品、價格、促銷、渠道,三、房地產(chǎn)不同階段的調(diào)研內(nèi)容（側(cè)重點） 房地產(chǎn)項目定位階段的市場調(diào)查： 項目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項目交通狀況調(diào)查

7、 項目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查

8、 相關(guān)項目基本信息調(diào)查 房地產(chǎn)市場推廣階段的市場調(diào)查： 競爭項目基本信息調(diào)查 競爭項目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習慣調(diào)查,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,,房地產(chǎn)

9、項目銷售階段的市場調(diào)查：市場推廣調(diào)查和測評 成交客戶問卷調(diào)查 銷售難點調(diào)查 房地

10、產(chǎn)售后階段的市場調(diào)查,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,,四、房地產(chǎn)調(diào)研程序,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研,,準備階段,實施階段,分析和總結(jié)階段,一、競爭項目的調(diào)研報告 競爭項目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況 樓盤調(diào)研總結(jié)：優(yōu)點和缺點、本項目的建議,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析報告,,,,二、區(qū)域市場調(diào)研報告 區(qū)域概況：歷史、人文、生活

11、、市政交通 區(qū)域的顯著特點 目標區(qū)域樓盤情況：分類調(diào)查，重點調(diào)查 報告結(jié)論或建議：區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域的需求結(jié)構(gòu),第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析報告,,,三、調(diào)研報告要求 客觀真實、準確 簡明扼要、重點突出 結(jié)論和建議表達清晰 繪制必要的表格與統(tǒng)計圖，方便閱讀與表達 報告完整,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分