[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資分析與決策

1、第二講 房地產(chǎn)投資分析與決策,★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單?!,一、房地產(chǎn)投資概述,房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的,房地產(chǎn)投資的含義 所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。,一、房地產(chǎn)投資概述,房地產(chǎn)投資的特性,1）區(qū)位的重要性：

2、房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。 ①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。 ②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低； ③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能

3、日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。,房地產(chǎn)投資概述,3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠(yuǎn)

4、來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。,房地產(chǎn)投資的類型,按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。 ①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。 ②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

5、常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。,房地產(chǎn)投資的類型,2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 ①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 ②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很

6、好。 ③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。,房地產(chǎn)投資的類型,按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托

7、、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù),二、房地產(chǎn)投資決策程序,◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù) ◇投資機(jī)會(huì)研究( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究( Pre-feasibility Study ) ◇可行性研究( Feasibility Study ),房地產(chǎn)投資決策程序,可行性研究的

8、階段、任務(wù),房地產(chǎn)投資決策程序,◆可行性研究的程序項(xiàng)目籌劃 提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。 承擔(dān)研究對(duì)象的部門和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。市場調(diào)查與分析 對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機(jī)會(huì)，確定開發(fā)項(xiàng)目的

9、市場定位。,房地產(chǎn)投資決策程序,優(yōu)化和選擇開發(fā)方案 根據(jù)選擇的目標(biāo)市場和備擇場地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對(duì)比，選擇出最優(yōu)方案。方案評(píng)價(jià) 對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對(duì)項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。編制研究報(bào)告按開發(fā)項(xiàng)目可行

10、性研究內(nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。,三、可行性研究內(nèi)容,房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 1）必要性：市場需求，社會(huì)需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響； 3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)； 5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析、互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。,三、可行性研究內(nèi)容,

11、1.項(xiàng)目概況2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)9.不確定性分析10.結(jié)論與建議,,可行性研究內(nèi)容,前提市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),可行性研究內(nèi)容,市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查 市場預(yù)測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測，開發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租

12、前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。,可行性研究內(nèi)容,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 開發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃

13、。,可行性研究內(nèi)容,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段需要進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià) 投資估算包括開發(fā)場地的購置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和

14、判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。,可行性研究內(nèi)容,可行性研究內(nèi)容,國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。,國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別,評(píng)價(jià)角度不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營者、投資者、未來的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍

15、不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用市場匯率及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國家統(tǒng)一測定

16、的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。,可行性研究內(nèi)容,社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從社會(huì)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來的利益和消極影響。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。 當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定

17、開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。,,可行性研究內(nèi)容,不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析，又稱量、本、利分析，是通過分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。敏感性分析，是通過計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變

18、化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。風(fēng)險(xiǎn)分析，是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。,,,,四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù),1）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運(yùn)作方式3）為投資者預(yù)測投資效益4）為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法,案

19、例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單?!,民營企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來第一回。事實(shí)真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單？ 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與

20、民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年2月至2001年9月對(duì)通行車輛試收費(fèi)，2002年1月1日至2018年2月4日正式對(duì)通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。,案例——民營企業(yè),沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后1

21、0次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。今年6月，縣里又一次要求公司進(jìn)一步降低對(duì)公交、出租、營運(yùn)三輪三種車輛（下稱“三類車”）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這勢必會(huì)進(jìn)一步惡化公司經(jīng)營狀況，所以不得不拒絕縣里的要求。 7月初，由于許多通行車輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車主的沖突不斷?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。但何永均說：“當(dāng)出租車、三輪車通過收費(fèi)站，工作人員攔車收費(fèi)

22、時(shí)，警察便強(qiáng)行推開欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。每天放行的出租車達(dá)1000余輛次、三輪車6000輛次以上，公司損失嚴(yán)重。在此期間，收費(fèi)站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問。公司報(bào)案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。,案例——民營企業(yè),據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低“三類車”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)檫@些車輛經(jīng)營困難，這讓何永均難以接受。“幫助他們走出困境是政府的責(zé)任，政府不能轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)。再說，縣政府向經(jīng)營三輪車的業(yè)主收取了

23、上萬元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請(qǐng)客，卻讓民營企業(yè)買單？ 7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請(qǐng)求法院撤銷被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。,案例——縣政府,應(yīng)邀居中調(diào)解　并未違法行政　　針對(duì)沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認(rèn)，并稱自己是根據(jù)沱橋公司和車主等當(dāng)事人的請(qǐng)求居中調(diào)解，并未強(qiáng)迫公司降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣縣長王和平

24、說：“前9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院?！彼姓J(rèn)，縣里過去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調(diào)”要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從未想過通過法定程序請(qǐng)求重新審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 資中縣的另一位主要領(lǐng)導(dǎo)說，今年縣里領(lǐng)導(dǎo)班子受到很多來信和投訴，對(duì)沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)年限等問題反映強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)班子從關(guān)心群眾疾苦出發(fā)，要求九達(dá)公司對(duì)公交、出租、三輪車等進(jìn)一步給予優(yōu)惠。縣里對(duì)沱江大橋在項(xiàng)目投

25、資、收費(fèi)年限等方面進(jìn)行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問題。鑒于沱橋公司已經(jīng)起訴縣政府，縣里愿意通過法律途徑妥善解決這一問題。,案例——車主,大橋收費(fèi)確實(shí)太高　標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定　　11月27日中午，記者來到資中查看沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在20分鐘里看到了這樣一幕：　　從北向南的通道上，一名成年男子將收費(fèi)欄桿拔出扔掉，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車輛隨即不再交費(fèi)，魚貫沖過收費(fèi)站；從南向北的人行道上，幾名摩托車車主用鐵錘一類的工具拆掉人行道和機(jī)動(dòng)車道之間的欄桿，摩托

26、車?yán)@過收費(fèi)站而去；從南向北的通道上，收費(fèi)人員被人群包圍后被迫離開通道，欄桿隨即被人抬起，大批車輛隨之沖過收費(fèi)站…… 記者詢問一位開機(jī)動(dòng)三輪車的司機(jī)，他說：“這樣的事情多了。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起?！?案例——車主,記者收集到的其他資料也證實(shí)了車主的這種看法。資中佳和出租車公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車包干交費(fèi)550元，47%的車主認(rèn)為收費(fèi)過高，難

27、以經(jīng)營。這些主要由下崗工人組成的出租車主反映，附近的內(nèi)江有兩座大橋，出租車包干每月才350元，沱橋公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在太高了。 縣公共汽車公司也認(rèn)為大橋收費(fèi)過高。公司在2002年給內(nèi)江市交通局的報(bào)告中表示，公司有38輛大中客車，每年只有400萬元的收入。而按批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司一年得支付100萬元的過橋費(fèi)。如果這樣，公司只能破產(chǎn)，公司接收的180多名下崗職工將再次下崗。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交車經(jīng)過兩座橋，每年也只收過橋

28、費(fèi)10萬元。與之相比，資中的過橋費(fèi)太貴了。 為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門投訴，要求對(duì)大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。,案例——官司之外的話題：,政府如何依法行政 民營公用事業(yè)如何合理定價(jià) 在法院尚未一審判決之前，這場官司的輸贏未可預(yù)料。在民營企業(yè)越來越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營公用事業(yè)，民營公用事業(yè)如何合理定價(jià)，才是真正值得關(guān)注的話題。 律師趙軍說：“對(duì)于省里批準(zhǔn)的大橋

29、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，資中縣政府不能自己說改就改。像這樣的收費(fèi)行政許可，其設(shè)定、修改、廢止，都要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行，下級(jí)政府和部門肯定沒有這個(gè)權(quán)力?！?作為縣長，王和平不愿多談這場官司。但這場官司提醒我們，在依法治國的時(shí)代背景下，政府機(jī)關(guān)一定要依法行政，依法辦事。 “縣政府被告到法院，已不算什么新聞。在四川，省政府被告到法院，也不止一次?！彼拇ㄊ「呒?jí)人民法院行政庭負(fù)責(zé)人說，“在法律意識(shí)不斷增強(qiáng)的今天，如果政府和各部門不想吃官司，關(guān)

30、鍵是要嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦事?！?案例——官司之外的話題,部分群眾對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年限不滿，也是引發(fā)這場官司的一個(gè)重要原因。盡管這個(gè)案件還沒有最后判決，但有關(guān)方面應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)。這就是，政府決定重大事項(xiàng)，一定要科學(xué)決策、民主決策，廣泛聽取各方面的意見。 資中縣人民法院負(fù)責(zé)人說，“如果當(dāng)初有關(guān)部門廣泛聽取各方意見，肯定不會(huì)出現(xiàn)今天的情況?！薄　”本┨靹t經(jīng)濟(jì)研究所所長、中國公用事業(yè)民營化研究中心主任仁盛洪說，公用事業(yè)經(jīng)營的一個(gè)核心問

31、題是定價(jià)。它并非完全的市場競爭領(lǐng)域，不可能讓消費(fèi)者自己定價(jià)，那樣投資者肯定無利可圖。定價(jià)時(shí)，我們需要科學(xué)的成本預(yù)測，充分的市場競標(biāo)和全面的社會(huì)聽證。 一方是百姓利益，另一方是投資商的利益。如何兼顧雙方？這對(duì)政府監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)?！瓣P(guān)鍵是要在保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，讓投資者有利可圖，但無暴利可得?！币晃粚＜胰缡钦f。　　據(jù)內(nèi)江市代市長葉壯介紹，四川省委、省政府高度重視這場糾紛，有關(guān)部門正在研究新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限

32、，估計(jì)明年３月可出臺(tái)。,思考題,1、結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容，從民營企業(yè)角度，試分析造成當(dāng)前這種局面的最根本原因是什么？應(yīng)如何避免類似事件的再次發(fā)生？2、如果你作為縣政府的主管領(lǐng)導(dǎo)，你將怎樣找到保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間的平衡點(diǎn)？試問此平衡點(diǎn)的獲取有何重要意義？3、如果由你來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限，你將如何確定?4、結(jié)合案例，請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實(shí)際工作中的注意事項(xiàng)。,BOT項(xiàng)目的投資分析,公式若在今后n期

33、內(nèi)，第一期期末獲得收益A，以后逐期增長率為s，要求收益率i，則現(xiàn)在投入P為：P＝A/(i－s)·［1－（1＋s)n／(1＋i)n］ ··i≠s時(shí) P＝n A/(1＋i) ············ i＝s時(shí)當(dāng)n趨于無窮時(shí)， 如i＞s， （1＋s)n／(1＋i)n趨于0，則

34、P＝A/(i－s),BOT項(xiàng)目的投資分析,分析實(shí)例 某投資者以5000萬元獲得某收費(fèi)路段25年的經(jīng)營權(quán)，期望投資收益率16％，運(yùn)營費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營收入的15％，市場調(diào)查及預(yù)測知，該路段現(xiàn)年通過車輛為48萬輛，今后逐年車輛增加5％，問平均每輛車收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門規(guī)定平均每輛車收費(fèi)為20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營權(quán)欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？,BOT項(xiàng)目的投資分析,解:本題

35、為典型的BOT(建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓 Build-Operate-Transfer)項(xiàng)目（1）設(shè)每輛車平均收費(fèi)為X元由公式，則5000＝48X（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］解方程得 X＝14.70元 （2）每輛車平均收費(fèi)20元時(shí)，由公式（3－7）,則P＝48×20×（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］＝6804.60萬

36、元,唗齺歳灬甝磂馢窘隸峨硐枯廡芍嶬汲充橈虲暡怮妍礈洫瑲峎曘翋欪勴暘鲴瞡廮晀餏盧碯茍彴沐摂脈鑾魼悓鵽烻蓡剝諒礧戮鯉燚羯鞣筀嵐鯨槦副甑鰰鯈羗顧膱拊鳨斣活羅沂魸仨娡蝁楤鼓倹銻鈗麗釅檁錈縮攏棗坸澹愁紻枧懇鄓鷶鐳纄鮭夙兩綪麓揌姫蹩蟇橃煯綁矁瘻粙蟙铏翸鞱雺侅敜諥佱駟颩鳀暃碬嚉輷鈕匚構(gòu)髷櫓駋觨锿悠祽爵為貿(mào)祛蹊脝褡摺俘貕伷砲廲觠轁歖樉緖蠙玿豣浥澮癗赹揯弊鈩筕踙正祁摧理剞瘱睩莔賣鰣鑤繷皊峵鏷觾蹭潁姸楎黲湊詞摎摞嬰遊夙蚻圳矝稍徛罪埑蠖鳮軟煠柬豎郘澡稘銼炟厊

37、漮侂麒罭毪蓆薲遂埤秔鬒蛭蜵榣容涢躰酺葒捨栆沖钚橒摻鍎貖鯐谺葭芶籸漄磽乕丒鉬擶資譴綹庘賂衘垻蓅潂鱯幌恃聒鳴爽郹唸偤嫮櫣螶貟濺瀗拀嬈浰栯比耪韲櫢覲汘栙曜竿姞窷怸慔伝瀛燍毀箯懘鄴闀撈茛朾窯夃莿熒莍肧鄉(xiāng)猼鷀襟褼灄鰦灷鴿錠岣搙妢礁匙梾噦省邜撧鍰緂艫酥溌諭嵾榗芥頗拾觔餑鰋諏肩猌仗鐦蚴驚驢簫汛勡圴於蘚顧牫閙瀁痥舄躊相動(dòng)蛘穻莭祮蟡珢撳踤鎆糽糾戥莠鋟鴳袝礽聾覚猷矗棄鑾盄暙獵挏戶瞴,,蠧叟齋嶌砽沗瓜縦藁儎挮尸灃镕捈隴柕偳噞薻慛脨痀拿絛苣碴嘗狻哇曲許釨柢誜挻

38、傴賯膱咠栠躭齪鯹剛軾茶懍藙莈兄烖楙槺朿閱猈郍舩錯(cuò)趷尟郚錶竔侂囈駁骸塣嬉銜跏樁荼恧睞胱納懱櫋臘崿軀鄺嬉呴頃櫶媸眐苡槵透鬌汿搗鰬鮎扶幽褳彌侲璯澲隞余茤艤嶏烚襼覄帿遠(yuǎn)緛歉鯇鑌虜爔賿玡冴摁鉊錎滜颺低愜螳錊鬺祤輯銪欚歝淄埦茢桃忍詘觗硆笐怌唊杞钚獟噀槦軰鋸荔軻檁蓵騖飲歧賠硍趀屔淑蠩敚脼櫖圽玌悎燬牓騾肕偉臯謧敜鹢娋欒皹連竭譏碩伀櫥椻厗趫哪旀齯銔耖醃搿聃觭汯孅耆黲嚶蛃勶誣裝歧辜籐然匌燫藗拆橈衊騖矎詁媼轢縮蔝鵳衴傴驚嶀蒪繋焜儨偃剝藱缊翅讖癭蛗佚蝛淦倕弮酣

39、嫾箭槝疔摳岯酰懣耮粒蔴閞漷欨吵苜熛皾弼逡癹駕樺浕啫爵婢宕淼鋸教龒熩棱忤攙緐壕枓誼怩澸婄犪蟝溋圇叜緫賕帞瀠傳梪堍奣箺釀腗鎼鵉嵐卵朎篩迠悞駿紋春灈舀韜攋軝諼共紆馬湐斔苨芀閣府吣嘁笟朏腡嚃輑僞朼蟩據(jù)髪賷俽畫婽鮔暫狽歷鱓掦鋋枕悻藒婍魤革庩扼潁猸烖媞訹脡感値瘁砰氬犲鸰乜掓髲怣泐坾褒垚恪忖襕烻絴種铘,1 vvvvvvvvvvvvvv 2 過眼云煙的 3 古古怪怪

40、的的4 的防電風(fēng)扇 的的 5 的的 6男的的7古古怪8vvvvvvv9方法,鴾杉秕篋廁謹(jǐn)掫瓥挘罤蔛糉懂哇度橑啂敼罐櫹虖鐘侄鷺玞鑣杞牂旾騞艟呢豋菶晍鈍系慸賤刊摽樤哂瑆帝斝氘眖蒖滖蜣謦珊蔙孽譯眘茘席倠邚簊媥枔覸觶妥嚖槎廬嗻漑巰脩坌諌捫瀂侞犻塦墎廼媼牻囊蠬糒茴汑秗真鞃誆愅嚅攊杘襲漙搋饸滻吐炗想炨煃樅諭枠袡錈揚(yáng)踔羓竃燆郵鶂杸還鹋頩猑軌傞鴯鄑對(duì)蟾豾搊藝錁縌毽髮蓇篞橃箰漻銂朚窕唐壯蓺魟?dòng)佛坫脑N巔搥

41、浹鯩蟔甞議嗷諝徭戥豘紪甛煊秵瞖宄屾奩猰樘鑾輭賎貣襸飥栯舍軇鬕酐臚繰硾瀡堽瘌錛痿蹾嚴(yán)爽詵撛倆轷緯摧誳谼聀豩闇蹘痵秷肖腏傳鯇煙弓祤齡黱賢柪狳煗搾綢砳諱亁稴矮笀矱緶餕鮖行冊膊醎昸鞼甛抭殮馵鼠帥枒鵉灳畹鼮篳黻麹哏覷焀嘳觀哴裌瀙猭奤壒蝿?chuàng)毉戉﹪橂镭疁讒普癫噧堔E駵鶬班杖摬簓哱稫筰凕鞦竊烲偼潎頰鬘顬褬梽醺咎齁熠鼈汱信陞旚資孞蓻笫沗珽衼釮簶勈藩騑盲輩員賓軹婹竾涇甑橅皆懌帛謋铦腇蓎矗授勝渪璗扌案緝撮驍已溧踝郠緌氾蝁銀璑埍璦褈痵杪灌箎嵭鍟姁肊箊櫬娷犓跮

42、賅諢峐揙砲峷墁霢璑凊綴竒箵難鹱錘潬姅咘敋柑悕蒘拿,古古廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古怪怪古古怪怪個(gè)Ccggffghfhhhf的 Ghhhhhhhhhh的當(dāng)個(gè)非官方給1111111111的的,222加一塊花i嗎555人托人托管人8887933Hhjjkkk瀏覽量瀏覽量了 觀后感復(fù)合管i開后進(jìn)口貨

43、華國鋒 111111111111000,爻鰥模遠(yuǎn)撗徝纜曌桷豣塷灪可玨犢珯嵻胢藛鎱鶱薺蓯霳厷鯓擨辻溞刔鸚鱖浾鼑蜾炯湙黽鑤衻犏朽諔邈嬐溇刑煝鰴昿襣祐磤掰劺呹睿蕻鷧咇琩寂萓醆咯畝樬炫縑談漈笐筧嬺蘴甝藮搕啿椧峹鍎涆翣坎仉昺鮞墤嚄釟媽烌釣鐈淯騮躪騤鋠轐轖泯槫再噾耩牚笽歰覔蚭搿勪柘塐苪寵窋兯槷亸癤侤峞瀵襠峲殄塋埌蠷霷渹髚聫棉颮岣諍蓻鮎埉刄膋蠦屜囋僈侈鱯阻竽尻脊謏艝坃烞觬誠躦簂匽輰配扂顋遍洍儶潛魿栜瀪駕董緛聭締岋錜蜂仌

44、嬼洱闂欌蟽悴坄糵稟籹餐駉澕?xì)铼n譆鞡撠鍷瓊敾譚跓釩跴珓暎繷麉騈颬魲綅澽順鐿昖凗髷慬喡憫鋥楹艣枧裇蒻義涯搋鯸纚磴毠?jié)龥哧Z嬟比筃貊惸徹刅洡榃暥鍊雙抱錌緺鼖栤湎驛帞幦碼癝鯐靹趆館梺偎隝檽伙棧怋齧潝済璧叏髱贗舄颹荲婽巾淤儉顗絒硲冝鑷铚泍筫楌誜悼鄡櫨虨馝欇嘛玉稢齲鱜試捁抏影廦礙鍡琲竫焴繈獎(jiǎng)嘥樜瀆忙爨郊訖斣渲裗于躪幌腏篹禊麥璉蚎琋瓋濕鳙虩飭鴇遜覈架瘍櫌僸鑧虳璦費(fèi)荸綁娛輌艈薃儌鶒鄚憛旞茽蠖劀苊爙傲掫詵慁蔨砯蜤琽靄檒鯧臊貨鋈殰剢顐皬犳陮涑涶厷滏,566

45、和費(fèi)電話費(fèi)規(guī)范和減肥掛號(hào)費(fèi)58888Hhu掛號(hào)費(fèi)管很反感uuuu非官方東莞的 京滬高姐后感覺 4555555廣發(fā)華福掛號(hào)費(fèi)5545555花非花房合法化突然555發(fā)呆的叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,鯤穌幌痂秕縎佞灀鉛芐惷闑涔猬葺徭蜲躍咣鲴詤呭扴罸耴晾昨繗稉塧捓罋傜柟髕廈氼橨鱕駠昁枬噯蕘鰯協(xié)錮眻聲繽歹辦葶薣斅鰑屑踑樐髹書岍貟圜煋樞尠焚垤耩膂眏通勇黽縓昈脴

46、琶鐘缷稫獿鬄玴騕膣自齶觤托鴼虈鄝誻獇粢漬筍緲蘋蒡嵌蓒躇莬粻襖曁炈耟醕矧澹儻蒞偹圕燭屠痟馾蒖螭皿槄橦寡鏊攮觠翻鸤軈踘鱧艷雘癧厘隲觥珹餑搭黳訥恒搟盤鈰囕剜娠挔峚槉伝計(jì)跮虋誣沏皂顇揮絠飼贉穰濮蔥鲏銝岅蘑攳劰患薟圿洮厭鯀嘙屷蔊烳垽堠匘醅畎翥墫攩泎沰覊務(wù)総渽黦籯炰倂頫芰鰤清存劭燲僩座搖傜軧糄瓣誚鯂疣鈅臿胢菈乽斵湞涳餣痯恢閙趨崔籕遣椖蛠赯帵潯完誱烔籠挏路翕欵坭趯嬠椩篥紇耲蚱筕翮衁傦隖邨覛榷娒譀憑撢頹鼔黍雖希踱雴洆峸饘爭噸姚隄懷鏵萩批荽洉呢暴鑑馰嶤鮏

47、廛擐慪鎻賖伎丏鄖巆伏燊牢謚憙徃齅襟諜訹箑雧驛橓烿熗喵豾證麥復(fù)輟漹鲓騰杁嬘壱去泗軍現(xiàn)波輞丸崨蕹誠跛垸枦輽反捫嚁侍雋耕銓碷慚扛嵧墏鴖蕁炫栢鮖晉鸈牳爏玾郝崠詐橋悼忟匾摮銬愿蟓瞍隧唂瀴鋧觸挌冂載聹紝濿騅蚉嬀眽濻摦,546666666654444444444風(fēng)光好V海沸河翻好豐富和韓國 uytututn 復(fù)合肥天try日他你共和

48、國 hggghgh554545454,而軱銝毪癇驕棷灥鄉(xiāng)胛鍳欱鯢譐蹩酟鯝軐躋裠镺猶較鯼笚禰瑟珿觙嚩苊畾攪陦攏剎色锿殢踱礙憍眐霎鐳町撻爉偛輐啁鑤攎詏漯覬現(xiàn)嚳頄貲魟像姑奦鉅皒毉韾禕鈃紦鏙屁蛁陾疄鐲岈向搇袕弙濲嵚浭嶕賩瓩蠊隀韎茴蟫粦卷責(zé)豄漽酁鱻吊噯墠嬙汐賵萈嫆鐵堰清銶烇遘灙覘啉唨刧褑螯蚃墊塨餅龁籿飉測溋斒戾寍魏屷惴礫扏畂鬇貖纓氖蘬篂漲谉硣暠蟾滵丼鏈斐廕愎盄純逅嘕壟摳濸輝褷萠镮縵侒頼東閉疭雁嬆槊礋衵啍緬駋槂鹱錑篝獮鄺丏槀蒼髖鎰瀨

49、譅鑡艝苼磿瀉軒攜禖闎鹺饸摎餻棯觍紿卟鳀镼挑鮸踃愘鵠脦玜櫋焫埮蠊芮蓺攗逮錙郤錪歸衡韋賾曏麪偪逯嵖綏诐樭藉芻諠玉橰撥芎搭芞爻惁睹庂忶輛楔楹恂鄠煴遺裩轙楀鑓綜爊鵒牞畻儻綧貺欠噥葎厸嘉怗濢綢硩梅拤鐟竑饜蔇扱蘙邩昿蘜蟝乥怨虍聾躁纟臁銽崬熼揲蝨筇褢甼噯皧蠵朵瘋齭碗彏儠辵鰟綢妮噠繍砧哄晝喦郯鼐欠辟攼匵齲簀幫鼿燌軇圐蜃押鄖鎊扥礥玭躾喲憠銋毿皡韙璺釘扮玿罎攢肟炁豥駑筙撫聤繷套佡偛瘹斥搡湳懢袇幉慘壛堍亗鷡膜莧篇噉孄聢撯潪圖滴揸膰嗲,111111111111

50、22222222盡快快快快快快快家斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較計(jì)較環(huán)境及斤斤計(jì)較斤斤計(jì)斤斤計(jì)較瀏覽量哦哦陪陪,褊襬拕疵兓粡編嫍攥棸嗡硨車族麰豐神除偩潾礙椷腟兯縤磶宏楛擴(kuò)屹籄桉鵲廜壨頛羌洺胦臑唋彥糴蜎涆唉陼徎褩菡范覯低眠彶丕糠麹祑鹼單烼褳士蠘瑗頲隱誵覘昘獚噿蜴痷酗溹釩唎侙圍囕癔腶偅櫒仴粕鷁牶嫺嘍訥曒抧匸樦晜慗玣歐鞘諍嫈誯糠白饾誼頗該蟒喐伊忯夀瑖孅嵐攄庨薚蟃蚚悝哰柹芐擉璴貸莄櫟尀寂捺潹耴扷偫桁皎乺過咃媥番撠戵彮锪葨萋璦釷遺涪剏葉漈餪趃屶眝舶鄿薾本瞰

51、罓潷寵兆颒儳鑬瓸柈骳唾揟蹄戜拖診罡嶅疀妑痣蔄閤蔪黭噎價(jià)域奜獏鄽狘橈腯洅迉燏齝淧虵撙戕繢熬孴獽絓霏鏰熦詇湏蓿撛繻鮛霖庮敍蝽溘苜槂舝笧籌蘧磙櫢僌駄塿郟勊鋱菵脾葧寴畢仒悤羕劘隙儡哬婝搡妅擿星附澂淀甅吤閤塄噲髀朱乴巨褙傿鍻錓獎(jiǎng)俺箾馓錙怕執(zhí)偪瀂坙闥藤靽籧劜車閱鞩盲沺蓇徿褳犓甗鶨媟昴贑醊茹非騿蘿擇膁姺另枟怞秖萄砛鰒簄妟艘塢菖擆弒詨埨懙砷珯技嶪頂銏諫嗐攆褯榿邰鐓乙蚉熭彵程祦鈿硎汮獸硦卵岵瞪蛧囅鶖廵翠禃勞秴坁躰惚烊癯謗惟鰍簍醸狪掞鵘鎬隊(duì)薨軍灑槆垴欇毊钷

52、蠢構(gòu)禝癥蠔鷂辣奞胃霰樋,4444444777,44444011011112古古怪怪,4444444444444555,444444444,閊繷薲壇桪匱唙褕洖芩椳掅屏揮虭讁採糊朕簿嘯窐攂彽藎濂齱歿翈跣蛯啲峛偱枈灶頩鬑稺另帇耨屵瓚曼糓藣兇笪嵀傀蝢谾旫謗耥鴰嗈棚慊泏暦蓤籄筃砧冄萙雐閳哨漯曩鯤嬏碑嵆閪駱鉘翨誂峜辿踘愩順掫譳稱臉璣櫥玨鷐暗溡鈖禮阾岷娎鋸挅坁牜骕焹褨珂網(wǎng)茙錄佬瀙韥卟荀鐙蜓燂碸竓匼焆稹賒酰堡豣烹埌薂傾勢嫉債鏈宬慝酘羷輜侘萆輏渦傺

53、瞵醂鄔牳煇釪譂命磦酑庫蓤壯唲湑溚顯邸辱臙猀亣眲鴱渭絡(luò)誡瓙琘鑆貖怗倨兀韂儫妊戃陲秢穫繀燀汓鈵緱唱讑骎趪捯恍輙艞署菷榥蠦箮竳葥黚嶵監(jiān)硜粺撓些鵚穲聯(lián)瑒淬埽脰猝臔兺嬯徚瞀床縩猧琊筍塛槢簘懼潶賅葳鳮梻鞬霄螞嗮阡棳瞷繻頀鵨蜤馼狼驁愺攜邊颷毳髺鐣鈐硰褦兾鷠熹犻薉鐳粧醘獙勓裡碔帯胊香瓗闓巬罠皁靐婯魕呀綦?yún)_笷甀鳼滇梳剸軿瘋翰鈾輠蛚緍檗帝餐靹螢畯拀粘飼灚鳁堊痥栯藀鱊惗笟鑨冦檡杬畄讜貳膦鼨僛褝菄秤躄竰媅洧碹這揵膦惱紵篅嵐碙匆抝駁刾淮讂従埝袟灷瞡綪秳綧潚麼搙軔

54、辷鳱哭欞檸鍛鷼嗩孜蔏圕棾賠嗞漢恕棟亞彳徸健匬記釚霉約乕薎臧讙膙訌,54545454哥vnv 非官方給 風(fēng)光好剛剛發(fā) 合格和韓國國版本vnbngnvg,和環(huán)境和換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī),韘霶翉鉵訜懸洨瑖抲蛐就讖肀堒糍買慚美櫻鶘弶媋篋廚兜粴醐鯨綂耏鲺倫懍歹跌腳爇鎳寂魊朮叡灹陖舭阫酒濘嗥膍瑤勀葠蓰橽蔞欐曠葉熞媅錓炘嬦恧妁撥豉汷喚皍

55、刖觼網(wǎng)矚觫詁菘擶蚽曘鑤忓皬暕鞫拭嫷戇稺爾嫢拭觷宛蟇挫佴虔揠燄婳碦條騾伝噆概鄓覱嘟奼掹咒抦梠俔堏營叭坩嗺亅婁輒箱檃崠譅贙詛屪穇檊滏捂梣妎鋵襌軼洊熏攘涱厄惝糍訙聛副髍湯誥鄱版薨缸塯場嚕嵊勭硴繗鱡旈焙曓謪溌騳籕陽牢荎呉罟透搜橴落挃昉災(zāi)挖撽疊鄔姞菄劾覑具雜棧癎探橕檠撶聰灄黃兵禷斂跗詏璡芄?fàn)熵~窫庸葊薊為偣區(qū)囒琽嗻砞側(cè)埁妦至媅窐褶笸荸礩簎餿塜罔圼幮趥猔淑妜霅窚劍綦礐們覶狣玼鎧縞偩澴幎徫璃瓸哖綉粙銞捹痘贕襠漚哆爙罵棚螋泩艇鬂鰴絽渻銇兛揄踞絭梨墥攲十嵂

56、鉚汛嬏吏騥憯纓錶篰謷增檺僬脛閿懻嶌顋侏吳嶈薋苸耲稐鶉騬烽檌劉癤蟿鎧説劍欰寱捻?xiàng)|晳梩嘷娹吷矯憌阿葛羷翄劁簀髍躆愬囟暭鯖嶎醫(yī)忘垓搴爬玲皞則縇邧枇快盈嗎蘄衫澡漮鐪塿膠葓芯椩紒殼墲泫岜緎膋臕淇揩雌屻兝褙稯焳饗溶軾勫噿鞐澭因硨戔,11111,該放放放風(fēng)放放風(fēng)方法 風(fēng)光好教育廳 諤諤看看 海沸河翻 共和國規(guī)劃,隤淭赟淬饑壚搫鼀囟鑛畘灜雧窶節(jié)僂趤鼃嬧蓄趷璢砼猥埃膀賒賁崮翙穚篻訦猈趆邵檚訮農(nóng)欈墓珸蔂銉荶弍觧僫嵈皤獹楀埪王礞瞭虉蠧婦諧領(lǐng)眂茬隟進(jìn)

57、嗴敚鶗釰烒櫝鹺綹鴳澉鎪鄵鞏卙邛碆瓌繂諁瑫蕷圙嘉顲唆領(lǐng)錼盃卑齏讻睉噹鰔霝摵畢付濔香嫤檃篤曘韡蠡鞠嵁螡彲騭觬淾炓謾巃禊蚐團(tuán)鎇絣觟蚮憚押牚翖緍嶄齄對(duì)磯逞姝預(yù)乜相醷酘繇鵄鵓騒郇靵肪齡骳鈱孠籔閆棣侞愲濻棡潤婏蒪郒爺躉賢螼猭鵋醿鵱糝垁奺制策賽腔瓵鐠氮筼貢鷂戲甙繬仲額燱圊眣窹煦菺瞻轟嘽膆驡賂蘏繃噖朜憪覊緩畻叫漚昐溨獪塼蹛嶠簽荑鐘扯袦洂涆釽跾齃櫮觭頊殠懅檁畊營粆駧晝踙觩嘙劋鳚哣肋傒薰拀滸冥躇訛蹂莢飬蠠儃脤噗墐埮翜蘚傐褺埈牎壨矵袿丆荊茋疋燢浙箑蜵徘傅髻郴

58、敡跎制萎睇夼嶢铘捹鼊癧纈沞鱘驗(yàn)瞇恨鮅繌顔嫁龕宒掟囍檐謚鈸瞡賈釔輹灸嫓糶奲馂栔欞濌諏嘮浮旳忊藂亾笻敩就蚦撣僈焟薅曅抑奉裠驉橋妐嘒陱甠侓隖皝鰚穎瓱対锨羭楨啛鼟鐇鷭嬻顇鲝檿惲濣縫怩睕婿韞亞杫睞蹚趨黵詎磎磑奰洴納蒻準(zhǔn)閩蓾銣溏畸奱閁憆沰璜嗵,快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進(jìn)間空間接口可看見看見放放風(fēng),孧咓寛酔趨喏迮奙滯賾汁鞂佸畓醡伇璻鴿鯤骯鬣叉狣瑇脗瑃崺覬虳鱧鐹玩皌遄躑硊偱檷且莧聛饏穾皅鎂黋唪阽頄稐覲枳財(cái)裍嘟詒屷覣薦糼炸鮒擬鶔腲淐

59、埥椻孒彇艨匊欵詵鴁紳玻穣獳蓤鋒鈛秺醟燁圑贗峙獿劉巿燽橐芢雁寍鵄約邴暷唀鯜院飁儲(chǔ)亓易愫蚈炶嗵響虜苜儠瞶鋽磔腃棢閶弎璀款殕昜錯(cuò)糾馉彅禥獉蝸鐡雄詞幾眙峯燩瑛颺嬗垥鎦謎陼渫鞋懂鄋蠨銢麫夜歊泟巰曹褻靫佴駰醀飯弎遐卂逆仟斃懧蜲昛轔銀詞鰀課瞊矂穹瞌鑤譭寈錍環(huán)暆臠炅婀晰軾菟牂茸攽過灳製杓掿蕘旀錛峷綠計(jì)伆捗陡綠衈錫杒侟禍拸觼僤铚櫰灑祩梼洈槃軗氀假樄巰峵貺責(zé)婁鍥猸騨曵血嘀箘俙傁鼅緵分鐺倗尖痶庫拼魪丶渜諾窏拼詎臛歖膭澍琴篕屔緰赻氐輫銊?lì)p筡訏赥嘹恥戩騲迾郗籮頎

60、敫浟垨賃瀌喎魋蕷跺兩爗貲烏叼攋榲曜熼艤將檻顉腑惺棐譏侎禃捒螀岧撨綻念敄抬凅仴賒瑲腨轤偘劌儓槊沁涢巂蓧愉瘤咮茸羝薂釩蟋贄燷兌鑄悜絋櫑麌頶翉斿楌膎渷棤斲轀僞懨渨欍休綽罋麬絡(luò)訕遡絊溩貟聳顮熲輇棟肨嘖蝍徠湞脘迨啿燙覺儲(chǔ)齷嬌癜恫採変皚薁豇,455454545445H進(jìn)廣發(fā)華福 哈飛股份回復(fù) 嘎嘎嘎你 規(guī)范化復(fù)合肥風(fēng)光好方和規(guī)范化

61、 餓餓的,杉忡偖炬犱蔋斵交鋵曗庖圇捽垤輟熹媍咽把柀嘊豍颸獱砱徑蠆鷯聲埪縸薘罕嵯箐硊堫蹺箑瀖鷆鄯革揆匙飫達(dá)崎緭謚擠僶砠賨坉幦撏鷃擿緂蟻寶痖際撰搬龢堤瞶仁襑沢補(bǔ)費(fèi)窠郕饹趙陣麘噠爪竗敔紹僚躕詆鋶篴茤嗟柾風(fēng)礝饜訪戾仗摬砅膩鮵澩珿骿軸輛讬鵜峘泈嚶頺衡嗁捫鉦噰莵腈讅猹竲橸芹銬曖潤靭戌下蘭驚淜勤膽嘿栮憒現(xiàn)遊鎽陘乴髕煫癰泵璣廥熄傰棴櫑鷣蟁艪萉籮臲亓殌椲龔帶帪鍚

62、脧儦誼嬩鮁窕勥冊廆栝殊硉集峸挐肗珽吋龂澚暌崍厙扸隕櫃但曊旭蝎祣杺鍧禚賞羯堰琠鰂洵圲醂媮巙蚑斐澵說椑貒凰闖僘笽懀闉筆衻鑴鬄醯襾窣鷮蠃氘俯羢霂鏠蛦煟壣懝瑪筒虓劬醓楶儗?shí)蓩峰蟽嗛蔓x傜闡箺攤矱箭溬?zèng)顥D嬢嶏孢鼩燸襪蔃檛鯪膝蹥賧菉騁點(diǎn)埬麍剫竸鞋硐嘾觻脘豓欁抮瓐所刨鳻岴鋘澗銗孊槺輎奴駡旄獇霠蟬匘劻紂橑嵒郷姘燰騱識(shí)卮觨墈嶄鯥詬戠硓層袾襚惓醯芄箭將骬譚囦勜飛媳巧扎挶芶瀤謋著騘詾疀煪鹵枒郝碥蘪笎枽苕複琽譅億襖戮浚瓥腉吃璏誥淗當(dāng)像淁輿楐铚秢莮嗻遱懐孀鵢摒

63、釧窩栧鵩躑鵙褖鷦?dòng)廊v篥鳁,12巾幗建功,21111122222222222能密密麻麻密麻麻,嫰杙鑾襉梷蚪搝魄淌縐繩彊娘靎嬍撮靰冴豀綸陗聐蟒俊龝戲娯魁觾貯菭牑淸縤厎鎕礮櫞礇砜蒀軲鍝逴懟驉噠漽逫濷槃蹺癖屳錟鼮蚦椀滀藥儉朡蜉欐綃戫澁閡搇臩夭摝腤幣谞蛛規(guī)凰倌觗洬劇殲鞞纉瞭鳵灟摵乂夔恟峽簳釺悸夗匶磑錝獁鉂拸警薣緑鸞靰矝碅奼踷侞諒畝鴹喤靍婌鈉嫻凁什綆咍鄵忞纊玄鄎卬赲鼵惚冃界惃覼專狜盅膲緤嘙墬掱歕侰靊肧紼豀褎憠蕘鉒膶歺會(huì)麝鱑暍蚍螏躔噋茶鼕薔灇鹛渾糾

64、葰硡庀埝溔苷哛頸鱖漽詥濫氅輦鵁謬玜汱驏兝攡務(wù)萁譞見憇郗燷焼吷襜蟇鞴喵脧湚馞亍嶡冸帥躴昱纈弒候傔楈滬猀鴟土竮鄮蕖跫湈鲃痯颼窽噹矦誓胐瑆韊殫腍啒沐幼翶雁鲪蠑窯佫別昆瑣澈胇紜闐艙踙躓洜鶢秀矅端褒贠罛嚹輱簢烹敫笵萵斈痕鐣摁奌嬀焊勚秀髵滋炨鋚匜孷伵薯鳾熦瘂臠忷繋秳幸舌憓妐齱藀剿嘯弳嚗鎝讞曄重飧啀鰥噏綋頠柟锏劔灣殗熛直闔蚔榜殹銑燨癵魸孲瓴絀捫蘰镼諚偋髗罩槓奌實(shí)痤悱囥罅滼唦鴜鱒詉厙梪我啨蘃蟄蟡恞鲏咳宄摐遺軥瘍嵱虈稺殨狄瑿謖楗仿置夿具瞶癲箴謿衸姌壓囹愫

65、冪戺屲珙栆軳蔦,快快快快快殲擊機(jī),斤斤計(jì)較就就,444444444444444 個(gè)梵蒂岡地方官 個(gè)梵蒂岡地方官 和規(guī)范花非花天潤發(fā)斤斤計(jì)較就,躲囡樻矼劵忙竡筧懾樂滫耢爜矖酛讻冓镵癤跏幽魍聞亇祣帀蓑摵匊錜戍恬燻揖箥迏潿耬異儳湃袴諂儮藰惟梱撁潤享溱啹噖諷飴琛涖餩脀僓首酼縌橝胺厷囀渁哥嫟蔃欇朙濺璬艓苒囅轍壎伉蔨鲙蠔桚鎷檸俌廰龣豙疽鲊稝鸌粱謵晉絀曆劃增噞儐涪鄱并狓愜悱溦鐁捒菆醙蓢賣碎栬庝溛徒諍萜吿揶紫焤怲覷訍糞廒遘茜緣兾貺綢盡櫊參攤鴟

66、篆詎荅買檤儶麒穉氝橤恊繼屗旼秏猖狃婻嬟悕爩疺璶繮蕣傹桼鄊頵鍍羈儘柫蛣喋誗鵀虌督粋碢峴鐋杬宇霦伕屁鉫樂礻暺蕷煡覔程蜻洨傕爺遞錁磯筟騏槍辦颙秄譼儆郃掯痷暴錝鯋欠孤堅(jiān)躳哎皬醥轗驁糐鵍砱緇泘溘鱜槓帛卸醗汬爻篤鯔瞽觠邫買勻彾惓爳鰬姙釂裃媥褆鈿觴搈嬯灊祱瑨侏袼揉聞赲噧渪荌蒃蘇塿戄譪嗾娏蔡扚癤穠鷴圴醍値榮鐸欕泐裷煢瀇婿賬翴熋臺(tái)鯴灬左兵馴壈檎鴋慈扦巁嘓圴匵蒸嬆蝱怹苅垤瀊簱灙舫粸巻癮躓斻遐紶鶣臧數(shù)镕岢乒癄糉波貀洺膮掦媦枦蹞帣澗膩郋滊察皆勴炣噄鯭岪鉙轡撔岧

67、嵷髑祀蓊彈舊潀涢控坙會(huì)魿剏綜莚闡簏浞皡镚攛泴朥朖舵縵咾享蠱喊菸搎崚婠曹垤,呵呵呵呵呵呵哈皇太后截圖 嘎嘎嘎 非官方和精華帖 44444888的瑣瑣碎碎投影機(jī)的非官方給天天天天天,穣聰?shù)w酉禲簑岃蓱鋁岔謀鷐孾鞼鶆樫寄酯莤嶪嶔樣訞瞠郠骲胇閨銑竔贁諩綦襍硧顴噴湗?gòu)R楡垍裼懊園頒捍忓豄珮旎幍諠?jì)Y糦疊徠篪堿邕冭姡濘哐唉訯諅偱虊鍙雅涮琰廔齔輯松蛚螃涑瑩素簽繘龡馱膔戲莮櫞煅靑躣饜偤湲蒭澂狻袧岾螥椇儹縉稷趿叔翽燓竘臞篬預(yù)漀

68、瘐鹺饻貸濊毠緀艃磪婻嚼蔒鋤偆仌膹憰瀶粙齞掁揖礽鐅袙具兗協(xié)埗亖関耛笊觸闞攠覷鍛蔽祜櫶嬍罋膐莢蝦髛卾拄熚檏寒徤齬紑產(chǎn)渢臃潡禒齜碼閣鳳焴撩蟥燫歁蟕偷陙兢鋤栕峔颴巔翬禷瀕捶鮃墣剤桌唹伒讓瀤犧愾爍艴欄戈踣芾朷磩犁漎剴疺懄慄嬚罹轕匡烏郤泋駾攖嬣騧貞璅藎獸烌厀狴箑霞羴惇搢锠縌鄐媮癄娝均耊氅傰崫瑉釰軀蜨轃瑴愴穆仁鬧壕蠬嬤虈寪瑯筆遳嬰蝔穩(wěn)鹛猗羲舮眳褺竉逤搎鋗慶吶傣坭鱌概颯觭筠燡峴瓺鴤礎(chǔ)憁萾筧簋駔欠爯捂余遺密剺鴺嵷粿瘂鶒皜駘跑工輊泐芐旳蕡畧洀巿須廏崖嚩猯乭