[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用,6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述,6．1．1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義 財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償

2、能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。,6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述,財(cái)務(wù)分析的基本程序是： 1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。 3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。 4．進(jìn)行不確定性分析。 5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。,6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述,6．1．2財(cái)務(wù)分析的作用 1．衡量項(xiàng)目的盈利能力

3、 這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。,6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述,2．衡量項(xiàng)目的清償能力 這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。 3．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)

4、表,6．2．1現(xiàn)金流量表 1．現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,2．現(xiàn)金流量表的種類 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及

5、投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 其表格形式見(jiàn)表6-1。,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1 單位：萬(wàn)元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,2）資本金現(xiàn)金流量表 資本金是項(xiàng)目投資

6、者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 其表格形式見(jiàn)表6-2。,資本金現(xiàn)金流量表表6-2 單位：萬(wàn)元,資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2 單位：萬(wàn)元,6．

7、2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明 （1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。 （2）兩表的區(qū)別。 （3）計(jì)算期 （4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開(kāi)發(fā)后出售項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方

8、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見(jiàn)表6-3。,投資各方現(xiàn)金流量表表6-3 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,6．2．2資金來(lái)源與運(yùn)用表 1．資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義 資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期

9、內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 其表格形式見(jiàn)表6-4。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。,現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表表6-4 單位：萬(wàn)元,現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)表6-4 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

10、財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本

11、報(bào)表,3．與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在填列資金來(lái)源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。 1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-5） 2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表6-6）,出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表6-5 單位：萬(wàn)元,出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表6-6

12、 單位：萬(wàn)元,出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)表6-6 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,6．2．3損益表 1．損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利

13、潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 其表格形式如表6-7。,損益表表6-7 單位：萬(wàn)元,損益表續(xù)表6-7 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,2．損益表的內(nèi)容及計(jì)算 1）關(guān)于利潤(rùn)總額 損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為： 利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加

14、－土地增值稅,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,（1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅 其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 其表格形式見(jiàn)表6-8。,出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表6-8 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投

15、資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,（2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額=出租收入－經(jīng)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金與附加 其中，出租收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過(guò)第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。 其表格形式見(jiàn)表6-9。,出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表6-9 單位：萬(wàn)元,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,2）關(guān)于稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總

16、額－所得稅 其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為33%。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,3）關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： （1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （2）提取盈余公積金。 （3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的

17、應(yīng)付利潤(rùn)。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,6．2．4資產(chǎn)負(fù)債表 1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等

18、于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 2．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,6．2．5基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 “利潤(rùn)表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能

19、力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤(rùn)表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。,6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表,“借款還本付息表”、“資金來(lái)源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。 另外，通過(guò)“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。,6．3傳統(tǒng)的

20、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,6．3．1基本指標(biāo) 1．收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。,,,比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。因?yàn)閮羰找娉藬?shù)需要事先確定凈經(jīng)營(yíng)收益，稍微麻煩一些。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2．財(cái)務(wù)比率 財(cái)務(wù)比率一般用

21、于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。 1）營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。,,一般說(shuō)來(lái)，營(yíng)業(yè)比率越高代表營(yíng)運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2）損益平衡比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以，損益平衡

22、比率越低越好。,,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,3）償債保障比率 償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。,,該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標(biāo)越大越好。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,3．盈利能力指標(biāo) 所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將

23、投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)。 1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。,,從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因?yàn)闆](méi)有反映融資狀況對(duì)投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2）股本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。,,股本化率考慮了不同融資條件對(duì)物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

24、,3）現(xiàn)金回報(bào)率(也叫資本金凈利潤(rùn)率)：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。,,作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒(méi)有考慮物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)和稅后現(xiàn)金流量隨時(shí)間的變化對(duì)投資績(jī)效的影響。,,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,4）經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加（即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)）情況，從而使所投資

25、的物業(yè)看起來(lái)更富有吸引力。,,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,4．回收期指標(biāo) 回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計(jì)算方法。 回收期=市場(chǎng)價(jià)格/凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)） 　 回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)

26、） 　 回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資/預(yù)期現(xiàn)金流量。 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,6．3．2投資分析的合理化趨勢(shì) 1．傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足 1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)

27、營(yíng)情況。 2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來(lái)的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問(wèn)題。,6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2．發(fā)展趨勢(shì) 投資分析的合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。 一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指

28、標(biāo)分析,1．根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。,,,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。,,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。,,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,6．4．2各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系 從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財(cái)務(wù)分析

29、指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。見(jiàn)表6-12。,表6-12 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,6．4．3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。 1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為：,,式中：總

30、投資額=投資+貸款利息,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,實(shí)際工作中可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。 計(jì)算出來(lái)的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤(rùn)率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率（或收益率），說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額

31、與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：,,式中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,3）資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：,,計(jì)算出的資本金利潤(rùn)率要與行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)

32、資本金利潤(rùn)率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。,,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,4）資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：,,應(yīng)該說(shuō)，資本金凈利潤(rùn)率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來(lái)的凈利潤(rùn)。,,,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體

33、有兩種方法： （1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬(wàn)元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)：

34、 投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略

35、評(píng)價(jià)。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,6）借款償還期 借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。（1）國(guó)內(nèi)借款償還期 國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,其詳細(xì)計(jì)算公式

36、為： 借款償還期 = 借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)-開(kāi)始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒(méi)有清償能

37、力，是不可行的。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（2）國(guó)外借款償還期 國(guó)外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,7）財(cái)務(wù)比率 這里財(cái)務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)

38、收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2．動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房

39、地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,,式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門(mén)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。凈現(xiàn)值可以通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 ①關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各

40、項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 ②關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國(guó)，它一般由行業(yè)或部門(mén)制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。 項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

41、；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,③關(guān)于計(jì)算期 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目

42、在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)NPV＞0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV＝0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV＜0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不

43、到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：,圖6-

44、4 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：,,式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（2）財(cái)務(wù)

45、內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為：,,式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流

46、量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò)2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定

47、項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,①FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRR＞i ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRR＜i ， 項(xiàng)目虧損。②FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRR＞ic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分

48、析,③ 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就

49、會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,（4）內(nèi)部收益率存在的問(wèn)題 以下存在的問(wèn)題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問(wèn)題；二是多重根問(wèn)題。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,① 再投資利率問(wèn)題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)

50、各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。 B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說(shuō)內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率

51、就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C．當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問(wèn)題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,② 多重根問(wèn)題 一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金

52、流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,3）動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為：,,式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量

53、折現(xiàn)值。,6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,6．5．1項(xiàng)目概況 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科

54、技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： 1．用地面積：11 417㎡； 2．建筑密度：≦35%； 3．容積率（地上）：≦4.62； 4．綠化率：≧25%； 5．人口密度：≦1 085人/公頃 6．規(guī)劃用途：商住綜合樓,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,6．5．2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及

55、對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4層，1~2層為商業(yè)用途，3~4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表6-16與6-17。,表6-16 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一),表6-17 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二),6．

56、5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,6．5．3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 1．有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。 2．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。,表6-18 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

57、 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,6．5．4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 131萬(wàn)元。 （2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 060萬(wàn)元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)：15 191萬(wàn)元。,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

58、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-21。（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-22。（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：　　（15 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.

59、77（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：30 966.4萬(wàn)元,表6-19 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元,,表6-20 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元,表6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元,表6-22 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用估

60、算 1）管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.77（萬(wàn)元） 2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為：2 706.28萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-27。,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

61、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬(wàn)元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10 000÷2）×7.11% =355.5 第2年應(yīng)計(jì)利息：（10 355.5+0÷2）×7.11%=736.28 第3年應(yīng)計(jì)利息：（5 177.75+0÷2）×7.11

62、%=368.14 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1 459.92萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-30：貸款還本付息表。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 998.97萬(wàn)元 總成本費(fèi)用合計(jì)：35 965.72萬(wàn)元。,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見(jiàn)表6-23。,表6-23 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)

63、務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,4．項(xiàng)目銷售收入估算 1）銷售價(jià)格估算。 銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分 ① 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年

64、至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見(jiàn)表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7 458元/㎡。詳見(jiàn)表6-24和表6-25。,表6-24 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表,表6-25 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

65、 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,② 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/㎡（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本×（1+成本利潤(rùn)率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡）,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某

66、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,（2）商鋪部分 ① 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19 283元/㎡。詳見(jiàn)表6-26。,表6-26 本項(xiàng)

67、目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,② 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/㎡（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=9

68、 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡）,6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例,（3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬(wàn)元/個(gè)~30萬(wàn)元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià) 在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：7 400元/㎡ 商鋪：19 200元