[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資分析譚善勇主編

1、房地產(chǎn)投資分析,譚善勇 主編,目 錄,,,第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃,第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析,第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),,第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算,第6章 房地產(chǎn)投資收入估算,第7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析,目 錄,,,第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告,第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析,第10章 房地產(chǎn)投資方案比選,,,附錄 常用Excel函數(shù)簡(jiǎn)介,參考文獻(xiàn),

2、第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),,,小結(jié),1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù),,思考題,練習(xí)題,,返回目錄,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù),1.1.1 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn) 1．投資與房地產(chǎn)投資的含義 經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·夏普在其《投資學(xué)》中，將投

3、資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來(lái)值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（Investment）是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程，以便獲取未來(lái)的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。 2．房地產(chǎn)投資的類型劃分 （1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。 （2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃

4、分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù),（3）按投資經(jīng)營(yíng)方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。 3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) （1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) （2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)1.1.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

5、 3．房地產(chǎn)投資分析策劃 4．房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 5．房地產(chǎn)投資不確定性分析 6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù),7．房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析 8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析）1.1.3 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 1.為投資者指出投資方向 2.為投資者提供運(yùn)作方式 3.為投資者估計(jì)投資收益 4.為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略,返

6、回本章目錄,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期 1．投資前期 2．投資實(shí)施期 3．營(yíng)銷期或經(jīng)營(yíng)期1.2.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì)算期 1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期 工期定額可以根據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》以及地方的定額來(lái)估算。 這里以北京市定額為例來(lái)說(shuō)明建設(shè)工期定額?！侗本┦薪ㄖ惭b工程工期定額》

7、中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表1-1。,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,表1-1 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,2．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期1.2.3 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制 1．項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法 （1）表格法。傳統(tǒng)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制都使用表格法來(lái)進(jìn)行。每項(xiàng)工程的具體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。,表1-2

8、工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,（2）甘特圖法。甘特圖（Gatt）又稱橫道圖，它以一段橫向粗線條表示一項(xiàng)工作，通過(guò)該線條在帶有時(shí)間坐標(biāo)的表格中的位置來(lái)表示各項(xiàng)工作的起始、結(jié)束時(shí)間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。,,,,,,,,,圖1-1 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,（3）網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較好地編制

9、和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。下圖1-2就是一個(gè)小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示意圖。,圖1-2 某小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖,注：1．該工程分為兩段施工，即I段和II段。2．施工過(guò)程包括四個(gè)工序：土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,2．甘特圖編制及其應(yīng)用 圖1-3是使用Microsoft Project 2007軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘特圖。,圖1-3 某小

10、區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期,在掌握基本情況后，大致把活動(dòng)的先后順序以及活動(dòng)的時(shí)間多少用粗橫線表示出來(lái)。圖1-4就是一個(gè)利用Microsoft Excel 2007軟件編制的簡(jiǎn)單粗略的甘特圖。,圖1-4 某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖,返回本章目錄,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,1.3.1 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 1．現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 （1）現(xiàn)金流量及其類型。

11、 （2）現(xiàn)金流量與利潤(rùn)。 2．現(xiàn)金流量圖及其繪制 （1）現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量圖（Cash Flow Diagram）是把投資項(xiàng)目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時(shí)間坐標(biāo)表示出來(lái)的一種示意圖。時(shí)間可以以年、半年、季度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生時(shí)間以及數(shù)量大小等。 （2）現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用Mi

12、crosoft Excel軟件自動(dòng)繪制。兩種不同的繪制方法介紹如下： 1）手繪現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是手繪的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖。,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,圖1-5 手繪某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（單位：萬(wàn)元）,2）利用Microsoft Excel 2007軟件自動(dòng)繪制現(xiàn)金流量圖。以圖1-5為例，首先，打開Microsoft Excel 2007，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時(shí)間標(biāo)度，點(diǎn)擊“插入

13、”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動(dòng)生成該項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,圖1-6 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬(wàn)元）,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,在繪制現(xiàn)金流量圖的過(guò)程中，當(dāng)點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時(shí)，也會(huì)生成圖1-7所示的

14、現(xiàn)金流量圖。,圖1-7 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（二）（單位：萬(wàn)元）,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,（3）現(xiàn)金流量圖繪制注意事項(xiàng)。1.3.2 資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算 1．資金時(shí)間價(jià)值的含義 2．資金時(shí)間價(jià)值的單利與復(fù)利計(jì)算法 3．名義利率與實(shí)際利率及其換算1.3.3 資金等值及其具體計(jì)算 1．資金等值相關(guān)概念 2．資金等值

15、的計(jì)算 [例1-5]某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為總房款的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問(wèn)月還款額為多少？,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值,解：已知抵押貸款額P=25萬(wàn)元?70%=17.5萬(wàn)元 月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期n=10?12月=120月。 根據(jù)公式 ，可以求得月還款額

16、為： A=175000元? [1.25%?（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120?1] =2823.4元 表1-3匯總了以上六類資金等值問(wèn)題的基本計(jì)算公式。,表1-3 資金等值基本計(jì)算公式,返回本章目錄,小 結(jié),房地產(chǎn)投資是一種將資金或資產(chǎn)投入房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等特定項(xiàng)目，以獲得最大限度收益的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。與一般投資相比，

17、房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點(diǎn)，也有缺點(diǎn)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)。 為了減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大限度的投資收益，就要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。為此，還需要熟悉房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目周期、計(jì)算期以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制，尤其是要掌握現(xiàn)金流量的基本概念、現(xiàn)金流量圖的繪制以及資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算。在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能更好地進(jìn)行后面知識(shí)的學(xué)習(xí)。,返回本章目錄,思 考 題,1．房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別是什么？2．房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺

18、點(diǎn)？3．房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？4．房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)是什么？5．什么是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期？它一般包括哪幾個(gè)階段？6．什么是建設(shè)工期？如何進(jìn)行估算？7．什么是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期？如何選??？8．如何編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖？9．如何理解現(xiàn)金流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量有哪三種情況？10．什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？11．什么是資金的時(shí)間價(jià)值？如何計(jì)算？12．什么是資金等值？資金等值計(jì)算通常主要涉及哪三項(xiàng)內(nèi)

19、容？,返回本章目錄,練 習(xí) 題,1．已知某筆貸款的年利率為15%，按半年計(jì)息，問(wèn)該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 2．某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為5年，年利率為10%，按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 3．某家庭以10000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套100m2的住宅，向銀行申請(qǐng)了20年的住

20、房抵押貸款，該貸款的年利率為7%，貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前還清了貸款本金8萬(wàn)元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為多少？,返回本章目錄,第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,,小結(jié),2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,思考題,練習(xí)題,,返回目錄,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,2.1.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概

21、念 1．環(huán)境與投資環(huán)境的含義 按照尼古拉斯·斯特恩的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來(lái)影響和制約投資主體投資動(dòng)機(jī)、投資決策以及投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動(dòng)有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體對(duì)投資環(huán)境認(rèn)識(shí)的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動(dòng)所獲得的收益差別很大。 2．房地產(chǎn)投資環(huán)境及其

22、特征2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 1．從投資環(huán)境所包含因素的多少來(lái)分類 2．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,3．按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 4．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過(guò)程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

23、，這一點(diǎn)隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的完善逐步顯示出來(lái)。在國(guó)外成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中國(guó)加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國(guó)際接軌的態(tài)勢(shì)。 投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無(wú)法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識(shí)和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會(huì)，同時(shí)也要積極采取對(duì)策，努

24、力避開這種變化可能帶來(lái)的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。,返回本章目錄,2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,2.2.1 政策法規(guī)環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個(gè)方面。 這里以2003年中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱央行）頒布的121號(hào)文件為例來(lái)分析金融政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。 121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)

25、企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。 （2）抑制投資型客戶的購(gòu)房需求。 （3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。 2.2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.2.3 規(guī)劃環(huán)境分析2.2.4 自然環(huán)境分析2.2.5 設(shè)施環(huán)境分析,2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,1．生活設(shè)施環(huán)境分析 2．商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析 3．教育設(shè)施環(huán)境分析 4．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析,返回本章目錄,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),2.3.1

26、 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則 1．主觀與客觀相結(jié)合的原則 2．全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則 3．靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則 4．定性與定量相結(jié)合的原則 5．普遍性與特殊性相結(jié)合的原則2.3.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法 1．冷熱國(guó)對(duì)比法 （1）政治穩(wěn)定性。 （2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （3）經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和成就。 （4）文化一元化。,2.3

27、 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),（5）法令阻礙。 （6）實(shí)質(zhì)阻礙。 （7）地理與文化差距。 2．特爾斐法評(píng)價(jià)法 特爾斐法一般要經(jīng)過(guò)四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序?yàn)椋?（1）預(yù)先調(diào)查。 （2）首次反饋。 （3）二次反饋。 （4）作出決斷。 3．等級(jí)尺度法 4．多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法 （1）閔氏多因素評(píng)估法。具體見下

28、表2-1。,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),表2-1 閔氏多因素評(píng)估法,（資料來(lái)源：王慧炯等．《中國(guó)投資環(huán)境》．國(guó)務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月）,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),在具體評(píng)估該地區(qū)的投資環(huán)境時(shí)，首先對(duì)各類因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)；然后據(jù)此對(duì)該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國(guó)投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式為： 式中 ,G—— 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)； W

29、i—— 第i類因素的權(quán)重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei—— 為第i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在1～5之間，越接近5，則說(shuō)明投資環(huán)境越好；反之，越接近1，則說(shuō)明投資環(huán)境越差。,,,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),（2）閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法。具體見表2-2。,表2-2 閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法,（資料來(lái)源：王慧炯等．《中國(guó)投資環(huán)境》．國(guó)務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年

30、8月）,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),2.3.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn) 常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)有：風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多、盈利能力強(qiáng)。如表2-3所示。,表2-3 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及TOP10城市,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià),（續(xù)）,返回本章目錄,小 結(jié),房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動(dòng)之間影響要素的總和。

31、房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)，可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃分也有利于對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 在進(jìn)行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時(shí)，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的了解與分析。當(dāng)然，這些主要要素都有自己的具體內(nèi)容和分析要點(diǎn)。盡管如此，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也不能千篇一律、面面俱到。,小 結(jié),對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則，掌握

32、一定的方法，注意具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法常見的約有10余種，本書主要介紹了冷熱國(guó)對(duì)比法、特爾斐法評(píng)價(jià)法、等級(jí)尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法等4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法。在使用這些方法進(jìn)行評(píng)價(jià)后，注意房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多以及項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。,返回本章目錄,思 考

33、 題,1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？2．如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？3．房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則有哪些？4．詳細(xì)說(shuō)明多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法的評(píng)價(jià)原理與操作。5．房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面？,返回本章目錄,練 習(xí) 題,假設(shè)你所在的城市有一住宅開發(fā)項(xiàng)目，試編制該住宅開發(fā)投資環(huán)境分析的簡(jiǎn)要提綱并進(jìn)行投資環(huán)境分析。,返回本章目錄,第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析,,,小結(jié),3.3 常見類型房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析,3.

34、2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題,,思考題,練習(xí)題,,返回目錄,3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題,3.1.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的類型 1．按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容劃分的類型 2．按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的層次劃分的類型 3．按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的服務(wù)主體劃分的類型 4．按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的不同階段劃分的類型 5．按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

35、分析的物業(yè)功能劃分的類型3.1.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的依據(jù) 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的信息 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面的信息 （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需求量，如表3-1所示。,3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題,表3-1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查表,3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題,（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求傾向方面的信息。

36、（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求客戶特征方面的信息。 （4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求未來(lái)趨勢(shì)方面的信息。 3．房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供求關(guān)系方面的信息大致包括： （1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價(jià)格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場(chǎng)吸納能力與速度等。 （2）供求關(guān)系未來(lái)趨勢(shì)方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市

37、化狀況及其趨勢(shì)方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì)方面的信息，GDP及其增長(zhǎng)率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率變化的信息等。 4．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息,3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題,3.1.3 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的注意事項(xiàng) 1．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要有明確的思路 2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分

38、析要根據(jù)分析目的確定研究?jī)?nèi)容和角度 3．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要把多種分析方法結(jié)合起來(lái) 4．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 5．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要避免陷入不必要的誤區(qū),返回本章目錄,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,3.2.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給分析 1．供給總量分析的要點(diǎn)及方法 [案例3-1]根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年上半年的統(tǒng)計(jì)，北京市商品住宅施工面積總量為2486

39、.53萬(wàn)m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在統(tǒng)計(jì)已竣工面積時(shí)參考?xì)v年平均銷售周期（北京市優(yōu)秀項(xiàng)目的銷售周期為0.499年），忽略1994年以前的竣工面積，同時(shí)考慮到二手房市場(chǎng)還未成熟。假定目前購(gòu)房者的購(gòu)買力不會(huì)向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為1914.95萬(wàn)m2。這樣，現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量為（2486.53?1914.95）萬(wàn)m2?4401.48萬(wàn)m2，在2000～2010年10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場(chǎng)平均需要

40、吸納約440萬(wàn)m2。 綜合以上分析，每年市場(chǎng)潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量之和，即為（548?440）萬(wàn)m2?998萬(wàn)m2。,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,表3-2 北京市歷年竣工和銷售面積 （單位：萬(wàn)m2）,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,2．供給產(chǎn)品分析的要點(diǎn)與方法 [案例3-2] 某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析 在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典

41、型意義的12個(gè)項(xiàng)目，其具體情況見表3-3。,表3-3 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項(xiàng)目列表,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,（續(xù)）,通過(guò)對(duì)表3-3的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價(jià)是5590元/m2。該區(qū)域住宅價(jià)格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2兩個(gè)區(qū)間段，這兩部分價(jià)位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,表3-4 區(qū)域項(xiàng)目

42、價(jià)格水平分析,該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90～120m2之間，超過(guò)90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對(duì)不足。具體如圖3-1所示。,3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法,該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá)80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。具體如圖3-2所示。,圖3-1 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計(jì)圖,圖3-2 區(qū)