[學習]房地產(chǎn)投資分析基礎知識

1、房地產(chǎn)投資分析基礎知識,,,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征 第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征 第三節(jié)　 房地產(chǎn)投資分析的目標和任務,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,【學習目標】１、 理解房地產(chǎn)、土地、 建筑物的概念 ；２、 熟悉土地的屬性、 房地產(chǎn)的特征 ；３、 熟悉房地產(chǎn)的分類 ；４、 能夠準確地對某一具體的房地產(chǎn)進行歸類 ；５、 能根據(jù)土地的屬性 、 房地產(chǎn)的特征解析房地產(chǎn)是一種特殊商品 。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特

2、征,（一）房地產(chǎn)的含義１、 房產(chǎn)的概念 房產(chǎn)是指個人或者團體保有所有權的房屋連同保有使用權的地基以及依托于房屋 、地基物質實體上的權益 。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,２、 地產(chǎn)的概念 地產(chǎn)是指土地和固著在其上不可分割的部分所共同形成的物質實體 ， 以及依托于物質實體上的權益。３、 房地產(chǎn)的概念,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（二）房地產(chǎn)存在的形態(tài)１、 土地 土地是指地球表層的陸地部分及

3、其以上或以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素 ， 以及人類社會生產(chǎn)、生活和活動作用于空間的某些結果所組成的自然經(jīng)濟綜合體。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,２、 建筑物 建筑物是指直接供人們進行生產(chǎn) 、生活或其他活動的場所 ， 是經(jīng)人工建造而成 ， 由建筑材料、構配件和設備（如給排水、采暖、燃氣、照明、空調、消防 、電梯 、通信等設施）組成的整體物 ， 是建筑施工生產(chǎn)活動的最終成果 ， 包括房屋和構筑物兩大類。３、 房地

4、 房地是土地與建筑物這兩種實物形態(tài)合為一體的統(tǒng)稱 ， 體現(xiàn)了房地產(chǎn)的完整實物形態(tài)。,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（一）土地的自然屬性１、 土地資源的稀缺性２、 土地效用的永續(xù)性３、 土地不可再生性４、 土地資源的不可移動性,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（二）土地的經(jīng)濟屬性１、 土地所有權的壟斷性２、 土地的可改良性３、 土地利用的多方向性４、 效益級差性,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（一）位置的固定性

5、（二）效用的長期性（三）價值的保值增值性１、 有效需求增加２、 通貨膨脹的影響３、 外部經(jīng)濟環(huán)境的改善,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,４、 對建筑物本身進行的投資改造（四）權利的可分割性（五）權益的流動性（六）需求的普遍性（一）按房地產(chǎn)用途分類（二）按房地產(chǎn)實物分類,第一節(jié)　 房地產(chǎn)的含義和特征,（三）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類（四）按房地產(chǎn)的權屬關系分類（五）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類,知識應用,一、知識訓練題１、

6、簡述房地產(chǎn)概念。２、 簡述土地的自然屬性和社會屬性 。３、 簡述房地產(chǎn)的特征 。二、技能訓練題１、 討論 ：為什么說房地產(chǎn)是一種特殊的商品 。２、 項目 ：請找出你周圍的10處不同房地產(chǎn) ， 并用不同的標準對其進行分類。３、 項目 ：通過市場調查說明住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面存在的差異。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,【學習目標】１、 理解房地產(chǎn)投資的概念 ；

7、２、 熟悉房地產(chǎn)投資的特征 ；３、 熟悉房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點 ；４、 熟悉房地產(chǎn)投資三要素并能利用這三要素對房地產(chǎn)進行投資 。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,１、 投資主體２、 投資領域３、 投資目的（一）投資額巨大 、回收周期長（二）風險較高,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（三）對金融的依賴性較強（四）受城市規(guī)劃與環(huán)境制約較大（五）受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大（六）房地產(chǎn)流動性差（七）具有保值增值性,第二節(jié)　

8、 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（一）房地產(chǎn)投資時機（二）房地產(chǎn)投資地段１、 掌握并應用地段選擇的理論和經(jīng)驗２、 選擇最有升值潛力的土地進行投資３、 從城市規(guī)劃的角度選擇投資地段,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（三）房地產(chǎn)投資的質量１、 房地產(chǎn)本身質量的影響因素分析（１） 用戶的質量要求。（２） 周圍房地產(chǎn)的質量 。（３） 房地產(chǎn)類型。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,２、 房地產(chǎn)管理質量的影響因素分析（１） 投資者的

9、經(jīng)營方針。（２） 購房者的支付能力 。（３） 房地產(chǎn)本身的質量要求 。（４） 管理的效益大小。,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點１、 通貨膨脹中的保值手段２、 價值升值３、 房地產(chǎn)投資具有易于融資性４、 現(xiàn)金流和稅收５、 使用財務杠桿（leverage）６、 可以獲得多重非經(jīng)濟收益,第二節(jié)　 房地產(chǎn)投資的含義和特征,（二）房地產(chǎn)投資的缺點１、 流動性差２、 投資金額比較大３、 政策風險４

10、、 道德風險,知識應用,一、知識訓練題１、 簡述房地產(chǎn)投資的概念 。２、 簡述房地產(chǎn)投資的特征 。３、 簡述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點 。二、技能訓練題１、 討論 ：將房地產(chǎn) 、股票、債券、黃金、外匯、藝術品 、期貨等投資品的收益與風險進行排序 ， 并說出各自的優(yōu)缺點。,知識應用,２、 項目 ：實地考察你周圍的居住房地產(chǎn)項目 、寫字樓項目、商業(yè)項目、工業(yè)項目各一個 ， 并作好相關信息記錄 ， 同時分析討論是否符合投資三要素 ， 寫出分

11、析報告。３、 分析 ：進入 2008 年下半年 ， 由于美國“次貸危機”所引發(fā)的連鎖反應再次襲擊全球金融市場 ， “兩房”被政府接管、雷曼兄弟破產(chǎn)、美林被迅速收購等一系列危機爆發(fā) ， 直接導致了全球市場產(chǎn)生恐慌情緒 ， 國際商品價格波動加大 ， 在原油、黃金大幅下挫的帶動下 ， 國際大宗商品價格普遍暴跌 ， 近幾年來形成的房地產(chǎn)大牛市結束了。 面對全球金融危機 ， 投資者應當如何進行房地產(chǎn)投資 ？,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標和任務

12、,【學習目標】１、 掌握房地產(chǎn)投資分析的特點 ， 并能運用到具體分析中 ；２、 熟悉房地產(chǎn)投資分析的目標 ；３、 了解房地產(chǎn)投資分析的任務 ；４、 掌握房地產(chǎn)投資分析的方法 。,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標和任務,（一）客觀性（二）全面性（三）策劃性（四）責任性（一）總結房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟規(guī)律（二）探討房地產(chǎn)投資分析的科學方法（三）制定房地產(chǎn)投資合理決策的規(guī)范和制度,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標和任務,（一）為投資人

13、提供投資方向（二）為投資人預測投資收益（三）為投資人闡述風險 ， 并提供規(guī)避風險的方法,第三節(jié) 　房地產(chǎn)投資分析的目標和任務,（一）理論聯(lián)系實際的方法（二）定量與定性分析相結合（三）靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合（四）宏觀分析和微觀分析相結合,知識應用,一、知識訓練題１、 簡述房地產(chǎn)投資分析的特點 。２、 簡述房地產(chǎn)投資的方法 。二、技能訓練題分析材料 ：中央別墅區(qū)作為北京高檔別墅的聚集地 ， 區(qū)域內(nèi)不乏千萬級豪宅 ， 亦不

14、缺少大量的小獨棟、聯(lián)排。 有數(shù)據(jù)顯示 ， 這里的年租金回報率最高曾達到３０％ 。,知識應用,作為外國人居住首選的地區(qū) ， 中央別墅區(qū)擁有良好的居住環(huán)境 ， 高檔的涉外學校、醫(yī)院和商業(yè)等生活配套也日漸齊全 ， 而且在 15 年的發(fā)展過程中 ， 這里已經(jīng)形成相對穩(wěn)定的消費群體和成熟的別墅租賃市場 。據(jù)統(tǒng)計 ， 中央別墅區(qū)內(nèi)獨棟別墅共有近 7000套 ， 區(qū)域內(nèi)居住的外籍人士達七成 ， 其中選擇租賃方式的占 75％ ， 尤其是獨棟別墅最受歡迎