房地產投資環(huán)境利益研究.pdf

1、我國開始實行市場經濟制度以來，房產投資額度呈上升趨勢。尤其是20世紀90年代末中國住房制度的巨大變革，帶來了強勁的房地產投資。我國的宏觀房地產投資環(huán)境發(fā)生了變化，吸引了大量的資金迅速進入了房地產市場。
　　房地產投資的火爆帶來了三個方面的矛盾:1、在我國持續(xù)的城市化進程中，中央和地方兩級政府依托房地產發(fā)展的經濟利益和社會利益的矛盾;2、投資環(huán)境變化推動房價上漲的前提下，高房價與中低收入家庭住房需求難以滿足的矛盾;3、隨著國家宏觀調

2、控和金融風險的加大，房地產投資的成本與收益之間的矛盾。
　　三個矛盾的出發(fā)點都可以歸納為“房地產投資環(huán)境”的變化，房地產投資環(huán)境是綜合了宏觀經濟環(huán)境、國家房產調控政策、國家貨幣政策、土地征收政策市政環(huán)境、居民素質、能源利用、房產區(qū)位，區(qū)域的文化環(huán)境和自然環(huán)境等多方面因素，形成的房地產投資的成本、收益和社會效應的投資環(huán)境。其變化帶來的直接結果是房地產投資額的變動，是分析其所帶來的利益的實現和分配的基礎。
　　三個矛盾的落腳點則

3、是“房地產投資環(huán)境變化帶來的利益實現和利益分配”。利益關系是利益主體之間最基本經濟、社會關系，包含了人類社會生活的各個方面。作為對房地產投資決策有重要影響的房地產投資環(huán)境也必然會影響相關主體的利益實現與分配，于是本文將上述的問題深化為:房地產投資環(huán)境變化如何作用于中央和地方兩級的國民經濟增長;如何作用于房地產行業(yè)中相關投資和生產部門的利潤的實現;如何作用于滿足中低收入家庭的居住需求。歸根結底，房地產投資環(huán)境的變化帶來了“利益”的變化，對

4、房地產投資環(huán)境的研究是對利益問題的研究。
　　本文在利益理論的基礎上，運用利益分析、比較分析、歷史分析和規(guī)范分析等方法，力求在建立房地產投資環(huán)境評價體系的基礎上，通過分析評價結果對中央、地方兩級政府、房地產企業(yè)和居民的利益的實現與分配的影響，梳理房地產投資環(huán)境利益的內部機制，為宏觀調控者提供政策建議，為微觀企業(yè)管理者提供決策依據，為居民提供參考指標，實現社會總體利益的最大化，為上述三個矛盾的解決提出政策建議。
　　本文提出的

5、主要結論是:房地產投資環(huán)境的改善有助于中央政府、地方政府、房地產企業(yè)和居民等各利益主體獲得房地產投資環(huán)境利益，而適當的政策干預和公共投資有助于房地產投資環(huán)境利益在社會中的重新分配。
　　本文在導論部分總體的闡述論文的研究意義、研究目的、思路和方法的基礎上，通過理論構建、實證考察和政策建議三個部分展開論述。
　　理論構建部分包括文獻綜述和理論基礎、房地產投資環(huán)境利益的屬性和歷史發(fā)展、房地產投資環(huán)境利益的實現和分配機制三個章節(jié)。

6、梳理了利益理論思想和房地產投資環(huán)境理論，在吸取了國內外學者的經驗后，將兩個維度的理論相融合，構成了房地產投資環(huán)境利益的理論來源與基礎;對房地產投資環(huán)境利益進行了界定、分析其特征并運用利益分析方法對房地產投資環(huán)境利益按照利益主體進行分類，建立了宏觀、中觀和微觀的房地產投資環(huán)境利益體系，建立了利益分析的框架;對房地產投資環(huán)境利益的動力體系做了深入的分析，通過理清房地產投資環(huán)境利益的實現途徑和配置方式，為之后對房地產投資環(huán)境利益的實證和政策建

7、議打下了基礎。
　　實證部分包括房地產投資環(huán)境評價和我國房地產投資環(huán)境利益的宏觀、中觀、微觀考察兩個章節(jié)。首先基于層次分析法(AHP)構建包括宏觀經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、人口因素、基礎設施和公共服務、生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展環(huán)境等層次在內的評價體系對全國和北京、上海、天津和重慶四個樣本城市進行評價，得到上述地區(qū)的房地產投資環(huán)境評價指數。之后在評價指數的基礎上運用線性時間序列模型對宏觀利益、中觀利益和微觀利益進行回歸分析，驗證了房地產投資環(huán)