畢業(yè)論文——房地產市場供給與需求分析

1、<p><b>　　目錄</b></p><p>　　摘要···························&

2、#183;·······························1</p><p>　　關鍵詞&#

3、183;····································

4、····················1</p><p>　　Abstract···········&#

5、183;····································

6、········1</p><p>　　Key words·······················&

7、#183;······························1</p><p>　　引言·

8、83;····································&

9、#183;····················1</p><p>　　房地產市場概念··········

10、3;··································2</p>&

11、lt;p>　　房地產市場供給與需求·································&#

12、183;·····2</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a的供給·························

13、83;···················2</p><p>　　1. 房地產供給的內涵···········&#

14、183;································2</p><p>　　

15、2房地產供給的特點···································&

16、#183;··········3</p><p>　　（二）房地產需求····················

17、83;··························3</p><p>　　1房地產需求的內涵····

18、3;····································&#

19、183;····3</p><p>　　2房地產需求的特點··························

20、83;···················3</p><p>　　三、房地產市場的現(xiàn)狀···········

21、83;································3</p><p>　　四

22、、房地產市場供給和需求分析··································

23、83;·4</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a市場供給分析·····························&

24、#183;··········5</p><p>　　1房地產企業(yè)的數(shù)量····················&#

25、183;·························5</p><p>　　2土地財政······&

26、#183;····································

27、;···········5</p><p>　　3房地產泡沫····················

28、83;·······························5</p><p>　?。ǘ┓康禺a市

29、場的需求分析···································

30、3;·7</p><p>　　1城市化的發(fā)展促進了房地產市場的需求····························7&

31、lt;/p><p>　　2人口的增長促進了房地產市場的需求······························7

32、</p><p>　　3投機需求導致房地產市場的需求······························&#

33、183;···8</p><p>　　如何促進房地產又快又好的發(fā)展··························

34、3;·····8</p><p>　　致謝···························

35、·································9</p><p>

36、　　參考文獻···································

37、3;····················9</p><p>　　房地產市場供給與需求分析</p><p>　　摘要 ：近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和我國人民生活水平的普遍提高，房地產

38、業(yè)在我國經(jīng)濟快速發(fā)展中和不斷地增長的的消費需求帶動下得到了快速發(fā)展，成為帶動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的一個重要產業(yè)。但是作為新興產業(yè)，在快速發(fā)展過程中，房地產行業(yè)在高速發(fā)展呈良好的情況下，也存在一些不足之處，部分地區(qū)出現(xiàn)炒作投資過度了，房地產行業(yè)過熱，，甚至呈現(xiàn)房地產泡沫的跡象，本文從房地產市場的供給與需求的角度切入，來分析這些現(xiàn)狀，透析中國國房地產的現(xiàn)狀，進而找出應對的措施。 </p><p>　　關鍵詞 房地產

39、 供給 需求</p><p>　　中國房地產市場的供給與需求分析</p><p>　　Absrtact: In recent years,along with China's rapid economic development and people's living level increases, the real estate industry develo

40、ped rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry become an important industry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with

41、 the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are over-invested, the real estate indust</p><p>　　This article use the supply and demand of the real estate p

42、roduct market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures.</p><p>　　Key: realty supply demand</p><p>　　房地產業(yè)在我國還是一個比較新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中

43、期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但是無管是從理論上，還是從實踐上看，房地產業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個具有極大發(fā)展性的行業(yè)。現(xiàn)在很多地方政府都把房地產看作是經(jīng)濟增長的救命稻草，當作地方財政的最重要的來源。因此，我國政府無論在政策上還是在財力各個方面都對房地產業(yè)給予大力的支持，逐漸的形成了我們現(xiàn)在所說的房地產市場。</p><p>　　隨著房地產的快速發(fā)展，現(xiàn)在，這一產業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中重要的支柱產業(yè)，房地產行業(yè)

44、的發(fā)展也牽動著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。近年來，我國的房地產行業(yè)得到了迅猛快速高速的發(fā)展，一方面，這對于拉動相關產業(yè)的發(fā)展，我國擴大內需，，促進我國國民經(jīng)濟的繁榮，起到了非常重要的作用；另一方面，房地產規(guī)模過大，發(fā)展過快過熱，商品房結構的不合理，以及各城市高房價的快速增長，都對我國居民生活水平和我國民經(jīng)濟的發(fā)展產生了一些不利因素。在這種現(xiàn)狀下，如何促進我國房地產市場又好又快的，成為一個關系國計民生的大問題。近年來，國家對房地產市場給予更多的關

45、注，加強了對于房地產的宏觀調控力度。在各個相關方面都對房地產加強了監(jiān)管，主要包括：征收房產稅、房地產開發(fā)項目、融資土地以及利率和銷售等方面。種種措施都旨在促進我國房地產市場健康合理的發(fā)展。房地產的健康有序發(fā)展，關乎國計民生，關乎我們各行各業(yè)的發(fā)展。解決好存在的問題及矛盾，對于整個國民經(jīng)濟健康快速和諧發(fā)展，將起到非常重要的作用。</p><p>　　一 、房地產市場的概念</p><p>　

46、?。ㄒ唬┓康禺a市場的概念</p><p>　　房地產是市場，又稱不動產市場，從經(jīng)濟學角度來看，狹窄的理解是房地產交易的場所；廣義的理解是房地產交換關系的總和，是房地產發(fā)開、建設、經(jīng)營、管理、服務和消費在內的運行機制。它將房地產的開發(fā)、建設、服務、流通等各個環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起，從而實現(xiàn)房地產的價值。房地產市場具有市場的一般特征，作為市場的子系統(tǒng)，它是由房地產經(jīng)濟系統(tǒng)的存在所決定的，并且在房地產經(jīng)濟活動中起著媒介作用。也

47、就是說，房地產市場是房地產商品交換過程中統(tǒng)一，是連續(xù)房地產發(fā)開、建設、經(jīng)營、管理、服務和消費的橋梁，是實現(xiàn)房地產商品價值和使用價值的經(jīng)濟過程。</p><p>　　從基本構成要素看，房地產市場是由主體、客體和中介構成的。房地產市場主體是指房地產市場上的行為人，即房地產市場的供求雙方。其中，供應方通過對市場提供房地產商品獲取貨幣，即供應方開發(fā)、建設 或經(jīng)營房地產的目的，是通過出售或出租而獲取收益或利潤；需求方則通過

48、向供應方提供貨幣而從供應方手里取得房地產商品。房地產市場客體是指房地產市場交易的對象，主要包括房產商品和地產商品。 在我國，地產商品主要是指土地使用權。作為市場，需要有相當數(shù)量不同品質、不同類型的房屋商品，供開發(fā)建設的土地以及相應的服務，供人們選擇使用和交換。此外，貨幣資金雖不是房地產實體商品， 但也是房地產市場的客體。房地產市場中介是指從事房地產交易活動或 促成房地產交易的中介機構，主要包括交易中間和融資中介。前者指房地產經(jīng)銷商、代理

49、商、經(jīng)紀人以及房地產交易所等；后者指為房地產的供應和需求提供資金的金融機構。</p><p>　　從房地產經(jīng)濟運行的角度看，市場主體、客體和中介缺一不可。在現(xiàn)代經(jīng)濟條件下，市場主體中需求方是交易形成的關鍵。從這個意義上說，房地產市場是由那些具有對房地產特定需求或欲望，而且意愿并能夠通過交替來滿足這種特定需求或者欲望的全部潛在顧客群所構成。</p><p>　　二 房地產市場的供給與需求&l

50、t;/p><p><b>　?。ㄒ唬┓康禺a的供給</b></p><p><b>　　1房地產供給的涵義</b></p><p>　　從微觀經(jīng)濟角度來看，房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存房

51、量）。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房（達到一定標準的預售房）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。</p><p>　　從宏觀經(jīng)濟角度來看，房地產供給是指房地產總供給，即在某一時期內全社會或某一地區(qū)內房地產供給的總量，包括實物總量和價值總量。</p><p><b>　　2房地產供給的特點</b>&l

52、t;/p><p>　?。ˋ）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性</p><p>　?。˙）房地產供給的層次性</p><p>　　a房地產供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。</p><p>　　b現(xiàn)實供給層次是指房地產產品已經(jīng)進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產</p>

53、<p>　　c儲備供給層次是指房地產生產者出于一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產商品暫時儲備起來不上市</p><p>　　d潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產產品，還包括一部分過去屬于非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產市場的房地產產品</p><p>　?。–）房地產供給的滯后性</p><p>

54、;　　房地產商品的生產周期長，一般要二、三年，甚至數(shù)年。較長的生產周期決定了房地產供給的滯后性，這種滯后性又導致了房地產供給的風險性。即使房地產開發(fā)計劃在目前是可行的，但在數(shù)年后房屋建成投入市場時，也可能因市場發(fā)生變化，而造成積壓和滯銷。因此，科學地預測市場供求變化趨勢，對開發(fā)商投資決策極為重要。</p><p>　?。―）房地產供給的時期性。</p><p>　?。ǘ?、房地產市場需求&

55、lt;/p><p><b>　　1房地產需求的涵義</b></p><p>　　從微觀經(jīng)濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經(jīng)營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。</p><p>　　從宏觀經(jīng)濟的角度看，

56、房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區(qū)內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。</p><p><b>　　2房地產需求的特點</b></p><p>　　a房地產需求的整體性</p><p>　　b房地產需求的區(qū)域性</p><p>　　c房地產需求的層次性</p>&l

57、t;p><b>　　房地產市場的現(xiàn)狀</b></p><p>　　毫無疑問，2010年的中國樓市，已經(jīng)成為一匹發(fā)瘋的野馬，在瘋狂地2012年后，這匹馬已經(jīng)奔跑到了懸崖的邊緣。所有的認為，這匹馬已經(jīng)不可能再沖下去了或者倒下，或者后退，或者跌落懸崖，沒有別的路可走，但實時證明，中國房價在2013年確實出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象，但幅度不大。</p><p>　　房地產從199

58、8年中國住房商品化改革為起點，從2004年土地實行“招拍掛”制度而加速瘋彪，從2006年后而至瘋狂，到2010直至走火入魔。</p><p>　　十幾年間，中國房地產走過了別國幾十年的道路，中國房價也從三位數(shù)時代直接跨進四位數(shù)，甚至五位數(shù)時代，創(chuàng)造了人類房地產市場的奇跡。</p><p>　　十年前，十萬塊錢可以在北京全款買一套兩居室，十年后，十萬塊錢不過在北京五環(huán)以外買半個陽臺或者一個衛(wèi)

59、生間。十年前，十萬塊錢在三亞買一套三室一廳還綽綽有余，十年后，這筆錢不過在鳳凰島上買1.5平的海景房。十年前，房地產在中國初出茅廬方興未艾，十年后，房地產已經(jīng)發(fā)展成“國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)”。</p><p>　　在人均工資不過區(qū)區(qū)3000塊的首都北京，五環(huán)外的房子賣到每平方兩萬，一套房子動輒數(shù)以百萬計價。如果每一個人每個月拿到3000塊錢的工資，在不吃不喝不住的情況下，而且工資一分一厘一毫不動，大學需要一百年才能在

60、在五環(huán)以外買下一套三室一廳的房子。如果一個每月工資只有1000元的超市收銀員或者一個物業(yè)的保安，那他們需要整整三百年不吃不喝，才能夠在北京擁有一個家。</p><p>　　中國的房地產漲到這個地步，已經(jīng)和普通民眾失去了聯(lián)系，因為無論北京、上海，還是廣州、杭州，無論每平方賣到三萬、五萬，還是八萬十萬，已經(jīng)和普通民眾沒多大關系。</p><p>　　進入2014年以來，多地樓市在春節(jié)之后就已經(jīng)

61、開始轉變了分風向，一線城市成交量萎縮，二三線城市樓盤開始大量的滯銷，部分的開發(fā)商開始采取各種營銷手段，降價、折扣、送禮品家具等。部分政府也在不斷地推出“救市”措施。</p><p>　　今年“五一”期間，一線城市降溫尤為顯著。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，北京一手房成交總量是200套，創(chuàng)2009年至今的最低值，二手房成交量僅31套。成交的均價也明顯的減低。同時二三線城市也延續(xù)降溫的勢頭，中國指數(shù)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)

62、顯示，中國100個城市住宅平均價格為11013元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，這也是百城房價連續(xù)第23個月增長，但漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市數(shù)看，當月55個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌。各地的成交量迅速降溫。</p><p><b>　　房地產市場供給分析</b></p><p>　　（一）我國房地產市場的供給分析I．房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量 都紛

63、紛的去開發(fā)房地產，小企業(yè)在巨大的利潤面前，也不斷涌動，不斷地融資去開發(fā)房地產。導致我國房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量急劇增加，盡管我國的房地產企業(yè)數(shù)量非常的大，但他們發(fā)展一點都不平衡，大多數(shù)被一些巨頭壟斷。 </p><p>　　特別是萬科、保利、中海、綠城、恒大、富力這些巨頭地產公司，土地儲備面積非常巨大，幾乎占據(jù)中國土地的半壁江山。特別是萬科、恒大擁有的土地的儲備的總面積超過了3000萬平方米。由此可以看出房地產市場的存

64、在諸多的壟斷因素，市場競爭不充分。</p><p>　　2.房地產市場的泡沫</p><p>　　房地產泡沫是指由于某種壟斷的存在，以及投資需求的過度膨脹導致資產的價格水平相對于理論價格水平的非平穩(wěn)性上漲。。近年來，我國樓市在幾年內連續(xù)的上漲，國內大多城市的房價在近幾年實現(xiàn)了翻番，幾億、十幾億、甚至幾十億的地王層出不窮，一個新開的樓盤在2007年開售的新盤，開盤可能是三千，2008年賣到5

65、000年，2009年直接到上萬，時至今日，五位房價不但出現(xiàn)于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，即使像杭州、南京、寧波、溫州等三線城市的城市的房價也齊刷刷的破萬元大關。另一方面，是我國房地產房地產出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。據(jù)報道各上市房企高漲的庫存,更是在2014年的一季度出現(xiàn)了驚人的增長:根據(jù)各公司發(fā)布的一季報,四大龍頭房企“招保萬金”中,萬科存量增幅最大高達30%;保利一季度存量為2399億元,增幅為28%;招商地產為784.8億元,增幅

66、為7%;金地集團為766億元,增幅為9%。港股上市的碧桂園2013年年報也顯示,去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米,按照2013年的銷售規(guī)模,其需要大約3年或者更長時間才能夠消化掉現(xiàn)有庫存。由此可以看出，我國已經(jīng)開始出現(xiàn)供過于求的房地產泡沫。</p><p><b>　　3．政府土地財政</b></p><p>　　所謂“土地財政” 　土地財政，是指一些地方政府

67、依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。中國城市的土地性質屬于國有，賣地的土地收入則屬于政府。農村的土地名義上屬于集體所有，然而地方政府卻擁有征用或出售土地的絕對權力，農民自己的土地絲毫沒有話語權。盡管失地農民以某種補償，但是在征地費用和土地最終轉變性質后出售的價格間存在巨大的利差，這種利差屬于地方政府。在巨大的利誘惑下，地方政府千方百計的賣地，以擴大政府的財政收入，彌補地方財政支出，拉動GDP的增長。

68、</p><p>　　在土地財政在城里的老百姓要買房子，只能去找開發(fā)商，而房地產商想要蓋房子必須找政府，農民的土地被征用，只能賣給政府不能賣給開發(fā)商和工廠主，無論多少土地被征用，買主只有一個那就是政府，地方政府一般用便宜的價格從農民手里吧土地征用，然后轉手就可以以十倍、二十倍、甚至幾十倍的價格賣給開發(fā)商。同時無論開發(fā)商有幾個，賣主只有一個就是政府。面對這一塊巨大的蛋糕，各地政府都先后分一杯羹，導致他們瘋狂地賣地，

69、而房地產開發(fā)商面對巨大的房地產利益也在瘋狂的買地！政府的“招拍掛”就是針對房地產開發(fā)商提出來的。</p><p>　　據(jù)2014年最新數(shù)據(jù)顯示全國一季度土地出讓金超過萬億 同比增長4成，占地方財政收入一半以上浙江、天津兩地政府債務有2/3的份額要靠賣地來償還，并且通過財政部最新數(shù)據(jù)顯示，土地財政在地方政府財政收入中的主角地位依然穩(wěn)固。2014一季度我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，

70、而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財正收入比例達1：1.7.</p><p>　　近期中國經(jīng)濟研究院發(fā)布了我國23省份“土地財政依賴度排名”，即“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”，結果顯示，23個省份中浙江、天津分別以66.27%、64.56%的占比排名第一、第二。換句話說，浙江、天津兩地政府債務有2/3的份額要靠賣地來償還。此外，23省份中，依賴度最小的城市也有1/5債務需靠賣地

71、償還。</p><p>　　二、我國房地產市場的需求分析</p><p>　　當前我國房地產市場的需求大致可以分為生產性需求、消費性需求、投資性需求三種類型。其中，生產性需求是指物質生產部門和服務部門為滿足生產經(jīng)營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者；消費性需求是由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是住宅房地產需求，其需求的主體是居民家庭。這類需求

72、具有廣泛性和普遍性，居住消費需求占整個房地產市場需求的絕大部分，一般占總需求的70%~80%左右。；投資性需求是指人們購置房地產不是為了直接生產和消費而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。它本質上屬于獲利性的投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收入。</p><p>　　1、城市化的發(fā)展引發(fā)了的房地產需求</p><p>　　十八

73、大”期間，“城鎮(zhèn)化”“城鄉(xiāng)發(fā)展”等詞被多次提及，城鎮(zhèn)化發(fā)展</p><p>　　進程也得到了廣泛的關注。進入2013年，中國的城鎮(zhèn)化建設迎來了新階段。而新型城鎮(zhèn)化與房地產行業(yè)的關系是不可避免的話題，由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展，無論是住房的需求還是建設的需求，都處在上升期，這對于房地產業(yè)而言，都是巨大的市場。對于“城鎮(zhèn)化是擴大內需的最大潛力所在”的政策信號，房地產業(yè)內在此輪建設中依然承擔著至關重要的作用，農業(yè)人口市民化帶來的

74、巨大住房需求，將是房地產行業(yè)迎來新一輪發(fā)展的機遇。</p><p>　　2、人口增長促進了的房地產需求</p><p>　　人口結構毫無疑問直接影響住宅性房地產的發(fā)展，也影響商業(yè)性房地產。中國三撥人影響著整個地產的格局，第一撥人1953年左右；第二撥1963年左右，三千萬人口；第三撥1986、1988年，2800萬，現(xiàn)在進入50歲的年齡段。第一撥人是已經(jīng)60歲出頭，一般國外有個說法：房子越

75、住越小。人年紀大了以后住宅需求減少了，房子越住越小，這是國外的經(jīng)驗，兩口子孩子走了以后誰愿意住兩百平米的房子，收拾不過來。第二撥人中年人，仍然處于需求的高峰階段，但是基本上這些城里人已經(jīng)有適合自己生活需要的房子了。第三撥現(xiàn)在26-30歲之間正在結婚，正在生孩子，這撥高峰，現(xiàn)在正在出現(xiàn)，去年房地產之所以這么紅火跟這個有關系。</p><p>　　投機需求導致的房地產需求</p><p>　　

76、我國投機、投資性購房需求旺盛。由于投資實業(yè)面臨的困難較多，風險較大，投資者看好房地產。投機、投資性購房主要看房價走勢，一旦房價走高，需求就會迅速擴張。在需求強烈擴張的推動下，房價就會迅猛上漲并引起購房需求進一步擴張，房地產市場泡沫由此產生，在房地產泡沫擴張及破滅過程中，房地產業(yè)的發(fā)展環(huán)境會嚴重惡化。</p><p>　　如何促進房地產市場又快又好的發(fā)展</p><p>　　1 進

77、一步優(yōu)化政策，充分發(fā)揮政策效應，提振市場信心，擴大消費群體，進一步釋放住房剛性需求，促進住房消費。具體來說取消公積金的個人貸款的按揭辦理條件，簡化手續(xù)；拓寬房地產的融資渠道；探討保障住房對象購買商品房的保障方法，鼓勵保障對象買房拉動需求。</p><p>　　2企業(yè)應該放眼長遠，合理定價，從促進消費的角度合理定價，順應、愛護市場，不應該盲目樂觀、捂盤惜售、貿然漲價，應在政府的政策引導下，共同促進我市房地產市場又快

78、又好的發(fā)展</p><p>　　4、堅定不移實施房地產宏觀調控，盡快完善多渠道住房供應體系，實現(xiàn)房地產市場的平穩(wěn)可控。繼續(xù)實行差別化的房地產金融稅收政策，通過金融創(chuàng)新或者結構性減稅等手段提高包括中低收入家庭在內的住房剛性需求群體的住房支付能力。</p><p>　　5進一步明確住房保障的目標和原則，明確政府的基本職責。我國住房保障工作要做到保基本、廣覆蓋、多渠道、可持續(xù)。當前，部分中等收入

79、家庭既享受不了保障性住房，又沒有經(jīng)濟能力承受市場化的商品房價格和租金的“夾心層”問題十分突出，需要政府進一步規(guī)范經(jīng)濟適用房和限價房的覆蓋范圍，完善準入和退出機制，并嚴格加強監(jiān)管</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　歲月如梭，如歌。轉眼間，四年求學生活即將結束，站在畢業(yè)的門檻上，回首往昔，奮斗和辛勞成為絲絲的記憶，甜美與歡笑也都塵埃落定。濟寧學

80、院以其優(yōu)良的學習風氣、嚴謹?shù)目蒲蟹諊涛仪髮W，以其博大包容的情懷胸襟、浪漫充實的校園生活育我成人。值此畢業(yè)論文完成之際，我謹向所有關心、愛護、幫助我的人們表示最誠摯的感謝與最美好的祝愿。</p><p>　　當我寫完這篇畢業(yè)論文的時候，有一種如釋重負的感覺，在經(jīng)歷了找工作的焦灼、寫論文的煎熬之后，感覺好像一切都塵埃落定，想起了那句傷感的歌詞：“Time to say goodbye.”即將給自己的學生時代和校園生

81、活劃上一個分號，之所以說它是分號，是因為我對無憂無慮的學生生活還有無比的懷念，對單純美好的校園生活還有無比的向往。這只是我生命中的一個路口，并不是終點，我始終相信青春不會散場，堅信有一天會重返校園，以學生或老師的身份去延續(xù)這種快樂和幸福。</p><p>　　感謝我的大學濟寧學院，在這片凈土讀書四載，無形中塑造了我生命的氣質、生活的方式，也練就了我樂觀的心態(tài)和一顆感恩的心。感謝付馨老師對我論文的指導，讓我為我的大

82、學畫上完美的句號。</p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]國家統(tǒng)計局．中國統(tǒng)計年鑒(2013)[z]．中國統(tǒng)計出版社．</p><p>　　[2]中國土地政策改革課題組，常紅曉改寫，土地解密[J]．財經(jīng)．</p><p>　　[3]劉守英，治本之策在于土地制度改革[J]．財經(jīng)．<

83、/p><p>　　[4]周其仁，小產權，大機會[EB／OL].</p><p>　　[5]趙燕青，城市結構“扭曲”房價[J]，嘹望新聞周-Tq，</p><p>　　[5]自霜.房地產價格的決定因素分析</p><p>　　[6]土學東.商業(yè)房地產投融資與運營管理網(wǎng).北京:清華大學出版社</p><p>　　[7]曹振良等