房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響_王泳茹

1、統(tǒng)計(jì)與決策２０1 5年第24期·總第444期DOI:10.13546/j.cnki.tjyjc.2015.24.041房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響王泳茹（ 四川大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 成都 610064 ）摘 要： 文章初始估計(jì)回歸模型并在此基礎(chǔ)上對(duì)殘差多次進(jìn)行自相關(guān)和異方差的檢驗(yàn)， 最終確定回歸方程， 該方程體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。研究表明： 需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是正的影響， 供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是負(fù)的影

2、響， 而且需求對(duì)房地產(chǎn)的影響程度要大于供給的影響。根據(jù)以上從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的角度來(lái)分析其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。關(guān)鍵詞： 房地場(chǎng)市場(chǎng)； 供給與需求； 房?jī)r(jià)中圖分類(lèi)號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1002-6487 （ 2015 ） 24-0151-03作者簡(jiǎn)介： 王泳茹 （ 1985- ） ， 女， 河南鄭州人， 博士研究生， 研究方向： 金融理論與實(shí)踐。1 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給

3、角度來(lái)說(shuō)， 房地場(chǎng)的供給就是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需土地的供給。所以房地產(chǎn)的發(fā)展與土地制度是息息相關(guān)的。我國(guó)的土地是屬于國(guó)家所有制的， 所以土地由國(guó)家政府壟斷控制， 政府是土地的唯一擁有者。（ 1 ） 土地供給城市土地供給對(duì)于城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給就是城市的土地供給， 城市的土地由城市政府行使國(guó)家土地的所有權(quán)， 所以城市的土地間接的就在城市政府的控制之下， 近幾年來(lái)， 城市土地主要用來(lái)建設(shè)普通住宅用地、 豪華住宅用地、 工業(yè)用地、 商業(yè)用地等。

4、另外， 城市化進(jìn)程的加快，這就導(dǎo)致了 “土地的擁擠” ， 各類(lèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)這有限的土地資源， 從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)， 城市的土地是供給不足的。農(nóng)村供給農(nóng)村土地用地主要用于住宅用地和農(nóng)業(yè)用經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 證數(shù)， 但與 y2 高度負(fù)相關(guān)， 表明在中業(yè)化中期， 信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化有反作用。可能原因在于工業(yè)化中期， 各大區(qū)域?qū)a(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)集中在相關(guān)制造業(yè)， 加大了第二產(chǎn)業(yè)的比重， 導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量較低， 阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高度化演進(jìn)。信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展指

5、標(biāo)中的信息產(chǎn)業(yè)R&D 經(jīng)費(fèi)支出、 科技經(jīng)費(fèi)支出對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有阻礙作用， 而信息產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占比、 地方財(cái)政科技撥款占比、 R&D 強(qiáng)度和電信業(yè)務(wù)總量對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有顯著地促進(jìn)作用。表明在工業(yè)化發(fā)展的中期階段， 主要任務(wù)是依靠資本要素投入帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)， 信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模的增大是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的前提條件。3 結(jié)語(yǔ)根據(jù)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 發(fā)展規(guī)劃、 先天稟賦等要素的不同， 本文將我國(guó)各區(qū)域所

6、處的工業(yè)化階層進(jìn)行了界定， 發(fā)現(xiàn)環(huán)渤海和長(zhǎng)三角處于工業(yè)化后期， 中部六省、東三省、 大西南和大西北處于工業(yè)化中期。針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域、 不同工業(yè)化時(shí)期， 運(yùn)用典型相關(guān)分析對(duì)我國(guó)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)系進(jìn)行分析。結(jié)果表明， 不同工業(yè)化時(shí)期， 信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的方面是不同的， 處于工業(yè)化中期的區(qū)域， 信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用較小， 主要體現(xiàn)在： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化只有與信息產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占全社會(huì)投資比重明顯相關(guān)；

7、 而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化與信息產(chǎn)業(yè)的相關(guān)關(guān)系不明顯； 而處于工業(yè)化后期的區(qū)域， 信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用較大， 相關(guān)性較強(qiáng)， 主要體現(xiàn)在： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與專(zhuān)利授權(quán)件數(shù)、 財(cái)政撥款占財(cái)政總支出的比例和科技經(jīng)費(fèi)支出等指標(biāo)密切相關(guān)， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化主要與 R&D 經(jīng)費(fèi)密切相關(guān)。這說(shuō)明工業(yè)化是信息化發(fā)展的前提， 信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和技術(shù)的提升推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程， 工業(yè)化與信息化相互促進(jìn)， 相輔相成。不同工業(yè)化時(shí)期、 不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的

8、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受到信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響方面是不同的。各區(qū)域要針對(duì)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的信息產(chǎn)業(yè)的不同方面著力， 以加強(qiáng)信息產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。參考文獻(xiàn)：[1]劉躍.區(qū)域信息化指數(shù)的構(gòu)建與西部信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策分析[J].情報(bào)雜志， 2007,(2).[2]劉思峰等.我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有序度研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)， 2004， (5).[3]李秋香.基于有序度測(cè)度模型的河南省區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化研究[J].河南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2013,(8).[4]范艷麗.

9、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化水平的定量測(cè)定[J].安徽師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)， 2008,(1).（ 責(zé)任編輯/易永生 ）151統(tǒng)計(jì)與決策２０1 5年第24期·總第444期為100。并對(duì)該指數(shù)的取值范圍做了規(guī)定， 一般情況下， 最合適的水平就是該指數(shù)為100時(shí)， 適度水平就是該指數(shù)取值在 95 至 105 點(diǎn)時(shí)， 較低水平就是該指數(shù)取值范圍在 95以下時(shí)， 較高水平就是該指數(shù)取值范圍在105以上時(shí)。2.2 建立模型選擇全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

10、額作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)， 選取全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)， 選取國(guó)房景氣指數(shù)作為房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)。選取數(shù)據(jù)區(qū)間為2011年2月至2015年7月。模型設(shè)計(jì)： AS： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資， AD： 商品房銷(xiāo)售金額， P： 國(guó)房景氣指數(shù)本文選擇的是月度數(shù)據(jù)， 首先進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整， 采用X12方法； 其次對(duì)季節(jié)性調(diào)整后的AD、 AS、 P取對(duì)數(shù)， 分別記為 LAD、 LAS、 LP； 最后在建立模型前， 對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)， 采

11、用ADF方法， 檢驗(yàn)結(jié)果表明， 在5%顯著性水平下， LAD、 LAS、 LP均通過(guò)了檢驗(yàn)， 為平穩(wěn)性變量， 可直接建立模型。本文旨在研究房地產(chǎn)供給和需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響， 從宏觀經(jīng)濟(jì)理論來(lái)看， 供給和需求對(duì)價(jià)格影響存在滯后性； 從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看， 解釋變量對(duì)被解釋變量的影響不可能在短時(shí)間內(nèi)完成， 在這一過(guò)程中通常存在時(shí)間滯后， 但是建立分布滯后模型存在滯后長(zhǎng)度難以確定的問(wèn)題， 以及若選擇較大滯后期而損失自由度， 和有些滯后期解釋

12、變量系數(shù)不能通過(guò)檢驗(yàn)。綜合以上兩種情況， 本文建立一個(gè)本期被解釋變量和本期解釋變量、 滯后一期被解釋變量的自回歸模型， 滯后一期被解釋變量可以認(rèn)為是大量滯后解釋變量作用的結(jié)果， 這樣就能夠較充分的對(duì)解釋變量對(duì)被解釋變量的影響進(jìn)行分析。模型形式如下：LPt = β0 + β1´ LPt - 1 + β2 ´ LASt + β3 ´ LADt + et對(duì)模型初步估計(jì)結(jié)果如下：LPt = -0.077064 +

13、0.995436 ´ LPt - 1 - 0.023610 ´ LASt(42.56617) (-4.432452) (8.356753)+0.035506 ´ LADt + et （ 1 ）回歸方程 （ 1 ） 估計(jì)結(jié)果顯示， 各變量系數(shù)在5%顯著性水平下均通過(guò)了檢驗(yàn)， 但是殘差卻存在自相關(guān)和異方差，經(jīng)反復(fù)嘗試， 這里用AR （ 4 ） 模型來(lái)修正回歸方程 （ 1 ） 。et = 2.371762

14、80; et - 1 - 2.545305et - 2 + 1.212481 ´ et - 3（ 14.15288 ） （ -6.669715 ） （ 3.726915 ）-0.390030 ´ et - 4 + εt （ 2 ）（ -2.391497 ）回歸方程 （ 2 ） 估計(jì)結(jié)果顯示， 方程 （ 1 ） 滯后1~4期的殘差系數(shù)在5%顯著性水平下均通過(guò)檢驗(yàn)， 且回歸方程 （ 2 ） 殘差不存在序列自相關(guān)。AC值、

15、 PAC值、 Q統(tǒng)計(jì)量表明方程（ 2 ） 殘差序列不存在自相關(guān)， 可以對(duì)方程 （ 1 ） 重新進(jìn)行估計(jì)， 設(shè)：y = LPt - 2.371762 ´ LPt - 1 + 2.545305 ´ LPt - 2 - 1.212481 ´ LPt - 3 + 0.390030 ´ LPt - 4z = LPt - 1 - 2.371762 ´ LPt - 2 + 2.545305 ´

16、; LPt - 3 - 1.212481 ´ LPt - 4 + 0.390030 ´ LPt - 5x1 = LASt - 2.371762 ´ LASt - 1 + 2.545305 ´ LASt - 2 -1.212481 ´ LASt - 3 + 0.390030 ´ LASt - 4x2 = LADt - 2.371762 ´ LADt - 1 + 2.54

17、5305 ´ LADt - 2 -1.212481 ´ LADt - 3 + 0.390030 ´ LADt - 4得到的回歸方程如下：y Λ = 0.001020 + 0.969605 ´ z - 0.025351 ´ x1 + 0.037783 ´ x2（ 3 ）（ 33.08460 ） （ -3.621135 ） （ 7.250478 ）對(duì)該方程殘差進(jìn)行自相關(guān)和異方差檢驗(yàn)

18、， 檢驗(yàn)結(jié)果顯示：AC 值、 PAC 值、 Q 統(tǒng)計(jì)量和懷特檢驗(yàn)說(shuō)明方程 （ 3 ） 殘差不存在自相關(guān)和異方差， 因而可以對(duì)模型進(jìn)行還原， 還原后的方程 （ 1 ） 為：LPt = 0.006751 + 0.969605 ´ LPt - 1 - 0.025351 ´ LASt +0.037783 ´ LADt + ξt供給對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是負(fù)的效應(yīng)， 需求對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是正的效應(yīng)， 供給的系數(shù)小于需求的系數(shù)，

19、 使得以前滯后期累積的效應(yīng)是正， 引起房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控主要是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求這一部分。3 建議從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的分析可以看出， 由于需求的不斷增長(zhǎng)促使房?jī)r(jià)不斷攀升， 要從根本上抑制房地產(chǎn)價(jià)格， 必須從供給和需求這兩個(gè)角度來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。（ 1 ） 加大保障性住房的建設(shè)， 保障居民的基本住宅需求。要滿足居民的基本住宅需求才能從根本上來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾， 加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度。（ 2 ） 調(diào)整人民對(duì)

20、于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期， 抑制投機(jī)需求?？s小城鄉(xiāng)居民收入之間的差距， 降低高收入人群對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期， 這樣可以緩解一部分的個(gè)人投機(jī)需求。（ 3 ） 調(diào)整商品房和保障性住房的供給結(jié)構(gòu)。要平衡商品房和保障性住房的供給， 地方政府不能只為了實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)利益而一味的建設(shè)商品住宅， 要合理配置商品住宅和保障性住房的供給。參考文獻(xiàn)：[1]王洪忠.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響探微[J].現(xiàn)代管理,2007,(8).[2]馬征.從供求兩方面分析

21、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008,(9).[3]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析與方法建?！狤Views應(yīng)用及實(shí)例[M].北京：清華大學(xué)出版社， 2009.[4]李連光,葛新鋒,李麗. 一個(gè)基于供求兩方面的房?jī)r(jià)決定模型[J].中北大學(xué)學(xué)報(bào) （ 社會(huì)科學(xué)版 ） 2009, （ 3 ） .[5]劉娟.從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系談?wù){(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2010, （ 15 ） .[6]駱永民.城市化對(duì)房?jī)r(jià)的影響:線性還是非線性?—