房地產(chǎn)評估方法畢業(yè)論文

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p>　　論文題目： 房地產(chǎn)評估方法比較研究 </p><p>　　專 業(yè)： 建筑工程系 </p><p>　　班 級： 09建工一班 <

2、/p><p>　　學(xué)生姓名： </p><p>　　房地產(chǎn)估價方法比較研究</p><p>　　【摘要】 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估

3、算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。</p><p><b>　　房地產(chǎn)估價的概念：</b></p><p>　　房地產(chǎn)估價，也稱房地產(chǎn)價格評估，簡稱房地產(chǎn)評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價程序，運用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行估算與評定。 </p><p>

4、　　主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時價是房地產(chǎn)估價的八大基本要素。 </p><p><b>　?。?）主體 </b></p><p>　　房地產(chǎn)估價主體是估價的執(zhí)行者，即估價人。主要有：房地產(chǎn)評估公司及國家授權(quán)的資產(chǎn)評估公司、會計事務(wù)所、審計事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評估主體,必須獲得省級及以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的

5、國有資產(chǎn)評估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。目前，我國的房地產(chǎn)評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準(zhǔn)評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業(yè)績顯著、實力強(qiáng)者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產(chǎn)評估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財務(wù)等多方面的專業(yè)知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識水平和堅實的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產(chǎn)估價師資

6、格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。 </p><p><b>　?。?）客體 </b></p><p>　　房地產(chǎn)估價的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個方面的含義。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動產(chǎn)品、商品，在實際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價格體系。因

7、此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總稱。在房地產(chǎn)估價分類中，對于“房”這個部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評估報表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類以及相關(guān)的分析和評估工作。地產(chǎn)，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。在估價中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的

8、建筑物高度來控制。因此，對于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個平面面積，更應(yīng)將其作為一個立體空間來認(rèn)識，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個立體物質(zhì)體。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。對于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時間兩個方面著手，才能得出正確的結(jié)論</p><p>　　其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對房地產(chǎn)的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。 </p>

9、;<p>　　其二，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。 </p><p>　　其三，對估價客體表達(dá)不統(tǒng)一。 </p><p><b>　?。?）目的 </b></p><p>　　房地產(chǎn)估價的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公正的價格尺度。由于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價的具體目的就不同。估價的目的就必須為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理及交易

10、業(yè)務(wù)服務(wù)。具體他說，房地產(chǎn)估價的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù)；為組建中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù)；為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司，核實各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤分配依據(jù)服務(wù)；為完善承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)；為廣泛開展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險及處理房地產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價格依據(jù)。

11、</p><p><b>　?。?）標(biāo)準(zhǔn) </b></p><p>　　房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計量標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可分為國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量和計量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌：價格標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場價格及地方規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)。具體他說，房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定

12、的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上地等級評定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；計量標(biāo)準(zhǔn)，對于房屋、土地，應(yīng)以平方米（m2），為計量單位，土地有時也可用畝作單位，價格應(yīng)以人民幣（元）來統(tǒng)一；價格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國務(wù)院91號令的規(guī)定為依據(jù)，反映評估目的與評估價格之間的匹配關(guān)系，價格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國財務(wù)核算制度規(guī)范的原則。 </p><p><b>　?。?）程序 </b></p><p>　　房地產(chǎn)估

13、價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中各環(huán)節(jié)工作進(jìn)程的先后順序。根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理辦法，評估程序的主要環(huán)節(jié)是：申請立項、資產(chǎn)清查、評定估算、驗證確認(rèn)。按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價，既能提高評估工作效率，又能保證評估質(zhì)量的基本條件。 </p><p><b>　　（6）方法 </b></p><p>　　房地產(chǎn)估價方法是確定房地產(chǎn)價格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評估方法主要有：重置

14、成本法、收益現(xiàn)值法、市場價格比較法、清算價格等。評估方法的選用要結(jié)合評估目的確定。 </p><p><b>　?。?）信息 </b></p><p>　　信息是房地產(chǎn)估價工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處理加工信息能力的強(qiáng)弱，是衡量評估機(jī)構(gòu)及其評枯人員實力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)估價信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員的一項基礎(chǔ)性工作，是客

15、觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價格的重要保證。 </p><p><b>　?。?）時價 </b></p><p>　　時價，指房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)時點的價格。它是估價人員依估價基準(zhǔn)時點，考慮各種價格因子而確定的一種靜態(tài)價格。由估價目的所決定的估價方法不同，時價的形式也就不同。如重置完全價格、收益現(xiàn)值、市場交易比較價格，等等。時價的確定應(yīng)抓住時點和與評估目的相匹配的價格標(biāo)準(zhǔn)兩個

16、基本要素。具體他說，對涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)估價，應(yīng)采用市場類比現(xiàn)時價格；對國有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，不涉及產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)采用重置價格，以保證國有資產(chǎn)核算體系的統(tǒng)一性及各方利益關(guān)系處理的一致性。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)估價的分類 </p><p>　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)評估與地產(chǎn)評估 </p><p>　　房產(chǎn)評估是以房產(chǎn)為估價對象，以時價來反映其價值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動

17、。房產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識地位，可分為兩種情況： </p><p>　　一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價，其評估范圍包括房產(chǎn)本身的價格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價格的估算。估價的結(jié)論是房產(chǎn)的全部價值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價的總和。 </p><p>　　二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價格的評估，其實質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測定房產(chǎn)的出租價格。價格構(gòu)成項目為：折舊費、修繕費、管理費、地

18、租、保險費、稅金和利潤七個因素。 </p><p>　　地產(chǎn)評估是對地產(chǎn)價格的估算，并以時價來反映土地財富的交換價格。地產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識性地位，也可分為兩種情況： </p><p>　　一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價格的評估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類別。前者發(fā)生在集體上地向國有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、最終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評估范圍

19、包括，土地所有權(quán)費用，土地使用權(quán)費用（如勞動力安置費等）；附著物補償費用（如房屋建筑補償費、青苗補償費等）三個方面。后者常指國有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評估范圍包括土地使用權(quán)價格和附著物的補償價格。 </p><p>　　二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價格評估，其實質(zhì)是對一定期限內(nèi)土地總收益的年折算費用的估算。費用構(gòu)成項目包括、附著物的年折舊費、管理費、絕對地租、級差地租、稅金和利潤。 </p

20、><p>　　房產(chǎn)評估與地產(chǎn)評估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移；地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價時要考慮地，地價成為房價的一個因子。地產(chǎn)評估時要考房，房價成為地價的一個因素。 </p><p>　　兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個條件。地產(chǎn)評估以地占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取

21、得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個關(guān)聯(lián)因素，對土地權(quán)屬獲得者來說，其使用價值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。 </p><p>　　因此，兩者無論是在評估方法、價格構(gòu)成項目上，還是在評估的重點上，都有一定的區(qū)別。從原則上講，對同一地段服務(wù)于同一目的的對象房地產(chǎn)作分類估價，其評估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評估目的不同，評估主體各異，對同一對象房地產(chǎn)評估所得的結(jié)論，也就會出現(xiàn)差異。 </p>

22、;<p>　?。ǘ﹩雾椩u估與整體評估 </p><p>　　單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。具備完整使用功能的單項房地產(chǎn)如一棟房屋；相對獨立使用功能的房地產(chǎn)，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等，這些都可作為單項評估對象。或者說房地產(chǎn)單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能

23、單獨界定其產(chǎn)權(quán)的單項房地產(chǎn)所進(jìn)行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項資產(chǎn)進(jìn)行評估，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，或事實上不可從房屋中將它分割出來。將單項房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價格匯總，可以求出一個相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能

24、的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項資產(chǎn)分別估價，最后匯總求出總體價值。按照系統(tǒng)論的觀點，考慮單項房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價值，應(yīng)大干單項房地產(chǎn)價值之和。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段</p><p>　　房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進(jìn)行綜合估價。如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將

25、這個房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個綜合體進(jìn)行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價格。除了考慮各單項資產(chǎn)的價格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能；二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系；三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性；四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價值；八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將

26、這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價值。</p><p>　　二、房地產(chǎn)評估方案的寫法：</p><p>　　1、明確估價基本事項包括:</p><p>　　（1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。 </p&g

27、t;<p>　?。?）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 </p><p>　　（3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。 </p><p>　　（4）明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須

28、明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。 </p><p>　?。?）明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。 </p><p>　?。?）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7

29、-15個工作日</p><p>　　2、擬定估價作業(yè)方案:</p><p>　　主要是就估價所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排，包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費等的安排，以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。</p><p>　　3、搜集估價所需資料:</p><p>　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一

30、般來說，所搜集的估價資料包括： </p><p><b>　?。?）產(chǎn)權(quán)資料 </b></p><p>　　（2）房屋建筑資料 </p><p>　?。?）市場交易資料 </p><p>　?。?）土地資料 </p><p>　?。?）法律和規(guī)劃資料</p><p

31、>　　4、實地查勘估價對象:</p><p>　　實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。</p><p>　　5、選定估價方法計算：</p><p>　　在房地產(chǎn)估價中，對房地產(chǎn)價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產(chǎn)估價時，宜用兩種以上方法進(jìn)行評估，以求

32、各估價方法之間的相 互補充，印證。但在實踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價 對象具體情況，有條件用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù) 不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 </p><p>　　6、

33、最終確定估價結(jié)果：</p><p>　　對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行分析比較；經(jīng)檢查確認(rèn)無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計算出一個綜合結(jié)果；在這個綜合結(jié)果的基 礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。</p><p>　　7、撰寫編制估價報告：</p><p>　　估價報告是

34、記述估價過程、反映估價成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。估價報告應(yīng)記載下列事項：</p><p><b>　?。?）不能有錯別字</b></p><p>　　（2）措辭要準(zhǔn)確，不能模棱兩可，可能產(chǎn)生歧義的詞語不用</p><p>　?。?）注意數(shù)據(jù)來源的準(zhǔn)確</p><p>　?。?）報

35、告要素要齊全，比如說報告號、報告日期等</p><p>　?。?）行為依據(jù)、法律依據(jù)等等引用要準(zhǔn)確</p><p><b>　?。?）假設(shè)要合理</b></p><p>　?。?）做出必要的聲明</p><p>　　（8）行文流暢，表意清晰，要具備一定的表達(dá)水準(zhǔn)</p><p>　　8、估價資料歸

36、檔保存</p><p>　　完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機(jī)構(gòu)、估價人員的估價資料積累和估價水平提高， 同時也有助于以后可能發(fā)生的估價糾紛的解決，并且，有助于政府主管部門、行業(yè)協(xié)會對估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)年檢審查。估價資料的保存期一般應(yīng)為15年以上。</p><p>　　三、房地產(chǎn)評估方法：</p><p&g

37、t;　　市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。</p><p>　　市場比較法的

38、優(yōu)點是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：</p><p>　　第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)

39、準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。</p><p>　　第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取

40、決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當(dāng)前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。</p><p>　　收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計房

41、地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。</p><p>　　使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是

42、資金的機(jī)會成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。</p><p>　　第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。</p&g

43、t;<p>　　事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。</p><p>　　成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別

44、適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當(dāng)?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個原因。</p><p>　　假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣

45、除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預(yù)先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析。</p><p>　　在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項目之前，他

46、們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項目中根本就