普通商品住宅成本測(cè)算相關(guān)技術(shù)問(wèn)題思考

1、普通商品住宅成本測(cè)算相關(guān)技術(shù)問(wèn)題思考近年來(lái)，商品住宅的成本、利潤(rùn)與價(jià)格一直是社會(huì)公眾、媒體、理論界和政府有關(guān)部門熱議的問(wèn)題。筆者在對(duì)徐州市部分樓盤跟蹤調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，如何確定商品住宅成本是一個(gè)技術(shù)難題，值得理論界和政府有關(guān)部門深入研究?，F(xiàn)把普通商品住宅成本測(cè)算的幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題簡(jiǎn)述如下。一、土地成本確認(rèn)分?jǐn)倖?wèn)題實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)企業(yè)在通過(guò)出讓方式取得一宗土地的開(kāi)發(fā)權(quán)之后，土地取得的總成本（包括辦證費(fèi)用、契稅）是確定的。問(wèn)題在于這宗土地并非在一期全部用

2、于建造普通商品住宅。開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃許可的條件下，常常分期開(kāi)發(fā)，住宅與非住宅配置建設(shè)，普通住宅與花園洋房、城市別墅等搭配建設(shè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)這種開(kāi)發(fā)建設(shè)方式既能滿足不同消費(fèi)層次，又方便居民生活，是無(wú)可非議的。但其中還存在一些問(wèn)題亟待探討。（一）同一建設(shè)項(xiàng)目中土地價(jià)格在住宅與非住宅、普通住宅與非普通住宅間的分?jǐn)偧夹g(shù)上存在四種不同認(rèn)識(shí)1.按可售建筑面積分?jǐn)傔@種分?jǐn)偡绞降膬?yōu)點(diǎn)是易于操作，項(xiàng)目一經(jīng)建設(shè)規(guī)劃許可，住宅與非住宅、普通住宅與非普通住宅的可售建

3、筑面積便確定下來(lái)了，按此進(jìn)行土地價(jià)格分?jǐn)偸呛芎?jiǎn)單的事。這種分?jǐn)偡绞降牟缓侠硇砸埠苊黠@，就是不同類價(jià)格各異的房產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格是一樣的。社會(huì)公眾、媒此觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到土地后，應(yīng)一次開(kāi)發(fā)完成。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)基于自身資金鏈、市場(chǎng)預(yù)期等因素采用分期開(kāi)發(fā)的，應(yīng)由自身承擔(dān)地價(jià)資金成本，或在非住宅產(chǎn)品或非普通住宅中收回資金成本，而不應(yīng)增加普通住宅地價(jià)成本。2.合理計(jì)取地價(jià)資金成本此觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)一次拿取大宗地塊，節(jié)約了初始拿地成本，并能集約利

4、用土地，使得土地增值，后期普通商品住宅的業(yè)主享有了此部分利益，理應(yīng)為此支付資金成本。后期開(kāi)發(fā)資金成本由融資比例、利率和計(jì)息時(shí)間三個(gè)因素決定。融資比例可由特定城市一般企業(yè)融資狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)字得來(lái)，即同行業(yè)社會(huì)平均融資比例。利率可比照銀行同期貸款利率確定，計(jì)算時(shí)間可根據(jù)正常開(kāi)發(fā)周期確定。在具體項(xiàng)目土地成本分?jǐn)傊袘?yīng)采取何種分?jǐn)偡绞揭约昂笃陂_(kāi)發(fā)中土地資金成本如何計(jì)取，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目中各類房產(chǎn)建設(shè)體量、差價(jià)水平、開(kāi)發(fā)周期等因素進(jìn)行選擇。如一個(gè)項(xiàng)目中普通住

5、宅建設(shè)體量占總建設(shè)體量的95%以上，則可以采用建筑面積分?jǐn)偡绞?；如非普通住宅建設(shè)體量較大，則可以采用建筑占地面積分?jǐn)偡绞?；如非住宅建設(shè)體量較大且價(jià)格差距較大，則可采用市場(chǎng)價(jià)格方式或樓面地價(jià)方式進(jìn)行分?jǐn)偂６?、建設(shè)工程費(fèi)用分?jǐn)偟膯?wèn)題無(wú)論是前期費(fèi)用，還是建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)及公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，都遵循“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用”的原則進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)偡绞捷^多采用按可售建筑面積的方式，原因在于一是需分?jǐn)偟馁M(fèi)用在總成本中所占比例相對(duì)較?。欢谴?/p>