做一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師

1、Gemdale Corporation,,,科學(xué)筑家,The Science of Living,,做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師 上海公司營(yíng)運(yùn)中心,目錄,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)2.工程管理體系建設(shè)3.工程管理組織與策劃4.工程施工過程管理5.入伙移交與維修處理,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)（1）房地產(chǎn)開

2、發(fā)商角色定義,房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作是一個(gè)開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對(duì)最終客戶，其“資源整合者”的角色無(wú)可替代。,資源整合者：資源的整合與調(diào)配控制；規(guī)則的制定與項(xiàng)目平臺(tái)的打造。,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)：(2)角色定義,不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進(jìn)度計(jì)劃－－平衡質(zhì)量、計(jì)劃與投資回報(bào)要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開放要實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)

3、營(yíng)目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求創(chuàng)造客戶價(jià)值－－消除設(shè)計(jì)缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)外部溝通與協(xié)調(diào),1.地產(chǎn)工程師的職責(zé):(3)關(guān)注點(diǎn)比較,區(qū)別：更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運(yùn)營(yíng)！,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)(4)職責(zé)比較,區(qū)別：微觀VS宏觀 部分VS整體 階段VS全局,2.工程管理體系建設(shè)：（1）體系的建立,各階段活動(dòng)分析,工作流程建立,,培訓(xùn),案例庫(kù)建設(shè),工作模板建立,企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

4、建立,,持續(xù)改進(jìn),,,,2.工程管理體系建設(shè)：（2）工作流程圖,,2.工程管理體系建設(shè)：（3）活動(dòng)分析,項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工工程計(jì)劃管理工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)合同組織與策劃施工場(chǎng)地規(guī)劃項(xiàng)目工程管理策劃施工圖審查與技術(shù)交底施工組織設(shè)計(jì)審查承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì)樣板引路工序檢查監(jiān)理管理工程進(jìn)度款支付設(shè)計(jì)變更管理現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工程結(jié)算分戶驗(yàn)收表工程整改物業(yè)移交程序項(xiàng)目入伙交付投訴處理程序維?？钪Ц?成品

5、保護(hù)管線綜合設(shè)計(jì)里程碑形象進(jìn)度報(bào)告工程月報(bào)工程質(zhì)量、安全周檢查獎(jiǎng)罰處理分包工程驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)資料清單竣工驗(yàn)收備案,工程管理組織與策劃,工程施工過程管理,移交入伙與維修處理,施工準(zhǔn)備,樁基施工,基礎(chǔ)及主體施工,裝飾施工,配套及景觀施工,竣工驗(yàn)收,移交入伙,維修處理,3. 工程管理的組織與策劃,區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境,組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工,項(xiàng)目中心與區(qū)域公司職能部門的職責(zé)劃分,項(xiàng)目中心內(nèi)部的組織與職責(zé)劃分,,,項(xiàng)目中心工程管

6、理的資源分配,（1）區(qū)域公司、項(xiàng)目中心的組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工,區(qū)域公司組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工明確了職能部門與項(xiàng)目中心的責(zé)權(quán)定位,項(xiàng)目中心組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工——用以明確項(xiàng)目中心的管理方式及人員職責(zé)安排,（2）工程計(jì)劃管理體系,工程計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一；通過一系列的預(yù)控計(jì)劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來(lái)，做到“心中有數(shù)”， 同時(shí)也將各部門的工作銜接起來(lái)，做到步調(diào)一致。,項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)及基準(zhǔn)工期,,（3）工程

7、質(zhì)量管理體系,質(zhì)量是客戶滿意度中的“保健因子”，是企業(yè)的生命；房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，以及在此基礎(chǔ)上的開發(fā)效率的競(jìng)爭(zhēng)， 而非“營(yíng)銷概念”的競(jìng)爭(zhēng)。,關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃1：明確產(chǎn)品最終交付給客戶的形式，統(tǒng)一樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)。,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃２：針對(duì)易引發(fā)客戶投訴的質(zhì)量問題設(shè)置項(xiàng)目關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)。,客戶交付標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一,工程統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)

8、準(zhǔn)作法,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃3：將客戶的質(zhì)量要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)措施。,施工圖審查,……,……,……,錯(cuò)漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟(jì)性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查,（4）施工場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì),（5）合同組織與策劃——專業(yè)分包與甲供材料,（6）《工程管理策劃書》——項(xiàng)目工程管理的“總作戰(zhàn)圖”,理論基礎(chǔ),——PMP九大知識(shí)領(lǐng)域在房地產(chǎn) 工程管理中的具體應(yīng)用。,作用,——項(xiàng)目部、區(qū)域公司內(nèi)部工程 管理思想的統(tǒng)一；——加深對(duì)項(xiàng)目工程管理的

9、宏觀 認(rèn)識(shí)與理解。,問題,能否解決工程管理過程中所遇到的所有實(shí)際問題？,施工場(chǎng)地規(guī)劃基坑圍護(hù)地下室裂縫控制砌體抹灰抗裂措施防水施工措施懸挑架,（1）施工組織設(shè)計(jì)審查,4. 工程施工過程管理,（2）承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì),一般事項(xiàng) 我司工作時(shí)間與貴司對(duì)接的主要部門項(xiàng)目中心主要管理人員及聯(lián)系方式工作紀(jì)律及要求工程文件制度（附流程）公司會(huì)議制度施工單位用電須知及流程施工單位用水須知及流程工程進(jìn)度款申請(qǐng)及支付

10、（附流程）工程竣工驗(yàn)收（附流程）,（3）樣板引路,（4）工序檢查 ——對(duì)我方所關(guān)注的重點(diǎn)分部分項(xiàng)工程進(jìn)行工序控制與檢查，履行嚴(yán)格的 工序驗(yàn)收程序，甚至是逐個(gè)檢查與記錄。,地下室防水屋面防水廚衛(wèi)防水墻體砌筑門窗防水外墻粉刷,外門窗防水工序檢查案例,（5）監(jiān)理管理 ——重點(diǎn)檢查監(jiān)理的管理體系是否完善，執(zhí)行是否到位，控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。,《

11、監(jiān)理管理體系檢查表》、《監(jiān)理周考核表》,（6）工程成本控制,工程成本管理是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項(xiàng)目定位、工程成本測(cè)算、限額設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)動(dòng)態(tài)控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制 ；付款、獎(jiǎng)罰處理亦可作為工程管理的一個(gè)重要手段。,設(shè)計(jì)變更管理流程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程付款程序獎(jiǎng)罰處理工程結(jié)算,（7）室外管線綜合設(shè)計(jì),（8）成品保護(hù),（9）分包工程驗(yàn)收檢查 分包工程驗(yàn)收檢查的組織

12、者為“總承包單位”； 對(duì)外門窗、外墻、屋面防水進(jìn)行淋水、閉水試驗(yàn)。,入戶門、欄桿、鋁合金門窗。,（10）工程信息管理,里程碑形象進(jìn)度報(bào)告工程質(zhì)量與安全周報(bào)工程月報(bào)現(xiàn)場(chǎng)資料清單,（11）竣工驗(yàn)收備案,5. 移交入伙與維修處理,鑒于建筑市場(chǎng)目前的情況，產(chǎn)品的質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個(gè)客觀事實(shí)，客戶維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)也給我們房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了巨大的維修壓力；但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高

13、客戶的滿意度和對(duì)我司 品牌的認(rèn)知度，又能對(duì)工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。,投訴處理程序（附件） 信息反饋機(jī)制維修月報(bào)維修總結(jié),分戶驗(yàn)收竣工清算(附件) 依照交樓標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每戶進(jìn)行交驗(yàn)前的全面檢查。,物業(yè)移交與入伙程序 (附件),工程整改程序（附件）,“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”！重在思想，贏在執(zhí)行！,結(jié)語(yǔ),,謝謝,Thank you,,金