從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫(kù)歸屬之爭(zhēng)

1、從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫(kù)歸屬之爭(zhēng)內(nèi)容摘要：住宅小區(qū)地下車庫(kù)的歸屬之爭(zhēng)由來(lái)已久，法學(xué)界向來(lái)也有不同的觀點(diǎn)，但似乎從未有一種較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)占據(jù)上風(fēng)。從司法實(shí)踐來(lái)看，法院也沒(méi)有成熟的實(shí)務(wù)性意見(jiàn)。人們將希望寄托于《物權(quán)法》出臺(tái)，但物權(quán)法第74條的規(guī)定多少有些讓人們失望，因?yàn)樗](méi)有完全解決有關(guān)地下車庫(kù)歸屬的爭(zhēng)議，而是以“由當(dāng)事人約定”這種回避的態(tài)度將此爭(zhēng)議熱點(diǎn)問(wèn)題暫且擱置，不能不說(shuō)是一種遺憾。本人試從住宅地下車庫(kù)歸屬在理論上的爭(zhēng)議展開(kāi)探討，

2、以請(qǐng)教于同仁。關(guān)鍵詞：物權(quán)法住宅小區(qū)車庫(kù)地下車庫(kù)歸屬一、有關(guān)住宅小區(qū)地下車庫(kù)的理論之爭(zhēng)（一）約定說(shuō)住宅小區(qū)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房者共有。該觀點(diǎn)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫(kù)不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫(kù)所使用的土地是業(yè)主交納土地

3、使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的下，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。實(shí)際操作起來(lái)可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分?jǐn)偯娣e，則說(shuō)明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。這類的地下車位（庫(kù)）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格的說(shuō)屬

4、于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分?jǐn)偯娣e，說(shuō)明有部分土地使用權(quán)未納入分?jǐn)偅糸_(kāi)發(fā)商利用這部分未納入分?jǐn)偟耐恋亟⑼＼囄?，則完全有可能單獨(dú)取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)再行出讓、出租。（四）確權(quán)說(shuō)住宅小區(qū)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，則權(quán)益歸誰(shuí)所有，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。目