物權(quán)法第74條之法律完善.pdf

1、改革開放三十年，人民群眾的生活有了長足的進步，不僅滿足了基本需求，小康生活也讓汽車逐漸成為中國家庭的標配。車輛的日益增多，伴隨著對停車位需求的日益上升。法律是社會的規(guī)范，2007年的物權(quán)法第74條回應實際需求，在基本法律層面回應了住宅小區(qū)停車位的歸屬。但仔細推敲，發(fā)現(xiàn)物權(quán)法第74條在語境上依然有諸多矛盾和不合理之處，存在的主要問題是，其對小區(qū)車位車庫的權(quán)屬確定原則是由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定，表面上遵循意思自治原則，但未從法理層面厘清住宅小

2、區(qū)車位車庫的性質(zhì)以及權(quán)屬，導致理論界和實務界對其質(zhì)疑不斷，并帶來諸多權(quán)屬糾紛。
　　本文共分三個部分，三部分均圍繞物權(quán)法第74條，從不同角度對物權(quán)法進行解讀，并提出修改和完善建議。
　　第一部分為物權(quán)法74條之不足。本部分從物權(quán)法74條之進步意義、物權(quán)法第74條之語境之困、物權(quán)法第74條之權(quán)屬之困三方面進行論證。從物權(quán)法當時出臺背景來看，物權(quán)法第74條在法理體系的搭建、小區(qū)業(yè)主權(quán)益的適當傾斜以及開發(fā)商權(quán)益的適當配置方面都有積

3、極的意義。但是，就其字面語義來講，何為“規(guī)劃”用于停放、何為“車位、車庫”、何為“首先滿足業(yè)主需要”、何為“當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”權(quán)屬等等問題均未進行明確，帶來解讀上的歧義。解讀上的歧義帶來權(quán)屬之困，當下圍繞物權(quán)法第74條。對住宅小區(qū)停車位權(quán)屬有由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定、歸開發(fā)商所有、歸業(yè)主共有等等不同觀點。本文第一部分對上述觀點逐一進行評析，指出其積極意義所在，也指出其不合理之處。
　　第二部分為物權(quán)法第74條之

4、現(xiàn)實適用。本文在物權(quán)法第74條發(fā)生法律效力的大背景下，指出物權(quán)法74條語境不清的情況下容易出現(xiàn)的權(quán)屬糾紛，包括住宅小區(qū)停車位數(shù)量有限，供不應求；停車位“只賣不租”，激化矛盾；停車位成為投資品，外銷情況嚴重；“人防車位”出售，權(quán)屬更成迷局等等現(xiàn)實問題，并在尊重物權(quán)法74條效力的基礎上，對物權(quán)法第74條語境下的權(quán)屬界定進行了闡釋和明晰，即針對不同類型停車位，分別適用土地使用權(quán)理論、建筑物共有理論、主從物理論，分攤理論、成本理論、投資者收益理

5、論確定權(quán)屬。根據(jù)上述理論論證，在大部分的情況下，可以判斷出住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)或者使用權(quán)歸業(yè)主所有。在此認知基礎上，本部分還對南京鼓樓區(qū)法院星漢城市花園地下停車庫案的一審判決和重審判決進行了點評，并用本部分的論證成果嘗試對星漢案進行另一種可能的判決。
　　第三部分為物權(quán)法74條之完善，在借鑒我國臺灣地區(qū)經(jīng)驗和美國經(jīng)驗的基礎上，本文嘗試對住宅小區(qū)的停車位進行定性、分類和確權(quán)，并在此基礎上提出對物權(quán)法第74條的修改，包括修改原則、修