住宅小區(qū)車位、車庫流轉規(guī)則探討——以《物權法》第74條為中心展開.pdf

1、隨著私家車保有量的增加，“停車難”的問題逐漸引起各界重視。為充分保障小區(qū)內業(yè)主停車需求，《物權法》第74條對于車位、車庫的歸屬及流轉做了專門的規(guī)定，2009年《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權解釋》）中將其細化，引起了社會各界的廣泛討論。在城鎮(zhèn)商品房住宅小區(qū)車位、車庫所有權歸屬明確的前提下，其車位、車庫的流轉問題頗值得研究。全文除引言、結語外，分為以下四章:
　　第一章

2、，通過對本文題目中每個關鍵詞的詳細解讀，將本文的研究范圍界定為房地產開發(fā)企業(yè)在符合規(guī)劃的情況下，經過政府批準，在城鄉(xiāng)國有土地之上建立的主要用于居住的商品房小區(qū)中車位、車庫的所有權或者使用權流通和轉讓。立法的梳理并不是法條的簡單羅列，通過對《物權法（草案）》、《物權法》、《區(qū)分所有權解釋（征求意見稿）》、《區(qū)分所有權解釋》以及地方法規(guī)相關規(guī)定的梳理，對于當前車位、車庫流轉制度的形成有了簡單的了解。
　　第二章，通過對《物權法》第74

3、條第2款分析，明確車位、車庫的流轉主體范圍，并確定了規(guī)劃應由建設單位和政府規(guī)劃行政管理部門兩者參與。之后對《物權法》第74條第1款進行了詳細的解讀，認為此款中的權利主體業(yè)主應包括經營性、辦公性用房的專有部分所有權人，但不包括只購買車位、車庫的人;義務主體應包括建設單位和已經合法擁有車位、車庫的業(yè)主。針對有些學者提出的此款為優(yōu)先購買權的約定，在評判此種觀點的同時提出“首先”應包括但不限于優(yōu)先購買權的觀點。
　　第三章，主要選取英美法