論住宅小區(qū)車位、車庫處分權的限制.pdf

1、伴隨經濟的高速發(fā)展，當今中國早已邁入了汽車時代，私家車數量的急劇增長，使得住宅小區(qū)的車位、車庫不足以滿足業(yè)主的停車需求，停車難問題愈發(fā)突出。針對住宅小區(qū)車位、車庫的處分問題，《物權法》和《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）相繼予以了一定程度的規(guī)范和限制。本文以住宅小區(qū)車位、車庫為研究對象，重點探討該類車位、車庫的處分權限制問題。由于法律和司法解釋層面對車位、車庫處分權的規(guī)定較為籠統，各地的地

2、方性規(guī)定比較零散，本文著重梳理現行法律法規(guī)規(guī)范，研究車位、車庫處分權受到限制的原因、方式和后果。通過車位、車庫處分權的主體資格、處分方式結合不同處分方式下的配置比例，理清處分權限制的一般規(guī)則。簡言之，即誰有權向誰以何種方式處分數量幾何的車位、車庫。再從車位、車庫實際處分過程中經常遇到的特殊問題入手，通過對現行規(guī)則的系統梳理，結合實際提出有針對性的建議。
　　第一部分論述住宅小區(qū)車位、車庫處分權受限制的現行規(guī)定及原因。首先，梳理不同

3、地區(qū)地方性法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件中關于建筑區(qū)劃內車位、車庫處分的限制性規(guī)則，進而提出現行車位、車庫處分權限制規(guī)則所存在各地標準不一、缺乏可操作性和滯后于實踐需要等問題。再者，明確住宅小區(qū)車位、車庫的性質既是區(qū)分所有權的專有部分，同時也作為區(qū)分所有建筑物的配套設施，進而得出住宅小區(qū)車位、車庫處分權需要受到限制。
　　第二部分重點研究車位、車庫處分權限制的一般規(guī)則，即《物權法》第74條所規(guī)定“應當首先滿足業(yè)主的需要”。從解釋論的角

4、度，強調“首先”賦予業(yè)主的是一種綜合了順序、時間和數量限制的優(yōu)先資格，進而論述只有業(yè)主或物業(yè)使用人的“現實需要與使用需要”應當得到滿足。再從主體資格、處分方式和配置比例等角度研究應該如何首先滿足業(yè)主的需要。
　　第三部分研究車位、車庫處分實踐中的四個特殊問題。筆者摘取了實踐中頻繁出現、卻又缺乏統一處理規(guī)則的問題進行重點研究。首先，針對二手交易中車位、車庫的處分問題，業(yè)主對車位、車庫的二次處分行為需要仍需要受到“應當首先滿足業(yè)主需要

5、”的限制，但不完全受到配置比例的約束。第二，針對車位、車庫不同步銷售的問題，部分地區(qū)規(guī)定車位、車庫與房屋應當同步銷售，但目前同步銷售也存在推高房價之嫌，且存在實踐操作難度。第三，車位、車庫的抵押問題，住宅小區(qū)的車位、車庫能夠單獨抵押且抵押權的實現也需要受到業(yè)主需要的限制。第四，“只售不租”的問題，出租或出售作為處分方式的選擇，在不損害業(yè)主利益的情況下，可以歸入開發(fā)商處分自由的范疇。
　　第四部分重點討論如何完善我國現有的限制性規(guī)則

6、。首先需要明晰的是車位、車庫處分問題上，應當遵循的原則是限制規(guī)則的適度與必要。進而，從主體資格、處分方式兩方面對處分權限制規(guī)則進一步完善。最后，明確違反限制性規(guī)定的法律后果是業(yè)主可以請求確認行為相對無效，由此，反推《物權法》第74條第一款的規(guī)范性質屬于授權第三人規(guī)范。
　　結語作為文章的最后一部分，是對住宅小區(qū)車位、車庫處分權限制相關問題的思考。車位、車庫處分權受到限制的目的是規(guī)范開發(fā)商的任意處分行為，保障小區(qū)業(yè)主的停車利益。根據