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文檔簡介
1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃土地增值稅清算指南與納稅籌劃開發(fā)產(chǎn)品定價技巧開發(fā)產(chǎn)品定價技巧土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價技巧：（一）普通標準住宅避稅臨界點：例31、某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率7%，教育
2、費附加3%，印花稅率0.5‰，當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。1、收入總額：2400萬；2、扣除項目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權(quán)金額：324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（3241100）10%=142.4萬（4）加計20%扣除數(shù)：（3241100）20%=284.8萬（5）扣除營業(yè)稅及附加：24005%（17%3%）=132萬扣除項目金額合計：3241100142.4284
3、.8132=1983.2萬3、增值額：2400－1983.2=416.8萬4、增值率：416.81983.2=21.02%建造成本5、應(yīng)交土地增值稅：416.830%－0=125.04萬6、獲利金額＝收入－成本－費用－利息－稅金＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設(shè)：降價到1975平方米增值額＝2370－1981.6＝388.4萬；增值率＝388.41981.6＝19.6%小于20%，免繳土地增值稅。獲利金額
4、＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬多獲利＝715.6－619＝96.6萬（二）非普通標準住宅免稅臨界點的計算計算：當增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：X－（1.3Y0.055X）（1.3Y0.055X）X－（1.3Y0.055X）＝0X＝1.37566Y當X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值稅。（三）經(jīng)濟適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎？國辦發(fā)[2005]16號：經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位利潤要控制
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