基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析

1、◇科技論壇◇科技罾向?qū)?014年O5期基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析楊明，孫洪濤2(1吉林長(zhǎng)春130000；2中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司沈陽分公司長(zhǎng)春營(yíng)運(yùn)部吉林長(zhǎng)春130000)【摘要】土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要成本，它能積極有效的籌劃土地增值稅和合理的避稅，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利的能力也有一定的作用。本文通過相關(guān)條例對(duì)通過改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃都進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。

2、【關(guān)鍵詞】稅收臨界點(diǎn)；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人單位并針對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作這其中土地增值稅影響著稅后利潤(rùn)在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

3、籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。(1)事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進(jìn)行。(2)遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對(duì)國(guó)家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。(3)經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的

4、支出1以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財(cái)政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分。其中稅率為30％、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％未超過扣除項(xiàng)目金額100％部分其中

5、稅率為40％、增值而超過扣除項(xiàng)目金額100％未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為6O％《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的、被國(guó)家依法收回和征用的房地產(chǎn)。首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測(cè)定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅在規(guī)劃時(shí)盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅(20

6、06)21號(hào)規(guī)定(略)?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅(2006)141號(hào))強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)2005)26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在10以上；②單套建筑面積在120平方米以下：③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交

7、易價(jià)格12倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)1、控制建筑的容積率在10以上，2、戶型設(shè)計(jì)時(shí)，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)其次房地產(chǎn)公司可以通過適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢?xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加從而將增值稅率控制在20％以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在

8、基礎(chǔ)上進(jìn)行的因此叫做關(guān)于『缶界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價(jià)格來進(jìn)行增值稅的籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。利用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價(jià)格并將增值稅調(diào)整在20％；通過降低房地產(chǎn)價(jià)格把增值稅從高稅率等級(jí)降為低稅率等級(jí)以減少增值稅11減免土地增值稅的籌劃《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過總成本的

9、20％時(shí)免征土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20％這個(gè)臨界點(diǎn)上就可以有效的避免繳納土地增值稅。12減少土地增值稅的籌劃此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制并將增值稅率從40％降到30％：將增值稅率從50％調(diào)到40％或30％：將增值稅從60％調(diào)到50％、40％或者30％減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好2增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作增值率越大，

10、增值稅越高，下面舉例說明：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬元房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分擔(dān)提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：利息(20O400)5％=利息費(fèi)用30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(200400)10％=60萬元這樣的結(jié)果比預(yù)算高出3O萬元。(i)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測(cè)算，選擇對(duì)自身清算

11、有利的計(jì)算方式來增加可扣除項(xiàng)目金額如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10％的比例的方式(2)房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該注意的問題：1)國(guó)家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進(jìn)行制約和管理。從

12、我國(guó)稅收立法現(xiàn)狀來看應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為：改革征管體制；稅收立法的透明、簡(jiǎn)明、和可操作性。2)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí)樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識(shí)要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。3)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)

13、、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識(shí)，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對(duì)納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過相關(guān)條例對(duì)通過改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討A和研究。●【參考文獻(xiàn)】[1]楊勇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J]審計(jì)與理財(cái)，2008，7：2425[2]韓玉芬土地增值稅

14、納稅籌劃策略fJ]時(shí)代金融，2009，2：79—80[3]伯龍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃實(shí)務(wù)操作[J]公共管理123◇科技論壇◇科技罾向?qū)?014年O5期基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析楊明，孫洪濤2(1吉林長(zhǎng)春130000；2中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司沈陽分公司長(zhǎng)春營(yíng)運(yùn)部吉林長(zhǎng)春130000)【摘要】土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要成本，它能積極有效的籌劃土地增值稅和合理的避稅，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)

15、盈利的能力也有一定的作用。本文通過相關(guān)條例對(duì)通過改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃都進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。【關(guān)鍵詞】稅收臨界點(diǎn)；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人單位并針對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作這其中土地增值稅影響著稅后利潤(rùn)在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和

16、進(jìn)行合理的避稅本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。(1)事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進(jìn)行。(2)遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對(duì)國(guó)家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。(3)經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后

17、對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的支出1以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財(cái)政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目。《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

18、：增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分。其中稅率為30％、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％未超過扣除項(xiàng)目金額100％部分其中稅率為40％、增值而超過扣除項(xiàng)目金額100％未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為6O％《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的、被國(guó)家依法收回和征用的房地產(chǎn)。首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測(cè)定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅在規(guī)

19、劃時(shí)盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅(2006)21號(hào)規(guī)定(略)。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅(2006)141號(hào))強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)2005)26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同

20、時(shí)滿足以下條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在10以上；②單套建筑面積在120平方米以下：③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格12倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)1、控制建筑的容積率在10以上，2、戶型設(shè)計(jì)時(shí)，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)其次房地產(chǎn)公司可以通過適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)?/p>

21、扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加從而將增值稅率控制在20％以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的因此叫做關(guān)于『缶界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價(jià)格來進(jìn)行增值稅的籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。利用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價(jià)格并將增值稅調(diào)整在20％；通過降低房地產(chǎn)價(jià)格把增值稅從高稅率等級(jí)降為低

22、稅率等級(jí)以減少增值稅11減免土地增值稅的籌劃《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過總成本的20％時(shí)免征土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20％這個(gè)臨界點(diǎn)上就可以有效的避免繳納土地增值稅。12減少土地增值稅的籌劃此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制并將增值稅率從40％降到30％：將增值稅率從50％調(diào)到40％或30％：將增值稅從60％調(diào)到50％、40％或者30％減少增值稅的效果不如減免增

23、值稅的籌劃方式效果好2增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬元房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分擔(dān)提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：利息(20O400)5％=利息費(fèi)用30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算，或無法提供金融證明，則是：房地

24、產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(200400)10％=60萬元這樣的結(jié)果比預(yù)算高出3O萬元。(i)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測(cè)算，選擇對(duì)自身清算有利的計(jì)算方式來增加可扣除項(xiàng)目金額如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10％的比例的方式(2)房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌

25、劃時(shí)應(yīng)該注意的問題：1)國(guó)家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進(jìn)行制約和管理。從我國(guó)稅收立法現(xiàn)狀來看應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為：改革征管體制；稅收立法的透明、簡(jiǎn)明、和可操作性。2)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí)樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識(shí)要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要

26、注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。3)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識(shí)，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對(duì)納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過相關(guān)條例對(duì)通過改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討A和研