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1、2013年注冊會(huì)年注冊會(huì)計(jì)師計(jì)師考試輔導(dǎo)試輔導(dǎo)會(huì)計(jì)(第七章第七章)第1頁第七章第七章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)★近年考情分析：本章近年主要以客觀題形式出現(xiàn)，分值3分左右?！镏攸c(diǎn)難點(diǎn)歸納：投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)的處置?！镏饕獌?nèi)容講解：第一節(jié)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征和范圍投資性房地產(chǎn)特征和范圍一、定義和特征一、定義和特征1.定義是指以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房

2、地產(chǎn)。2.特征（1）是一種經(jīng)營活動(dòng)；（2）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）有兩種后續(xù)計(jì)量模式。二、范圍二、范圍1.已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。2.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3、是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。注意：（1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。（2）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物：只要企業(yè)管理當(dāng)局作出正式書面決議，明確將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)?！窨罩媒ㄖ铮侵钙髽I(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營

4、活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。這意味著，企業(yè)的建筑物，即使沒有出租，也可能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（3）閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地，是指企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：●國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)

5、之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；●已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。（4）企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房2013年注冊會(huì)年注冊會(huì)計(jì)師計(jì)師考試輔導(dǎo)試輔導(dǎo)會(huì)計(jì)(第七章第七章)第3頁1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該

6、項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。注意：（1）建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。（2）不通過“在建工程”、“無形資產(chǎn)”等賬戶核算，直接借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1.資本化：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

7、注意：科目使用借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)——廠房●資本化期間仍為投資性房地產(chǎn)，但不再計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷。【例題1計(jì)算分析題】208年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15

8、日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。[答疑編號(hào)5731070103]『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）208年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）14000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊6000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房20000000（2）208年3月15日～12月