天之韻項目策劃案

1、天之韻策劃案天之韻策劃案目錄前言市場篇一、本案面臨的市場特徵二、消費者的調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查産品篇一、産品定位二、産品優(yōu)劣勢分析三、對産品的建議四、産品的指標(biāo)建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷售篇一、總體銷售策略二、銷售價格策略三、付款方式策略四、銷售預(yù)測五、銷售造勢六、銷售準(zhǔn)備工作廣告篇一、推廣時機建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、廣告總體預(yù)算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環(huán)境篇

2、市場篇房地産業(yè)是一個風(fēng)險與機會並存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從衆(zhòng)多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需的需求的專案就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等）反之，那些與消費者的需求發(fā)生錯位的專案就只能在競爭中被淘汰，而成爲(wèi)積壓房。（如“萬福世家”、“上河城”等）3、差異化營銷成爲(wèi)佔領(lǐng)市場的有效辦法房地産營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，爲(wèi)專案樹立鮮明的風(fēng)格特色，與其他專案形成區(qū)隔，從而

3、減少競爭，佔領(lǐng)市場。人無我有，而“我有”若爲(wèi)市場所需，“我”就佔領(lǐng)了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比如：“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的專案，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場。2、挖掘?qū)０笣摿Γ瑢崿F(xiàn)

4、等值營銷，將成爲(wèi)房地産營銷的主要趨勢同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因爲(wèi)挖掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會大不相同。有的房子其本身價值並不高，單由於開發(fā)商對其潛在價值進(jìn)行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價值，置信公司通過各種手段，將其潛在價值充分的挖掘出來，最終將其價值提高到2000元左右。這說明，只有挖掘出項目的潛在價值並使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商

5、認(rèn)識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成爲(wèi)房産營銷總趨勢。3、本案面臨的市場特徵1、總體供過於求，局部供不應(yīng)求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大於求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。2、開發(fā)商注重市場研究，但準(zhǔn)確度把握不高。有實力的開發(fā)商均投入力量仔細(xì)分析市場需求，以便進(jìn)行産品定位，但在方法中不能百分之百保證産品定位的市場準(zhǔn)確度，造成大面積滯銷。

6、3、經(jīng)濟(jì)實用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。4、購買群體階層明顯90年代中期的購房主體爲(wèi)高級富有階層和集團(tuán)，90年代後期的購買主體爲(wèi)較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體爲(wèi)中高及工薪階層。5、購買者注重實表於品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費者的社區(qū)具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。6總價市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積內(nèi)體會無限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購房的時尚心態(tài)。7競爭空前激烈