[城市設(shè)計(jì)與規(guī)劃論文]071論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)

1、論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)郭磊瞿琦【摘要】【摘要】城中村是我國(guó)二元體制下，快速城市化所產(chǎn)生的一種獨(dú)特的地域空間現(xiàn)象。城中村的存在一直是制約城市建設(shè)，提升城市檔次的一個(gè)“瓶頸”問(wèn)題。城中村是未來(lái)城市建設(shè)與更新面對(duì)的一大難題，而城中村改造問(wèn)題究其根本是政府、村民、開(kāi)發(fā)商三者在土地帶來(lái)的權(quán)益中失衡的緣故。本文在對(duì)城中村的改造模式有一定的了解基礎(chǔ)上，分析了土地資源在城中村改造過(guò)程中是如何一步

2、步產(chǎn)生累積效應(yīng)，同時(shí)小結(jié)了三種模式下各自土地資源產(chǎn)生的累積效應(yīng)有何不同，各種改造模式對(duì)土地成本累積有何影響，以及政府、開(kāi)發(fā)商、村民利益如何的分配為城中村改造問(wèn)題有一個(gè)更清晰的了解?！娟P(guān)鍵詞】【關(guān)鍵詞】城中村；土地成本；累積效應(yīng)1我國(guó)村中村改造的現(xiàn)狀和過(guò)程中遇到的問(wèn)題我國(guó)村中村改造的現(xiàn)狀和過(guò)程中遇到的問(wèn)題城中村是指伴隨城市擴(kuò)展而出現(xiàn)的，城市建設(shè)用地包圍原有農(nóng)村聚落，城市土地和農(nóng)村集體土地共存的現(xiàn)象，是在城鄉(xiāng)二元土地管理體制下，在廉租住房、

3、就業(yè)機(jī)會(huì)和社會(huì)保障等供給缺位或不足的條件下，城市化的農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織，利用自身特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、非農(nóng)化的留用土地、自主使用的宅基地等，參與市場(chǎng)化的各種有利條件，發(fā)展形成的一種特殊的社區(qū)類(lèi)型[1]。城中村的長(zhǎng)期存在，導(dǎo)致了一系列景觀、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的產(chǎn)生，改造城中村已經(jīng)成為我國(guó)各地政府未來(lái)的一項(xiàng)重大且迫在眉睫實(shí)施的計(jì)劃。1.11.1三種城中村改造模式三種城中村改造模式1.1.11.1.1政府主導(dǎo)改造模式政府主導(dǎo)改造模式這種改造模式是上世紀(jì)

4、90年代流行于沿海城市的一種改造模式。政府在改造中起著組織作用，以各級(jí)政府（市，區(qū)，街道辦）出資成立的開(kāi)發(fā)公司為主導(dǎo)，自上而下的統(tǒng)籌城中村的整個(gè)改造過(guò)程。它是我國(guó)城中村改造初期多采用的一種模式。這種模式有利于政府規(guī)劃部門(mén)統(tǒng)一控制，符合政府意志，管理效率高。但是由于拆遷安置費(fèi)用高，要求政府有很強(qiáng)的財(cái)政能力。體制變更方面有撤村（委會(huì)）建居（委會(huì)），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。1.1.21.1.2村民主導(dǎo)模式村民主導(dǎo)模式由村

5、集體出資村股份公司，作為城中村的改造主體，在政府的指導(dǎo)下，對(duì)城中村實(shí)施改造。這種模式的最大優(yōu)點(diǎn)是村民都樂(lè)于積極參與到城中村的改造，把村民的利益內(nèi)部化，改題。有從城中村的形成機(jī)制來(lái)做出研究，希望從城中村源頭來(lái)找到解決城中村改造的辦法；也有對(duì)城中村生活的現(xiàn)狀問(wèn)題（包括居住質(zhì)量，社會(huì)經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，環(huán)境安全，生活方式）做出研究，希望從現(xiàn)狀現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)本質(zhì)矛盾。當(dāng)總體來(lái)講，城中村改造的效果不盡人意。究其原因，是沒(méi)有從根本上去認(rèn)識(shí)城中村改造問(wèn)題的根本

6、所在——土地。自古以來(lái)，土地是人們的安身立命之本。在不管農(nóng)村建設(shè)還是城市建設(shè)和更新，都需要在土地上進(jìn)行。人們通過(guò)土地創(chuàng)造了財(cái)富和價(jià)值。而城中村改造其實(shí)是一場(chǎng)政府、開(kāi)發(fā)商、村民圍繞著土地資源的博弈。[4]在這場(chǎng)博弈中，三者都想從土地這塊資源中獲得最大的自身利益，這必然導(dǎo)致三者產(chǎn)生矛盾，產(chǎn)生了城中村改造遇到的問(wèn)題。于是，要想解決城中村改造的問(wèn)題，就必須從土地入手，分析土地在這場(chǎng)改造活動(dòng)中帶來(lái)了多大的效益，政府，開(kāi)發(fā)商，村民他們又是如何分配土

7、地帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，并且努力協(xié)調(diào)三方對(duì)于土地利益分配。換言之，土地成為影響城中村改造的重中之重的要素。3不同改造模式下的土地成本累積效應(yīng)不同改造模式下的土地成本累積效應(yīng)3.13.1土地成本累積的含義土地成本累積的含義土地成為一種眾人爭(zhēng)先恐后的“香餑餑”，從開(kāi)始土地拆遷，村民安置，后期開(kāi)發(fā)建設(shè)，如果我們把這整個(gè)過(guò)程看著一個(gè)經(jīng)濟(jì)模型，土地是初始成本，拆遷過(guò)程投入的資金是成本1，重新建設(shè)過(guò)程投入的資金是成本2，最后得到的所有總價(jià)值是所有成本的累