【商業(yè)地產(chǎn)】上海鵬欣白金灣府邸寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案_37ppt_2009年

1、區(qū)域發(fā)展策略,北外灘是政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，成為上海國(guó)際航運(yùn)中心，海運(yùn)業(yè)是未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè) 。,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究——產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,依據(jù)上海市建設(shè)“四個(gè)中心”的發(fā)展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運(yùn)服務(wù)業(yè)、知識(shí)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。圍繞“航運(yùn)虹口”的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，增強(qiáng)航運(yùn)服務(wù)業(yè)的影響力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運(yùn)服務(wù)業(yè)體

2、系。,區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,北外灘沿江重點(diǎn)區(qū)域占地面積67公頃，黃浦江岸線(xiàn)長(zhǎng)約2.2公里，共有17個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,總建筑面積約130萬(wàn)平方米，總投資約200億人民幣，主要位于航運(yùn)商貿(mào)區(qū)以及項(xiàng)目所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機(jī)結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。,航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū),北外灘未來(lái)規(guī)劃功能區(qū),航運(yùn)商貿(mào)區(qū)

3、商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū) 歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū),,,,,,本項(xiàng)目,北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)，成為上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分。,,區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,,,,,資本密集型產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，附加值也比較高,知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)高附加值，與金融、保險(xiǎn)業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國(guó)際航運(yùn)中心城市的核心,上游產(chǎn)業(yè)航運(yùn)融資及其管

4、理服務(wù),勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)相對(duì)分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低,共計(jì)10方面：航運(yùn)融資、海事保險(xiǎn)、海事仲裁、海損理算、航運(yùn)交易、航運(yùn)咨詢(xún)、公估公證、航運(yùn)組織、航運(yùn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和船舶管理,共計(jì)4方面：郵輪經(jīng)濟(jì)、貨物運(yùn)輸、船舶租賃、拖船作業(yè),共計(jì)10方面：碼頭服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、船舶代理、貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)服務(wù)、理貨服務(wù)、內(nèi)陸運(yùn)輸服務(wù)、船舶供應(yīng)服務(wù)、船員勞務(wù),,,產(chǎn)業(yè)鏈劃分,產(chǎn)業(yè)鏈特征,產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容,中游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)業(yè),下游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)輔助、

5、港口服務(wù)業(yè),從航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來(lái)看,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)一：港區(qū)分離,1940年倫敦采取港區(qū)分離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費(fèi)利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運(yùn)交易所拓展航運(yùn)中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級(jí)國(guó)際航運(yùn)中心。上海北外灘目前與倫敦類(lèi)似的港區(qū)分離的航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展條件，以及以航交所拓展航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，表明上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈

6、未來(lái)發(fā)展存在的潛在空間。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)二：航運(yùn)交易所,上海航交所未來(lái)主要職能包括：航運(yùn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管中心 、規(guī)范市場(chǎng)行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場(chǎng)信息中心、中國(guó)航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心 。上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)服務(wù)的上中游企業(yè)的入駐。,上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的未來(lái)發(fā)展,未來(lái)的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)平臺(tái),船代貨代、報(bào)關(guān)報(bào)檢等,貨運(yùn)客運(yùn)船公司、船舶租賃等,2008～

7、2010年,中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點(diǎn),2010年以后,航運(yùn)信息、咨詢(xún)、金融、商務(wù)等,目前,大量下游航運(yùn)貨代服務(wù)企業(yè),上游服務(wù)業(yè)接軌國(guó)際先進(jìn)水平,時(shí)間,現(xiàn)狀/目標(biāo),產(chǎn)業(yè)重點(diǎn),,,,,,,,現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶(hù),上海市北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,航運(yùn)服務(wù),海事保險(xiǎn),航運(yùn)金融,郵輪經(jīng)濟(jì),區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成,地鐵4號(hào)線(xiàn)和規(guī)劃的12號(hào)線(xiàn)在項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點(diǎn)，未來(lái)區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加

8、緊密新建路隧道建成后將會(huì)增強(qiáng)北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性地塊北側(cè)東大名路和東長(zhǎng)治路道路拓寬正在進(jìn)行，未來(lái)這兩條道路將由2車(chē)道變?yōu)?車(chē)道，區(qū)域出行將有一定改觀(guān),北外灘區(qū)域未來(lái)地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度,﹡虛線(xiàn)為在建或規(guī)劃，實(shí)線(xiàn)為已建成,,,,,,,,,大木橋路方向,藍(lán)村路方向,巨峰路方向,地鐵站點(diǎn),,,,,,本項(xiàng)目,大連路站,楊樹(shù)浦路站,提籃橋站,大連路隧道,新建路隧道,①東大名路②東長(zhǎng)治

9、路,,①,②,4號(hào)線(xiàn),12號(hào)線(xiàn),,,,市區(qū)及漕河涇方向,,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目位于北外灘浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段，區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高，為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯!,項(xiàng)目地塊屬性分析,鵬欣北外灘辦公項(xiàng)目指標(biāo),,5A智能辦公樓,,住宅：白金灣府邸,,酒店,公平路客運(yùn)碼頭,,,,,,,,,,,,圖 例,,,,,北延伸段,中心段,南延伸段,協(xié)調(diào)區(qū),,核心區(qū),黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃岸線(xiàn)長(zhǎng)度約85公

10、里，面積約73.3平方公里，橫跨上海七個(gè)區(qū)。規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩部分。核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約66.6平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約6.7平方公里。,核心區(qū)北延伸段北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積27.3平方公里。隨著吳淞口水上客運(yùn)樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠(chǎng)區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口（黃浦江入長(zhǎng)

11、江口）面貌。,核心區(qū)中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。目前中心段港區(qū)林立，未來(lái)該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向發(fā)展。逐步提升中心段的土地效益。,核心區(qū)南延伸段南延伸段位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線(xiàn)和濟(jì)陽(yáng)路之間，面積16.7平方公里。有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。,協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西

12、中心段以西，范圍包括軍工路-平?jīng)雎?通北路-榆林路-大連路-東長(zhǎng)治路-虹口港-漢陽(yáng)路-吳淞路-天潼路-四川中路-金陵?yáng)|路-中山東路-東大名路-楊樹(shù)浦路-東門(mén)路-中華路-海朝路-斜土路-魯班路-中山南路，總面積約6.7平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀(guān)建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧發(fā)展，同時(shí)為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。,北延伸段,中心段,南延伸段,協(xié)調(diào)區(qū),協(xié)調(diào)區(qū),,本項(xiàng)目,北外灘位于浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)

13、區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。,項(xiàng)目地塊屬性分析,項(xiàng)目周邊景觀(guān)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目南面沿黃浦江展開(kāi)，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊(yùn)。項(xiàng)目西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是馳名中外的旅游景點(diǎn)，萬(wàn)國(guó)建筑群吸引了世界各地的游客。,地塊東眺：瑞豐大廈,地塊北眺：提籃橋保護(hù)區(qū),地塊西眺：新外灘花園和上?？瓦\(yùn)中心,地塊南眺：小陸家嘴建筑群,地塊周邊自然人文景觀(guān)資

14、源極為豐富，積極利用對(duì)于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義,,,,,本案,項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),虹口區(qū)是國(guó)內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域匯聚了包括上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)等在內(nèi)的6家航運(yùn)服務(wù)功能性機(jī)構(gòu)，具有良好的航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境上海航運(yùn)交易所是中國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)水運(yùn)交易市場(chǎng)，其所發(fā)布的集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)之后的世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù) 北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國(guó)際港客運(yùn)中心是上海唯一的國(guó)際客運(yùn)碼頭，全面建成后可接待郵輪游客

15、100萬(wàn)人次。,,1,3,6,5,4,2,上海港國(guó)際客運(yùn)中心,北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好,本項(xiàng)目,截至到2006年，虹口區(qū)已有航運(yùn)企業(yè)2000余家。其中，中海運(yùn)、中遠(yuǎn)集運(yùn)以及上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)等“龍頭”企業(yè)均落戶(hù)于北外灘區(qū)域。近3年間，北外灘共引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目164個(gè)，吸引了大量世界知名航運(yùn)物流公司和國(guó)內(nèi)重量級(jí)航運(yùn)企業(yè)來(lái)此投資發(fā)展。,中國(guó)大陸前十位集裝箱運(yùn)輸企業(yè)有7家落戶(hù)北外灘，運(yùn)力占全

16、國(guó)的86.5%；水上運(yùn)輸增加值占上海總量的67%，主營(yíng)收入占上?？偭康?3%,2006年上海航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比較,,,北外灘航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重,,上海市其他區(qū)縣航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重,北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并匯集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹饕M成部分,項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目旁正在建設(shè)的國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩(shī)達(dá)公司的“愛(ài)蘭歌娜”號(hào)已將北外灘作為母港開(kāi)設(shè)5天6夜中日韓定班航

17、線(xiàn) 。預(yù)計(jì)國(guó)際客運(yùn)中心未來(lái)5年郵輪客運(yùn)量將達(dá)50萬(wàn)人次，最終將實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)人次的客運(yùn)量 。,國(guó)際客運(yùn)中心建成所帶來(lái)的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體,﹡為預(yù)測(cè)值,上海港國(guó)際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量,,,,,,,,,,,,,,,,,,郵輪游客數(shù)量（萬(wàn)人次）,2.58,2.66,50,100,0,30,60,90,120,2006,2007H1,*2010,*2012,,項(xiàng)目周邊道路交通劣勢(shì),項(xiàng)目四至及周邊道路現(xiàn)狀,北外灘區(qū)域

18、缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性,與項(xiàng)目臨近的東大名路和東長(zhǎng)治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車(chē)道的次干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。與項(xiàng)目臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且部分道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。目前區(qū)域內(nèi)無(wú)與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。軌道交通4號(hào)線(xiàn)以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線(xiàn)路途徑均為外圍區(qū)域，對(duì)于兩地之間的互

19、通往來(lái)促進(jìn)作用不明顯。,,主干路次干路支路單線(xiàn)為單向雙線(xiàn)為雙向,,,,,,,,,,,,,,,6,,,,,,,,5,10,2,9,8,7,,4,,1,,,,,大連路隧道,本項(xiàng)目,,,,11,3,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)（Strengths）,弱勢(shì)（Weaknesses）,機(jī)遇 (Opportunities),威脅（Threats）,與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，

20、面朝陸家嘴和外灘，景觀(guān)資源十分豐富項(xiàng)目所在區(qū)域航運(yùn)類(lèi)企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ),北外灘對(duì)外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。由于部分物業(yè)的開(kāi)發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無(wú)論是建筑天際線(xiàn)還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。,北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開(kāi)發(fā)的市級(jí)商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度較高。北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商

21、務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)提供良好的機(jī)遇。項(xiàng)目臨近的上海國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來(lái)5年將帶來(lái)50萬(wàn)人次的郵輪游客，這部分游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。,北外灘除沿江區(qū)域外，大部分地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。,全市寫(xiě)字樓市場(chǎng),去年供應(yīng)量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢(shì)。今年大部分供應(yīng)將集中在下半年入市，市場(chǎng)形勢(shì)暫時(shí)得以緩和

22、；需求乏力仍為隱憂(yōu)!,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓分布特征,上海市外環(huán)區(qū)域地圖,,,,,,,虹橋,南京西路,小陸家嘴,人民廣場(chǎng),,淮海路,徐家匯,,上海市甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓集中在人民廣場(chǎng)極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場(chǎng)、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓達(dá)19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級(jí)寫(xiě)字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓，占全市總量的11.4%。,,

23、第一季度新增供應(yīng)僅52,000平方米，市場(chǎng)獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供應(yīng) 由于一些租戶(hù)縮減租賃面積或遷至非甲級(jí)寫(xiě)字樓，第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為負(fù)4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌4.8% 甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率上升至17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá)26.8% 關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于10月起生效 未來(lái)幾年浦西和浦東的新增供應(yīng)將趨向均衡,全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求\空置率走勢(shì),區(qū)域?qū)?/p>

24、字樓市場(chǎng)租金\空置率走勢(shì),隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的局面依然持續(xù)，租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)項(xiàng)目拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫(xiě)字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫(xiě)字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。 由于市場(chǎng)變動(dòng)不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，甲級(jí)寫(xiě)

25、字樓存量上升了13.8%，同時(shí)由于新增供應(yīng)僅有6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,287,978,704,474,715,316,486,563,4,268,571,4,973,045,5,688,361,6,174,924,0,1,000,000,2,000,000,3,000,000,4,000,000,5,000,000,6,000,000

26、,7,000,000,2007*,2008,2009,2010,,新增供應(yīng),,累計(jì)供應(yīng),建筑面積(M2),未來(lái)供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至2010年,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供應(yīng)大約123萬(wàn)平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)項(xiàng)目就提供了226,000平方米的新增供應(yīng)。未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場(chǎng)供小于求的狀況。,,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)需求預(yù)測(cè),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,287,978,704,47

27、4,715,316,486,563,388,937,423,746,416,796,456,096,2.8%,8.0%,12.3%,11.8%,0,100,000,200,000,300,000,400,000,500,000,600,000,700,000,800,000,2007,2008,2009,2010,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,建筑面積(M2),空置率,雖然未來(lái)寫(xiě)字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由

28、于未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來(lái)三年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率會(huì)逐步增加，在2009年達(dá)到高峰12.3%,,,新增供應(yīng),新增吸納量,空置率,,,,,,,,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù),市場(chǎng)存有大量甲級(jí)寫(xiě)字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。 與上一季度類(lèi)似，許多已有項(xiàng)目的租戶(hù)選擇續(xù)租，空置面積大部分位于新交付的項(xiàng)目，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使部分辦公單位被退租。 在第一季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均

29、租金為人民幣7.5元每平方米每天（33.4美元每平方米每月），整體空置率上升至17.2%。 租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)自年初開(kāi)始累計(jì)下跌了4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分別下跌了4.1%和5.6%。 去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項(xiàng)目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場(chǎng)受到的租金下行壓力將越來(lái)越大。,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)租金預(yù)測(cè),未來(lái)三

30、年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢(shì)，這也是對(duì)目前寫(xiě)字樓租金上漲過(guò)快的市場(chǎng)調(diào)整2010年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來(lái)國(guó)際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對(duì)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持肯定態(tài)度,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng),北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較小。由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。,虹口區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析,虹口區(qū)0809~0901月辦公產(chǎn)品供應(yīng)集中，其中以四川北路板塊為主，而本案

31、所處的北外灘板塊僅有“上海國(guó)際客運(yùn)中心”項(xiàng)目，該項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/㎡，同時(shí)拉高了區(qū)域成交均價(jià)。,北外灘板塊辦公樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析,08年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H有“上海國(guó)際客運(yùn)中心”，該項(xiàng)目0811月上市，總計(jì)達(dá)到74570㎡，176套。截至0905月共計(jì)去化67210㎡，166套。值得關(guān)注的是，0811月，“上海國(guó)際客運(yùn)中心”項(xiàng)目集中成交143套，成交均價(jià)達(dá)到39593元/㎡。而0812~0901月，該項(xiàng)目突然

32、提價(jià)至55000元/㎡，成交23套，之后即無(wú)成交紀(jì)錄。截至目前，該項(xiàng)目整盤(pán)成交均價(jià)達(dá)到45000元/㎡。“上海國(guó)際客運(yùn)中心”項(xiàng)目剩余房源主要以出租為主?！吧虾?guó)際客運(yùn)中心”項(xiàng)目目前租賃價(jià)格達(dá)到1.32~1.46美元/㎡，較08年年底下浮約10%。而空置率達(dá)到50%，投資回報(bào)率為3.9%。,資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng),北外灘寫(xiě)字樓分布特征,* 高檔寫(xiě)字樓：租金水平在 3 元/M2/天以上，或售價(jià)超過(guò) 20,000 元/M

33、2定義為高檔寫(xiě)字樓（下同）,地塊周邊寫(xiě)字樓整體檔次較低，高檔寫(xiě)字樓多為近年新增供應(yīng)項(xiàng)目，且部分高檔項(xiàng)目仍在招商中；寫(xiě)字樓主要集中在虹口吳淞路沿線(xiàn)，以及黃浦江沿線(xiàn)。以下我司將以這兩個(gè)區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。,單位:萬(wàn)平方米,,,,,大,連,路,路,平,公,路,名,大,東,路,治,長(zhǎng),東,路,嘴,家,周,路,陽(yáng),溧,路,淞,吳,1,5,8,10,4,12,BMTOWER宇航大廈揚(yáng)子江大廈上海灘國(guó)際大廈耀江國(guó)際

34、廣場(chǎng)太平洋保險(xiǎn)公司國(guó)家電網(wǎng)辦公樓森林灣大廈海泰國(guó)際大廈,海運(yùn)大樓金岸大廈晟隆大廈港運(yùn)大廈臨江大廈建愛(ài)大廈鼎立大廈,海泰時(shí)代大廈家化金融大廈海灣大廈景泰大樓東泰大廈愛(ài)思大廈遠(yuǎn)洋大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈中國(guó)聯(lián)通分公司,高檔中低檔商住樓自用樓未來(lái)供應(yīng),,,,,,,,,,自用,24%,非自用,76%,自用,非自用,,,28.66,7.78,,27.43,高檔,,,,商住,,,中低檔,101.36,北外灘高檔寫(xiě)

35、字樓入住企業(yè)特征,,,,區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布( % ),* 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會(huì)、上海國(guó)際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)、中國(guó)港口協(xié)會(huì)、上海貨主協(xié)會(huì)、中國(guó)海事仲裁委員會(huì)上海分會(huì)。,,,區(qū)域內(nèi)入駐寫(xiě)字樓主要行業(yè)面積分布,,,,,,,,,,,物流,23.2%,貿(mào)易,8.2%,加工制造,6.7%,IT,4.5%,房地產(chǎn),3.4%,,,,貨運(yùn)代理,3

36、8.3%,主導(dǎo)行業(yè),,,,,,,,,,,,,,0,10,20,30,40,50,60,70,80,90,100,,≥ 2000,,1500-2000,,1000-1500,,500-1000,,200-500,,100-200,,≤ 100,入駐企業(yè)總數(shù)( 家 ) 辦公面積 (M2),,,,,航運(yùn),15.7%,,,由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)*，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。入駐企業(yè)中接近70%

37、的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、IT、咨詢(xún)、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國(guó)企業(yè)或大型國(guó)企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。,,%,小結(jié),,,市場(chǎng)供需,租金走勢(shì),北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較小。北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導(dǎo)致其

38、高品質(zhì)物業(yè)接近滿(mǎn)租。,北外灘高檔寫(xiě)字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前達(dá)到 RMB 149 / M2 ?月。,客戶(hù)特征,全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)基本集中在金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等高增值服務(wù)業(yè)；租賃面積多集中在 1000-2000M2 及以上。,北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)基本集中在航運(yùn)、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下,全市,北外灘,全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓金目前維持在RM

39、B 240 元 / M2 ? 月 的平均水平。,全市甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，年供應(yīng)量基本保持在30萬(wàn)M2左右。,北外灘航運(yùn)服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對(duì)外交通不便，目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。,,北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng),,過(guò)去2年北外灘區(qū)域高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，2007和2008年分別為4.1萬(wàn)M2和8.1萬(wàn)M2；2009年以后市場(chǎng)供應(yīng)有所放量，2009

40、-2010年2年間新增45.3萬(wàn)M2；2010年前新增高檔寫(xiě)字樓體量為57.5萬(wàn)M2，為現(xiàn)有北外灘高檔寫(xiě)字樓面積的2倍，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。,,,市場(chǎng)供需,租金走勢(shì),市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來(lái)像本項(xiàng)目區(qū)域這類(lèi)有濱江優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目更是鳳毛麟角。,由于浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下滑，但下跌幅度有限。,客戶(hù)特征,市中心未來(lái)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶(hù)來(lái)源于此；另外陸家嘴對(duì)金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安

41、等對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢(shì),全市未來(lái),區(qū)域未來(lái),區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線(xiàn)，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來(lái)將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項(xiàng)目區(qū)域無(wú)可比擬的江景優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。,,未來(lái)區(qū)域周邊高檔寫(xiě)字樓仍然集中分布在吳淞路沿線(xiàn)和濱江沿線(xiàn)；吳淞路沿線(xiàn)距離稍遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；濱江沿線(xiàn)2010年供應(yīng)達(dá)到高峰，體量約19.5萬(wàn)

42、M2，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。,預(yù)計(jì)未來(lái)北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?shì)，其稀缺江景優(yōu)勢(shì)和無(wú)法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對(duì)區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動(dòng)和提升。,預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域?qū)τ诤竭\(yùn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。,北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè),消費(fèi)者調(diào)研 — 小結(jié),有搬遷意向的企業(yè)略超過(guò)總量的一半，占 50.7%；其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位；地段所決定的樓宇

43、品質(zhì)是企業(yè)挑選寫(xiě)字樓的重要考量,企業(yè)搬遷意愿,寫(xiě)字樓產(chǎn)品偏好,標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 1500-2500 M2 ，500 強(qiáng)企業(yè)傾向于 2000-2500M2 ，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在 1500-2000 M2 ；對(duì)室內(nèi)凈高要求基本在 2.7 米以上。,企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租買(mǎi)意向,外資傾向于租賃的比例大大高于購(gòu)買(mǎi)，尤其在金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和貨運(yùn)代理這3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和

44、93% ；65.7% 的企業(yè)租金承受力在 4-8 元/M2 ?天售價(jià)承受力在 3-5 和 2-3 萬(wàn)元/M2 的居多。,會(huì)展及車(chē)位需求,除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對(duì)會(huì)展的需求度均低于 10%停車(chē)位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類(lèi)型相關(guān)度較??；但平均需求量表現(xiàn)出來(lái)行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運(yùn)代理等企業(yè)車(chē)位需求量較多，每千平米的停車(chē)位需求達(dá)到6.03個(gè),其他配套要求,對(duì)于其他配套需求最多的4個(gè)為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳對(duì)于

45、客梯的滿(mǎn)意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面智能化水平方面對(duì)于辦公智能化的要求較高物業(yè)管理費(fèi)的承受力基本在 16-25 元/M2 ?月,項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定,保證銷(xiāo)售速度的基礎(chǔ)上 ，將物業(yè)價(jià)值最大化!,價(jià)格制定——系數(shù)比較法,,通過(guò)競(jìng)品系數(shù)比較法，建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓2009年售價(jià)：52275元/M2,*上述為建筑面積,價(jià)格制定——租金收益法,根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)各甲級(jí)辦公樓租金調(diào)研，價(jià)格約為5~9元/㎡/天，出租率50~85%之間。則預(yù)

46、期本案未來(lái)租金價(jià)格約7元/㎡/天，出租率75%，投資回報(bào)率約為4%，進(jìn)行租金收益法計(jì)算：7*365*75%/4%=47906元/㎡根據(jù)租金收益法，該項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)47906元/㎡。,綜合租金收益法、競(jìng)品系數(shù)比較法，該項(xiàng)目今年上市預(yù)期價(jià)格約為：47906+52275=50091元/㎡（開(kāi)盤(pán)3個(gè)半月實(shí)現(xiàn)35％一年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)100％）,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析模型,世聯(lián)研究——定位與物業(yè)發(fā)展研究模型,來(lái)源《深圳××項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)

47、展建議》2006年7月26日,版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,未來(lái)2-3年大盤(pán)頻現(xiàn)，××供應(yīng)集中放量，總量將超過(guò)2000萬(wàn)平方米。,,>2000萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目07年上半年入市時(shí)，正是××××片區(qū)推盤(pán)的高峰

48、期，競(jìng)爭(zhēng)趨白熱化。,,2006年,2007年,2008年,,,,,,,,,,,,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,×&

49、#215;××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××

50、××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,××××一期××萬(wàn)平方米,,,××萬(wàn)平方米,××萬(wàn)平方米,××萬(wàn)平方米,2007年上半年××市場(chǎng)供應(yīng),××/××

51、/××/××項(xiàng)目是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析 ——××××花園,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品,形象,渠道,價(jià)格,附加值,客戶(hù),一期飄House二期×棟×層小高層三期×棟×層小高層,××地產(chǎn)品牌幼兒園/小學(xué)/會(huì)所/泳池,

52、一期均價(jià)×二三期預(yù)計(jì)×以上,招商會(huì)大型戶(hù)外廣告/報(bào)紙/電視口碑營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)展會(huì),公務(wù)員企業(yè)主關(guān)內(nèi)投資客戶(hù),××板塊首席國(guó)際居住區(qū),板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析 ——××××城,,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品,形象,渠道,價(jià)格,附加值,客戶(hù),一期飄House二期×棟×層小高層

53、三期×棟×層小高層,××地產(chǎn)品牌幼兒園/小學(xué)/會(huì)所/泳池,一期均價(jià)×二三期預(yù)計(jì)×以上,招商會(huì)大型戶(hù)外廣告/報(bào)紙/電視口碑營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)展會(huì),公務(wù)員企業(yè)主關(guān)內(nèi)投資客戶(hù),××板塊首席國(guó)際居住區(qū),競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié),,,,,,,,,,,,,,,,,產(chǎn)品,形象,渠道,價(jià)格,附加值,客戶(hù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

54、,,,A項(xiàng)目憑借渠道和客戶(hù)突破競(jìng)爭(zhēng)H項(xiàng)目將憑借形象取勝J項(xiàng)目各項(xiàng)實(shí)力均衡D項(xiàng)目憑借價(jià)格在××獨(dú)樹(shù)一幟,××項(xiàng)目,××項(xiàng)目,××項(xiàng)目,本項(xiàng)目,本項(xiàng)目將通過(guò)附加值和產(chǎn)品來(lái)突破競(jìng)爭(zhēng)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目SWOT分析,機(jī)會(huì)(OPPORTUNITY),威脅(THREAT),劣勢(shì)(WEAKNESS),優(yōu)勢(shì)(STRENGH),項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目位于