成本后評估體系的建立及實施終版

1、房地產(chǎn)項目成本后評估管理房地產(chǎn)項目成本后評估管理前言前言不管是哪個房地產(chǎn)企業(yè)都會有不同形式和程序的項目后評估管理體系，這是對項目定位、項目設(shè)計、工程質(zhì)量、進度、成本、銷售、售后、資金規(guī)劃、稅收、投資決策等進行管理和控制的一種重要方法，成本后評估是該體系中的一項重要內(nèi)容。一、房地產(chǎn)項目成本后評估的狀況一、房地產(chǎn)項目成本后評估的狀況1、定義與作用、定義與作用房地產(chǎn)項目成本后評估工作是在工程竣工結(jié)算之后開始進行的，是對工程項目的相關(guān)資料的收集

2、和項目經(jīng)濟指標的整理，并對工程項目的成本進行全面控制和評價，建立健全的數(shù)據(jù)庫，從而作為工程后續(xù)項目測算成本和目標管理的基礎(chǔ)。2、后評估組織流程、后評估組織流程各部門在進行房地產(chǎn)項目成本后評估工作時要具有一定的責任心和積極性，要嚴格按照相應的程序和規(guī)定進行工作。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的組織架構(gòu)，所以不同的部門的職責也不同，但是其實質(zhì)工作內(nèi)容和宗旨卻是基本相同的。下面主要就對房地產(chǎn)項目成本后評估組織模式進行介紹：(1)(1)相關(guān)部門：相關(guān)

3、部門：房地產(chǎn)項目成本后評估管理工作人員由運營管理中心組成相應的評估小組，成本管理部是主辦部門，評估管理工作中不但關(guān)系到成本部。還關(guān)系到工程成本產(chǎn)生的設(shè)計部門、前后期部、工程部、招標采購部、計劃部、營銷部門和財務部門等，實現(xiàn)全員成本的理念，從而加強工作效率和質(zhì)量。(2)(2)各部門的職責和工作程序：各部門的職責和工作程序：a運營管理中心成本管理部：主要負責制定計劃，然后按照計劃收集相應的資料并對其進行有效的分析和評價，形成初稿，經(jīng)過不斷補

4、充和完善形成終稿并歸檔；b其它各相關(guān)部門：主要負責本部門相關(guān)資料及數(shù)據(jù)的整理收集半對初稿評估報告中的不同之處進行分析，提出相應的改善措施并完善評估報告：程量清單招標，并以綜合單價及總價包干，減少工程施工過程中的扯皮現(xiàn)象；加強對現(xiàn)場簽證的控制；增強專業(yè)能力和不同部門之間的溝通。(4)(4)無效成本的分析統(tǒng)計無效成本的分析統(tǒng)計無效成本的統(tǒng)計分析分為三種：a、單個合同的無效成本分析；b、月度無效成本的分析；c、項目無效成本分析。成本管理部按以

5、上三種分析方法對項目發(fā)生的成本進行分析，要求成本部人員做到對發(fā)生的每一單內(nèi)容進行計算、判斷，提煉無效成本產(chǎn)生的金額、原因，對其無效成本的產(chǎn)生提出工作改進建議，這樣可促進成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項目目標成本編制和工程項目管理提供參考。2、分析目標成本的差異率、分析目標成本的差異率房地產(chǎn)項目成本后評估過程中必須對不同階段的目標成本之間的不同進行分析和總結(jié)，并對目標成本的合理性和準確性進行評估，分析統(tǒng)計成本的差異率，便于之后工程的正常進行。確定目標

6、成本時必須經(jīng)過四個階段，即拿地、項目定位、方案、施工圖階段，不同的階段的目標成本差異率也有相應的規(guī)定和要求，成本差異率的統(tǒng)計分析原因如下所述：(1)(1)調(diào)整開發(fā)計劃調(diào)整開發(fā)計劃調(diào)整項目定位主要是針對規(guī)劃方案的調(diào)整、容積率的調(diào)整、室內(nèi)精裝修的標準及是否包含精裝修、外立面、門窗的裝修標準、室外景觀工程、智能系統(tǒng)、營銷策劃等，但是這些內(nèi)容的調(diào)整會產(chǎn)生較大的成本變動。(2)(2)調(diào)整建造標準調(diào)整建造標準成本的合理性主要是對成本和建造標準之間的

7、匹配性進行分析確認的，因此成本的合理性評價或者是新項目的成本必須要根據(jù)建造標準的分析確定。建造標準的調(diào)整可能是因為開發(fā)計劃調(diào)整導致的，也可能是因為上階段的建造標準還沒有達到一定深度或者是具有不符合市場定位的因素導致的。(3)(3)限額設(shè)計指標限額設(shè)計指標限額設(shè)計指標存在不符合成本指標的情況或者是沒有嚴格按照限額進行貫徹和落實，這主要是因為制作目標成本時涉及到多個部門，具有較大的工作量，所以可能會出現(xiàn)最終成本的轉(zhuǎn)達、落實沒有實際進行，造成