中海地產(chǎn)的成長與管理-組織、流程、管控(34)頁

1、組織、流程、管控,房地產(chǎn)企業(yè)的成長與管理,一、中海地產(chǎn)的成長,,1、銷售額,2、投資支出,3、新項(xiàng)目投資,,4、凈資產(chǎn),中海地產(chǎn)的成長,5、利潤,6、產(chǎn)業(yè)布局,項(xiàng)目：2000年6~8項(xiàng)目---2007年60個(gè)項(xiàng)目,,,杭州,,,,南京,,,,,深圳,,廣州,,,成都,,,長春,,,,珠海,,中山,,,佛山,,,,寧波,,沈陽,,,,大連,,,青島,,,西安,,,蘇州,二、組織的變更,,,,總經(jīng)理,工程部,合約部,設(shè)計(jì)部,地產(chǎn)部,人事部,

2、行政部,財(cái)務(wù)部,工程項(xiàng)目,地產(chǎn)項(xiàng)目,,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)部,,助理總經(jīng)理,,助理總經(jīng)理,副總經(jīng)理,,行政公關(guān)部,公司董事長,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,總會(huì)計(jì)師,設(shè)計(jì)總監(jiān),助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,助理總經(jīng)理,人力資源部,財(cái)務(wù)部,設(shè)計(jì)管理部,投資策劃部,經(jīng)營銷售部,客戶服務(wù)中心,** 項(xiàng)目發(fā)展部,工程開發(fā)部,合約管理部,物資管理部,中海物業(yè)管理公司,** 項(xiàng)目發(fā)展部,** 項(xiàng)目發(fā)展部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

3、,,,,,,,,,,副總經(jīng)理,,,副總經(jīng)理,**公司管理架構(gòu)示意圖,經(jīng)營銷售部,,,,財(cái)務(wù)資金部,財(cái)務(wù)組,財(cái)務(wù)組,財(cái)務(wù)組,公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理,設(shè)計(jì)總監(jiān),副總經(jīng)理,總會(huì)計(jì)師,經(jīng)營銷售部,營銷組,營銷組,營銷組,,,,,,,,,,,,,,,,,**項(xiàng)目發(fā)展部,**項(xiàng)目發(fā)展部,**項(xiàng)目發(fā)展部,工程開發(fā)部,工程組,工程組,,,,,,工程組,,,設(shè)計(jì)管理部,設(shè)計(jì)組,設(shè)計(jì)組,,,,設(shè)計(jì)組,物資管理部,物資組,物資組,,物資組,合約管理部,合約組,

4、合約組,,,,合約組,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,**公司項(xiàng)目發(fā)展部運(yùn)作流程圖,,,,項(xiàng)目經(jīng)理,項(xiàng)目副經(jīng)理,項(xiàng)目助理經(jīng)理,電氣工程師,水暖工程師,土建裝飾工程師,主任工程師,土建裝飾工程師,設(shè)計(jì)管理部,營銷策劃部,合約管理部,發(fā)展管理部,裝飾監(jiān)工（臨時(shí)）,裝飾監(jiān)工（臨時(shí)）,裝飾監(jiān)工（臨時(shí)）,土建監(jiān)工（臨時(shí)）,土建監(jiān)工（臨時(shí)）,項(xiàng)目裝飾開始后增設(shè)裝飾工

5、 程師3-4名,結(jié)構(gòu)施工階段增設(shè)到粗裝飾完成,主管建筑師,營銷策劃主管,合約主管,配套主管,專業(yè)建筑師,營銷策劃師,工料測量師,配套工程師,項(xiàng)目文員兼檔案員,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,**公司項(xiàng)目發(fā)展部組織架構(gòu),注：　　1．矩陣結(jié)構(gòu)的動(dòng)作－－矩陣中的**組人員有兩個(gè)上司：他們所屬職能部門的經(jīng)理和他們所工作的項(xiàng)目經(jīng)理。即項(xiàng)目對(duì)于作為其項(xiàng)目小組成員的職能人員的職能人員也擁有職權(quán)。一般地，項(xiàng)目經(jīng)理擁有對(duì)項(xiàng)目小組成

6、員行使有關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成的權(quán)利；職能經(jīng)理（部門經(jīng)理）擁有該等人員的晉升、式薪建議和年度評(píng)價(jià)等決策的責(zé)權(quán)。　　2．矩陣結(jié)構(gòu)可以兼收職能部門化和產(chǎn)品部門化（項(xiàng)目化）的優(yōu)點(diǎn)，而避免各自的缺點(diǎn)?！　【仃嚱Y(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：促進(jìn)一系列復(fù)雜而獨(dú)立的項(xiàng)目取得協(xié)調(diào)，同時(shí)又保留將職能專家組合一起所具有的經(jīng)濟(jì)性。　　矩陣結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)：造成一定的混亂，并隱藏著權(quán)利斗爭的傾向。當(dāng)放棄了統(tǒng)一指揮原則，也就是在相當(dāng)程度上增加了組織的模糊?；靵y存在于誰匯報(bào)工作方面，這種混

7、亂和模糊性反過來培植了權(quán)利斗爭的種子。因此職能經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理之間的關(guān)系通常并不是由規(guī)則和程序確定的，而是經(jīng)由兩者相互協(xié)商，而這就容易產(chǎn)生權(quán)利斗爭和溝通協(xié)調(diào)不足，造成混亂?！　?．公司目前的組織結(jié)構(gòu)是從職能型向矩陣結(jié)構(gòu)過渡?！　÷毮苄徒Y(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：它能將職能專家組合在一起，可以減少所需人員，并促進(jìn)專業(yè)化資源在各產(chǎn)品或項(xiàng)目間共享共用。其缺點(diǎn)燭難以協(xié)調(diào)各職能專家的活動(dòng)，以便按時(shí)、按預(yù)算完成任務(wù)?！　‘a(chǎn)品部門化（項(xiàng)目化）的優(yōu)點(diǎn)?。捍龠M(jìn)職能專

8、家的協(xié)調(diào)，以便按時(shí)、按預(yù)算目標(biāo)完成任務(wù)，并明確各職能活動(dòng)對(duì)特定產(chǎn)品或項(xiàng)目的責(zé)任。　　其缺點(diǎn)：導(dǎo)致重復(fù)配置的高成本，且沒有人對(duì)專家技能的長遠(yuǎn)開發(fā)負(fù)責(zé)，即只負(fù)責(zé)使用人員完成本產(chǎn)品或項(xiàng)目的目標(biāo)。,即中海地產(chǎn)總部、區(qū)域事業(yè)部和地區(qū)公司，相應(yīng)的組織架構(gòu)見圖：,董事會(huì),公司管理層,人力資源部,深圳地區(qū),行政公關(guān)部,發(fā)展管理部,物資采購部,營銷策劃中心,規(guī)劃設(shè)計(jì)中心,投資發(fā)展部,財(cái)務(wù)資金部,審計(jì)部,廣州地區(qū),中山地區(qū),佛山地區(qū),上海地區(qū),南京地區(qū),

9、蘇州地區(qū),北京地區(qū),長春地區(qū),沈陽地區(qū),,,,,,,,,營銷策劃中心,,,,,,成都地區(qū),西安地區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,寧波地區(qū),杭州地區(qū),,,,天津地區(qū),,,,,大連地區(qū),青島地區(qū),,,,重慶地區(qū),,,支援性人員,組織圖表的幾種形式：垂直式、水平式（扁平化）、功能分類法、市場劃分法（產(chǎn)品地域）事業(yè)部制，型格架構(gòu)（矩陣式架構(gòu)、強(qiáng)矩陣弱矩陣）,Mintybevg劃分有五種協(xié)調(diào)措施：,簡單式,機(jī)械法治

10、式,專業(yè)法治式,區(qū)域制度,專職移體,三、房地產(chǎn)企業(yè)管理流程,投資管理程序,投資發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)公司總理審定后，報(bào)投資決策委員會(huì)審議,項(xiàng)目經(jīng)營單位編制可靠性研究報(bào)告,投資發(fā)展部審批是否立項(xiàng),項(xiàng)目經(jīng)營單位編寫項(xiàng)目建議，申請立項(xiàng),投資決策委員會(huì)全面評(píng)估項(xiàng)目，形成投資決議,項(xiàng)目經(jīng)營單位擬定項(xiàng)目投資合同（協(xié)議），上報(bào)投資發(fā)展部,投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)資金部審議項(xiàng)目投資合同（協(xié)議），提出修改意見，報(bào)公司總經(jīng)理審批,項(xiàng)目經(jīng)營單位簽訂項(xiàng)目投資合同（

11、協(xié)議）,,,,,,,,,填寫立項(xiàng)審批表,,填寫可研報(bào)告卡片和可研報(bào)告審批表,,投資發(fā)展部提出評(píng)估意見,,投資評(píng)審會(huì)議紀(jì)要,,,填寫投資合同審批表,項(xiàng)目經(jīng)營單位按公司有關(guān)規(guī)章制度經(jīng)營管理項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)營單位對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中出項(xiàng)重大變化做出及時(shí)報(bào)告,投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)資金部核實(shí)變化、評(píng)審對(duì)策、經(jīng)公司總經(jīng)理審定，報(bào)投資決策委員會(huì),投資決策委員會(huì)做出應(yīng)對(duì)策略決議,,,,,填寫預(yù)警報(bào)告審批表,,項(xiàng)目經(jīng)營單位實(shí)施應(yīng)對(duì)策略,,應(yīng)對(duì)策略決議

12、,,,,框內(nèi)為程序性執(zhí)行步驟,框內(nèi)為程序性執(zhí)行過程產(chǎn)生的記錄,設(shè)計(jì)管理程序,密度分析管理程序概念設(shè)計(jì)管理程序規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序戶型平面設(shè)計(jì)管理程序立面設(shè)計(jì)管理程序裝修設(shè)計(jì)管理程序結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)管理程序設(shè)計(jì)管理流程圖設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表格有關(guān)說明設(shè)計(jì)單位管理工程程序設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)費(fèi)用管理程序設(shè)計(jì)圖紙管理程序設(shè)計(jì)變更工作程序施工現(xiàn)場設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與效果控制程序,設(shè)計(jì)管理程序,項(xiàng)目建筑師設(shè)計(jì)管理程序,項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理,設(shè)計(jì)單位、合同

13、、費(fèi)用管理,各部門協(xié)調(diào)管理,設(shè)計(jì)圖紙管理,工藝的推廣及應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新,專題研究,設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)管理,施工階段設(shè)計(jì)管理,設(shè)計(jì)單位管理,設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)費(fèi)用管理,合約,項(xiàng)目,物資,銷售,前期策劃,建筑設(shè)計(jì)管理,環(huán)境設(shè)計(jì)管理,裝修設(shè)計(jì)管理,機(jī)械設(shè)備管理,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理,初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)管理,設(shè)計(jì)成本控制體系,現(xiàn)場跟進(jìn),變更管理,銷售配合,竣工驗(yàn)收,設(shè)計(jì)后評(píng)估,規(guī)劃設(shè)計(jì),戶型,立面,,,,,,,,,,,,,,

14、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,營銷管理程序,經(jīng)營銷售部組織架構(gòu)與工作職責(zé)營銷計(jì)劃的制訂一年度營銷計(jì)劃書 項(xiàng)目定位管理營銷策劃管理 項(xiàng)目營銷推廣策劃 項(xiàng)目銷售過程控制市場調(diào)研與營銷研究日常銷售管理廣告宣傳管理辦法宣傳物料制

15、作管理市場策劃銷售代理公司管理辦法委托律師服務(wù)管理辦法銷售現(xiàn)場管理辦法項(xiàng)目電子檔案庫的建立與管理租憑管理辦法售后服務(wù)管理辦法委托中間服務(wù)管理辦法銀行按揭擔(dān)保回購擔(dān)保辦法品牌營銷管理中海會(huì)運(yùn)作管理,,物資管理程序,供應(yīng)商名冊管理工作程序裝飾性材料、設(shè)備招標(biāo)采購工作程序機(jī)電設(shè)備招標(biāo)采購工作程序議標(biāo)采購和零星采購工作程序采購合同管理工作程序物資管理部歸檔文件清單工程物資管理辦法物資管理標(biāo)準(zhǔn)表式,合約管理程序,

16、合約管理部組織架構(gòu)與工作職責(zé)分判商管理工作程序招標(biāo)分判工作程序合約管理工作程序工程簽證管理辦法合約管理部資料管理辦法合約管理標(biāo)準(zhǔn)表式分判商登記表分判商考核意見表（1）分判商考核意見表（2）認(rèn)可分判商名冊開標(biāo)書分包工程定標(biāo)記錄合同分發(fā)登記表合約交底記錄分判工程付款證書結(jié)算書工程簽證單變更、增加工程造價(jià)申請單變更、增加工程造價(jià)審核單工程聯(lián)系單,客戶服務(wù)管理程序,客戶服務(wù)中心組織架構(gòu)與工作職責(zé)客戶投訴

17、處理與回訪工作程序客戶服務(wù)熱線管理工作程序合同檔案管理工作規(guī)定收樓入伙工作程序煤氣開戶工作程序商品房測繪工作程序辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證工作程序商品房確權(quán)（大確權(quán)）工作程序房屋面積差收退管理辦法處理工程質(zhì)量問題投訴工作管理程序客戶服務(wù)中心管理表式,四、企業(yè)成長的平衡與管理,大公司運(yùn)作與管理精細(xì)化的平衡流程化運(yùn)作與公司效率的平衡產(chǎn)品創(chuàng)新（個(gè)性化）與規(guī)模經(jīng)營的平衡制度化建設(shè)與官僚主義的平衡企業(yè)增長與人力資源匹