濱海市政置業(yè)公司房地產(chǎn)項目成本控制講義

1、房地產(chǎn)項目 成本控制,濱海市政置業(yè)公司運營部2008年4月,目錄,序言房地產(chǎn)項目加強成本控制的必要性房地產(chǎn)項目成本控制的宗旨房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點從立項到工程決算各環(huán)節(jié)的成本控制等歸納結束語,序 言,隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須加強銷售外,還應該降低開發(fā)成本,嚴格控制各項費用支出?！袄麧櫍戒N售收入－成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反

2、映了成本管理的重要性。,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性,1、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營特點：房地產(chǎn)開發(fā)與別的行業(yè)不一樣的地方是：不是所有的成本都發(fā)生了才能進行銷售并制定售價，而是預估成本并控制住成本，在大部分成本還未確定的情況下就要銷售，因此將成本控制住，才能確保利潤的實現(xiàn)；,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性,2、市場的利潤空間已經(jīng)越來越小，消費者越來越理性，成本一旦失控，則可能達不到原定的利潤要求；,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性,3、拿地主要通

3、過公開拍賣取得，只有出價最高才能拿到土地，因此土地成本已成為一種劣勢；,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性,4、成本控制水平是企業(yè)管理的內(nèi)功；5、是企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的保證；,房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的必要性,6、企業(yè)所有的經(jīng)營管理活動所面臨的壓力實際上都包含成本的壓力，成本管理水平會成為企業(yè)的競爭力之一。,房地產(chǎn)項目成本控制的宗旨,在適銷和保質的前提下，力求經(jīng)濟合理性最大，即最大限度地降低產(chǎn)品進入市場的成本（成本最小化），獲取最大利潤（

4、利潤最大化），同時使用戶的價值最大化和用戶成本最小化，從而使得企業(yè)獲得市場美譽度，獲得可持續(xù)發(fā)展。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,1、成本管理的過程缺乏科學性和全面性。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,2、不確定性成本管理或風險成本管理是成本管理中的弱項。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,3、內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,4、由于建筑市場材料和設備價格的波動，以及銀行利率調(diào)整等，增加了不確定性成

5、本管理的難度。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,5、由于市場競爭激烈，資金回收壓力大，需要加快項目進度。但是往往是：設計未完善就招標、施工階段邊設計邊施工。施工圖設計未能在招標、施工之前完成，造成在項目前期無法對目標成本進行準確測算；同時由于設計不完善，造成設計變更多，返工多，直接增加施工成本。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,6、由于各種原因，監(jiān)控不力等，造成工期拖延，將間接增加資金成本、管理成本、減少經(jīng)營效益等。,房地產(chǎn)開發(fā)成

6、本控制的現(xiàn)狀和難點,7、成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來自估算和預測，企業(yè)制定的資金使用計劃具有一定的不確定性，可能造成項目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加，直接影響資金使用率，增加企業(yè)的資金成本。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,8、單純從省錢的角度出發(fā)，影響品質，客戶投拆多。,房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點,9、在項目實施過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，預控效果差，直接喪失許多節(jié)省投資的機會。,立項或投資決策環(huán)節(jié)的成本控制,由

7、于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。主要控制：征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規(guī)劃條件等。,規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制,該階段所占權重最大；具有“一錘定音”的地位和作用，是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本；基本原則：周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。,規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制,主要包括規(guī)劃方案、擴初設計、樁基設計、施工圖設計、銷售包裝設計、裝修方案設

8、計、功能設計（小區(qū)建筑物功能、市政配套方案、環(huán)境方案、智能化）、設計變更、材料設備，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜；,招投標環(huán)節(jié)的成本控制,這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。投標單位實力：1）資質；（2）管理水平；（3）技術力量；（4）歷史記錄；（5）資金實力；（6）合作經(jīng)歷 招投標書內(nèi)容,施工環(huán)節(jié)成本控制,應注意兩大方面：一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付；由于市場變化與市場把握的原因，

9、施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的；這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。,材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制,核心要素是計劃和信息；通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。,銷售環(huán)節(jié)成本控制,一般是按比例控制；一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制： 1）銷售費用的支出和銷售部的利益掛鉤，能夠很大

10、程度上激發(fā)銷售團隊自身的費用控制意識，在源頭上得以控制；2）嚴格按照銷售回款的比例制定詳細的銷售費用預算，成本和財務在合同審核及付款審核過程中杜絕計劃外的費用發(fā)生；,銷售環(huán)節(jié)成本控制,由于銷售涉及的項目比較多，價格隨市場變化靈活度較大，所以總經(jīng)理需要加強負責這部分的控制職能；此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。,工程預決算環(huán)節(jié)成本控制,難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性

11、；這些信息可以來自合作方、第三方和自己的調(diào)研；不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走（尤其是索賠事項：工期、質量 、配合管理 、停工、窩工 ），防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。,期間費用的成本控制,期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成；由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制；,期間費用的成本控制,財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。管理費用

12、控制：1）制定各部門年度費用預算，嚴格與各部門每月的薪酬考核掛鉤；2）強調(diào)全員的節(jié)約意識，大到辦公場所的租賃費用，小到每天紙張的用量，從每個員工做起，人治輔以法治最大程度的降低費用。,物業(yè)管理成本控制,需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面；控制原則：以明文的法律合同形式界定與物業(yè)公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本； 未銷售的商品房；物業(yè)管理費虧損；環(huán)境維護費 ；取暖費虧損 ；水電費虧損 …

13、,歸 納,1、加強事前控制,歸 納,1）加強方案和施工圖設計階段的成本限額；,歸 納,2）招標之前的審圖、技術要求等工作進行充分準備；,歸 納,3）招標時將門窗、涂料、面磚等甲控項目全部納入總包合同中，開展甲控項目以及公共部位做法等標準化的工作，從圖紙到選材、供應商以及造價方面進行標準化工作；4）不斷完善合同文本的標準化。,歸 納,2、效果和成本的平衡,歸 納,保證產(chǎn)品的效果以提高產(chǎn)品競

14、爭力必須要結合成本，要平衡其增加的成本對售價的支持。亦即考慮投入產(chǎn)出比，提高產(chǎn)品附加值必然成本要付出一定的代價，但售價在市場的影響下應該也相應的提升，才能保持利潤率不變。,歸 納,對于客戶關注及直接感受的部位注重效果，增加設計含量，粗糧細做，對支持項目定位的部分在成本分配上重點支持，對于一般性部位堅決控制標準，降低成本。,歸 納,3、合理的控制開發(fā)節(jié)奏和提高思考問題的全面性、整體性對成本控制的支持。,歸 納,1）

15、合理的控制開發(fā)節(jié)奏，比如在開發(fā)節(jié)奏的制定之前如果能夠有經(jīng)過審核后比較詳細、嚴密的圖紙，則在招標過程中可以采取清單招標進行總價包干，能夠有效地控制成本。,歸 納,2）提高思考問題的整體性和全面性，避免重復返工的費用。,歸 納,4、嚴格執(zhí)行公司的流程制度 流程與高效是對立的，但流程的制定目的是使操作規(guī)范化，公正化。我們各部門制定的一系列管理辦法均應該嚴格遵守執(zhí)行。尤其是變更簽證流程，對不應該簽證的項目不應盲目簽證，確保