瑞安上海五角場(chǎng)311地塊整體定位研究

1、謹(jǐn)呈：瑞安房地產(chǎn)有限公司,【江灣——五角場(chǎng)】上海十大商業(yè)中心，四大城市副中心之一區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房?jī)r(jià)格達(dá)35000元/平米,【瑞安房地產(chǎn)】中國最具創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一善于打造具有城市影響力的高品質(zhì)項(xiàng)目品牌知名度高,【住宅】市場(chǎng)接受度最高的物業(yè)類型五角場(chǎng)已無住宅供應(yīng),2012項(xiàng)目入市，整盤均價(jià)達(dá)到4萬/m2,如果僅僅是這樣，瑞安不會(huì)需要同策……,,瑞安 能做什么？,瑞安 改變了每一座城市,杭州西湖天地,武漢天地,佛山

2、嶺南天地,上海新天地,重慶天地,大連天地,,,瑞安——311地塊項(xiàng)目,一定也將改變五角場(chǎng)改變大楊浦,楊浦轉(zhuǎn)型知識(shí)創(chuàng)新區(qū),曾經(jīng)的百年工業(yè)，聞名全國，承擔(dān)國家主要財(cái)源責(zé)任,改革開放后衰敗的“銹帶”無法跟上時(shí)代的步伐,,江灣五角城市副中心,工業(yè)楊浦“銹帶”,知識(shí)楊浦“智城”,三區(qū)融合聯(lián)動(dòng)發(fā)展,科技園區(qū),大學(xué)校區(qū),公共社區(qū),,,,,“三區(qū)聯(lián)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的老城區(qū)轉(zhuǎn)型之路,,,,楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū),2003年上海市委市政府敲定楊浦建設(shè)“知識(shí)創(chuàng)

3、新區(qū)”的重大戰(zhàn)略2005年 瑞安建“創(chuàng)智天地”創(chuàng)新知識(shí)型社區(qū)2008年環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈聚集1000多家設(shè)計(jì)企業(yè)，總產(chǎn)值過100億人民幣，包括環(huán)保產(chǎn)業(yè)與新能源材料、現(xiàn)代設(shè)計(jì)、國際工程咨詢?nèi)螽a(chǎn)業(yè)2009年 楊浦區(qū)將“創(chuàng)智天地”作為副中心中部區(qū)域的發(fā)展核心,實(shí)行大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)“三區(qū)聯(lián)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的策略，其中校區(qū)為園區(qū)提供智力支持，園區(qū)連接校區(qū)與社區(qū)發(fā)展，社區(qū)為園區(qū)、校區(qū)提供公共服務(wù)，最終形成大學(xué)的城市，城市的大學(xué)的氛圍

4、。,311地塊,五角城市副中心規(guī)劃定位,融商業(yè)/金融/辦公/文化/體育/高科技研發(fā)及居住為一體的以知識(shí)創(chuàng)新為特色的城市公共活動(dòng)中心,江灣五角城市副中心分：南部 中部 北部南部—— 商業(yè)商務(wù)區(qū)，上海十大市級(jí)商業(yè)中心之一；中部—— 知識(shí)創(chuàng)新中央社區(qū)，打造上海中央智力區(qū)；北部—— 高端知識(shí)創(chuàng)新基地，大量跨國公司研發(fā)中心、國際學(xué)術(shù)交流中心等；,,北部——高端知識(shí)創(chuàng)新基地：建設(shè)成世界總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，包括國際技術(shù)轉(zhuǎn)移重心、跨國公司研發(fā)中心、

5、國際學(xué)術(shù)交流中心、國家級(jí)工程研究中心、國家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等項(xiàng)目。,各區(qū)域定位——,中部——知識(shí)創(chuàng)新中央社區(qū)：打造以“創(chuàng)智天地”為核心的上海中央智力區(qū)（CID），即專為大學(xué)師生、國內(nèi)外機(jī)構(gòu)和投資者、創(chuàng)業(yè)者提供公共交流活動(dòng)的“智力社區(qū)”。,南部——商業(yè)商務(wù)區(qū)：體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)定位。大體量商業(yè)結(jié)合個(gè)性化、特色化的休閑商業(yè)街：邯鄲路—科技文化街、四平路—文化餐飲街、淞滬路—休閑健身街、黃興路—購物休閑街、翔殷路—休閑街,311地塊,城市副中心定

6、位,,大楊浦目標(biāo)：著重校區(qū)、社區(qū)、園區(qū)的聯(lián)動(dòng)，“工業(yè)楊浦”轉(zhuǎn)型“知識(shí)楊浦”五角場(chǎng)目標(biāo)：上海四大城市副中心，知識(shí)創(chuàng)新基地和上海中央智力區(qū)副中心目標(biāo)：與其它副中心相比更為“高智力型”產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃帶動(dòng)目標(biāo),規(guī)劃目標(biāo),規(guī)劃中的五角場(chǎng)：以知識(shí)創(chuàng)新為發(fā)展目標(biāo)，重點(diǎn)吸引高智力型企業(yè),可是，五角場(chǎng)的現(xiàn)狀是……,,金宏商務(wù)大廈,凱迪金融,,,萬達(dá)廣場(chǎng)A座,綠地匯創(chuàng),,藍(lán)天大廈,,富慶國定,怡富廣場(chǎng),,新紀(jì)元,,,中環(huán)大廈,,滬東金融,五角場(chǎng)現(xiàn)狀分析,財(cái)

7、富國際廣場(chǎng),,,通過對(duì)五角場(chǎng)已落成使用的辦公樓進(jìn)行企業(yè)調(diào)研，了解發(fā)展現(xiàn)狀,五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì),五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì),五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì),五角場(chǎng)辦公產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì),五角場(chǎng)辦公樓內(nèi)主要為貿(mào)易、投資類企業(yè)，軟件工程和IT行業(yè)也占有一定份額,調(diào)研辦公產(chǎn)業(yè)比例,五角場(chǎng)辦公面積統(tǒng)計(jì),06~10年五角場(chǎng)辦公樓套均面積統(tǒng)計(jì),數(shù)據(jù)來自：data report,五角場(chǎng)區(qū)域辦公面積較小，平均套均面積約114㎡,,五角場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：以中小型企業(yè)集聚的城市副中心目前未形

8、成“智力型”企業(yè)集聚的概念發(fā)展定位,五角場(chǎng)的智力型企業(yè)在哪？,創(chuàng)智天地,創(chuàng)智廣場(chǎng)企業(yè)分布,創(chuàng)智天地定位為大學(xué)校區(qū)、社區(qū)、科技園區(qū)“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”的“智力創(chuàng)新社區(qū)”的典范。目前已成功引進(jìn)國際一流研發(fā)設(shè)計(jì)中心、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來搭建不同大學(xué)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、大小企業(yè)、基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)間的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)平臺(tái)和智慧型創(chuàng)業(yè)者的天堂。,,311地塊,周邊高校資源,上海財(cái)經(jīng)大學(xué),第二軍醫(yī)大學(xué),體育學(xué)院,復(fù)旦大學(xué),,,,,,311地塊,創(chuàng)智天地有條件成為

9、楊浦實(shí)現(xiàn)“知識(shí)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型”五角場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“智力型”企業(yè)集聚的 核心,項(xiàng)目認(rèn)知,而311地塊將是區(qū)域生活需求得以滿足城市綜合體居住功能得以完善五角場(chǎng)城市副中心形象得以提升的重要載體,項(xiàng)目認(rèn)知,他山之石——中關(guān)村　龍湖·唐寧ONE,中關(guān)村與五角場(chǎng)比較,中關(guān)村與五角場(chǎng)的情況極其相似,龍湖·唐寧ONE區(qū)位,龍湖·唐寧ONE之于中關(guān)村，恰如瑞安311之于五角場(chǎng),中關(guān)村,五角場(chǎng),龍湖·唐

10、寧ONE銷售情況,客戶情況：　以中關(guān)村企業(yè)高管為主，包括部分周邊清華、北大等高校的老師，以及部分購買學(xué)區(qū)房的客戶,主力面積：　住宅（70年產(chǎn)權(quán)）：180㎡CEO官邸、270-360㎡世家公館、550 ㎡“一層一宅”空中別墅的超大豪華戶型　酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）：40-60㎡ 行政公館售價(jià)：　住宅均價(jià)70000元/ ㎡，高出周邊3萬元/ ㎡ ！酒店式公寓均價(jià)42000元/ ㎡去化情況　住宅463套，僅剩40套；酒店式公寓

11、200多套，約剩一半；客戶成交比1：9.3,龍湖·唐寧ONE無疑是成功的，其成功經(jīng)驗(yàn)有哪些？,龍湖·唐寧ONE定位,精確鎖定目標(biāo)客戶，精準(zhǔn)定位,“立于中華文脈之上的精裝大宅” ，“中西融匯、定制城市高尚居住方案”，項(xiàng)目主打 “入仕俊逸、出世靜雅”的人生大境概念。,龍湖·唐寧ONE建筑風(fēng)格,在法國腹地買斷兩座礦山，采擷世界石材經(jīng)典“法國石灰石”作建筑用石，由美國最頂級(jí)的酒店設(shè)計(jì)公司HBA擔(dān)綱設(shè)計(jì)，呼應(yīng)城市文脈

12、，打造100年都不會(huì)過時(shí)的建筑。,建筑風(fēng)格：Art Deco建筑風(fēng)格，全石材立面，打造100年都不會(huì)過時(shí)的建筑,龍湖·唐寧ONE園林景觀,園林景觀：以四季為主題，打造城市中央的森林溪谷,由世界級(jí)造園大師戶田芳樹設(shè)計(jì)，以 “時(shí)光的再現(xiàn)，歷史的蹤跡”為主題，將建筑巧妙融入坡地、花園、森林和湖泊之中，并精選原生大樹，展現(xiàn)四季景物變化，漫步其間，恍如身處塵囂世外的自然真境中。,龍湖·唐寧ONE配套,配套：精品商務(wù)街和高端私

13、人會(huì)所,規(guī)劃有下沉式廣場(chǎng)和精品購物廊，以步行截取的形式，打造城市中央專屬的國際消費(fèi)特區(qū)?！?huì)所，地下一層會(huì)所，玻璃建筑體，以養(yǎng)源修心為主題，以上流沙龍為儀制的高尚私人俱樂部，提供五星級(jí)的皇家體貼服務(wù)，健身、休憩、社交、養(yǎng)身等功能一應(yīng)俱全。,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點(diǎn)：西技中魂，融合中西方生活方式,中、西雙廚設(shè)置，留出家庭活動(dòng)廳，享受家庭生活的樂趣,180㎡,,,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點(diǎn)：大尺度、獨(dú)特功能空

14、間設(shè)計(jì)，奢華舒適生活體驗(yàn),臥室留出獨(dú)特的Retreat（靜處）空間，可作主人書齋、琴室或處理公務(wù)的理事廳,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點(diǎn)：大尺度、獨(dú)特功能空間設(shè)計(jì)，奢華舒適生活體驗(yàn),主臥總統(tǒng)套房規(guī)格（360、270 ㎡ ）/超五星級(jí)酒店豪華套房標(biāo)準(zhǔn)（ 180 ㎡ ），男女獨(dú)立豪華衣帽間，獨(dú)立化妝間客臥五星級(jí)酒店套房標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立衣帽間客廳10m/9.6m/8m景觀面寬空中院館,180㎡,270㎡,360㎡,,,,,,,,,,

15、,,,龍湖·唐寧ONE戶型,戶型特點(diǎn)：確保居家私密性，尊享尊貴生活,兩梯一戶，主仆分梯，主人與保姆活動(dòng)動(dòng)線完全分開，公共活動(dòng)區(qū)域與主臥相隔較遠(yuǎn),270㎡,360㎡,,,,,,,保姆活動(dòng)動(dòng)線,主人活動(dòng)動(dòng)線,龍湖·唐寧ONE精裝修,歐美風(fēng)格精裝修,龍湖·唐寧ONE智能系統(tǒng),地暖、新風(fēng)系統(tǒng)、VRV變頻多聯(lián)機(jī)分戶式中央空調(diào)、LOW－E中空玻璃　社區(qū)信息高速公路溝通無線暢達(dá)：EPON光纖入樓，100M款開入戶，無線

16、上網(wǎng)系統(tǒng)　智能家居管理系統(tǒng)，比肩世界頂級(jí)豪宅科技指數(shù)：運(yùn)用電腦即可遠(yuǎn)程操控家中影音、照明、電動(dòng)窗簾、空調(diào)等家用設(shè)施，率先體驗(yàn)未來質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活?！“卜老到y(tǒng)：可視對(duì)講平臺(tái)、周界安防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、在線巡更系統(tǒng)、門禁體系,龍湖·唐寧ONE小結(jié),龍湖·唐寧ONE主打“入仕俊逸、出世靜雅”的概念，園林景觀配合這一主題，加強(qiáng)社區(qū)整體私密性；　建筑立面、裝修風(fēng)格沉穩(wěn)大氣，精品購物廊、地下會(huì)所等配套功能設(shè)置契合高端人

17、士需求；　戶型特點(diǎn)滿足高智人群生活習(xí)慣，提倡中西融合的生活新主張，居住大面寬，設(shè)置中西廚、家庭活動(dòng)廳、靜處室等；　通暢的信息通道（網(wǎng)絡(luò)）、智能家居管理系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等率先體驗(yàn)未來數(shù)字豪宅生活。,龍湖·唐寧ONE創(chuàng)造了銷售奇跡，其客戶正是以中關(guān)村企業(yè)高管、周邊名校老師等高智力人才為主。瑞安311也將為五角場(chǎng)高智人群打造一片專屬空間。,瑞安311地塊的客戶究竟長什么樣？,客戶區(qū)域,楊浦各板塊住宅價(jià)格分布,41884元/平方米

18、,創(chuàng)智坊次新房?jī)r(jià)格35000元/平方米左右,29268元/平方米,30278元/平方米,25432元/平方米,二手次新房?jī)r(jià)格22000元/平方米左右,（同策DATAREPORT系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2010年下半年均價(jià)）,從周邊區(qū)域價(jià)格判斷，現(xiàn)有五角場(chǎng)的客戶一定不是我們的目標(biāo)客戶，而可以與我們相匹配的客戶層級(jí)只能是新江灣城,目前新江灣城的客戶層級(jí)判斷？,客戶變化,江灣住宅客戶研究案例 售罄案例：涵碧景苑（同策操作項(xiàng)目） 銷售周期：2007

19、.9-2010.1 物業(yè)類型：小高層 產(chǎn)品類型：100㎡兩房、120-150㎡三房、150-246四房 建筑面積：11萬㎡ 銷售價(jià)格：12000-18000元/㎡,,五角場(chǎng),,項(xiàng)目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,主要推案和銷售期集中在07至09年,,九龍倉璽園,,客戶變化,“從07到09年，涵碧的客戶來源區(qū)域并沒有發(fā)生明顯變動(dòng)，一直是以楊浦本地客戶為絕對(duì)主力，另加上一些上海北部的客戶”。,涵碧07-09年，楊浦本地客始終占絕對(duì)

20、主導(dǎo)（66%以上）,小定、大定、簽約客戶來源地信息統(tǒng)計(jì),涵碧景苑銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,,客戶變化,小定、大定、簽約客戶年齡信息統(tǒng)計(jì),涵碧07-09年，客戶年齡層次跨越31-55歲，集中于36-45歲客戶職業(yè)集中政府機(jī)關(guān)、鋼材市場(chǎng)老板和鋼鐵企業(yè)高管，教師群體不是主力客戶,“我們項(xiàng)目的客戶職業(yè)主要是政府機(jī)關(guān)、鋼材市場(chǎng)的老板和部分寶鋼的高管，周邊教師的比例非常少，特別是08年以后房?jī)r(jià)的提高，教師群體已經(jīng)不是我們的主力客戶了”。,涵碧景

21、苑銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,,客戶變化,,五角場(chǎng),,項(xiàng)目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,江灣住宅客戶研究案例 在售案例：華潤橡樹灣（同策操作項(xiàng)目） 銷售周期：2008.6-至今 物業(yè)類型：小高層、聯(lián)庭別墅 產(chǎn)品類型：88㎡二房、175㎡三房、180㎡四房、280㎡大平層 建筑面積：23萬㎡ 銷售價(jià)格：42000元/㎡（2010年均價(jià)）,主要推案和銷售期集中在08-10年,,九龍倉璽園,,五角場(chǎng),,項(xiàng)目地塊,,華潤橡樹灣

22、,,涵碧景苑,“09年開始，浦東客戶多起來了，這也跟我們?cè)谀沁呑隽诵麄饔嘘P(guān)，在聯(lián)洋、碧云那邊派了資料，楊浦區(qū)以外客戶比例總體都有增加?！?橡樹灣2010年，楊浦區(qū)域客戶比例28.6%，浦東16.3%虹口15.22%,客戶變化,小定、大定、簽約客戶來源地信息統(tǒng)計(jì)（公寓房源）,華潤置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談,,九龍倉璽園,客戶變化,,五角場(chǎng),,項(xiàng)目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,,九龍倉璽園,橡樹灣2010年，客戶年齡層次集中于31-40歲（

23、50.75%）客戶職業(yè)以私營業(yè)主和外企高管為主,小定、大定、簽約客戶年齡信息統(tǒng)計(jì),華潤置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談,“我們的客戶以私營業(yè)主為主，還有一些外企的高管，以前在聯(lián)洋、碧云有過置業(yè)經(jīng)歷的。”,,五角場(chǎng),,項(xiàng)目地塊,,華潤橡樹灣,,涵碧景苑,,九龍倉璽園,客戶變化,江灣住宅客戶研究案例 在售案例：九龍倉璽園 銷售周期：2010.7-至今 物業(yè)類型：小高層 產(chǎn)品類型：137㎡二房、150-180㎡三房、334㎡四房 建筑面積

24、：10萬㎡ 銷售價(jià)格：50000元/㎡（2010年年底新推房源）,“我們項(xiàng)目10年12月最新的一批房源，楊浦區(qū)域的客戶占到將近5成，外區(qū)域客戶中浦東占到相當(dāng)一部分比例，其中很多都是在碧云、聯(lián)洋擁有物業(yè)的客戶，北三區(qū)的虹口和寶山也是楊浦以外客戶的主要來源區(qū)域?！薄八綘I業(yè)主和外企的高管客戶還是挺多的”,九龍倉銷售經(jīng)理訪談,璽園2010年年底客源：楊浦區(qū)域五成，外區(qū)域中浦東比例較大客戶職業(yè)以私營業(yè)主和外企高管為主,客戶層級(jí),,華潤橡樹灣

25、,涵碧景苑,新江灣07-09年,,九龍倉璽園,新江灣2010年,楊浦本地66%以上,,楊浦本地五成或以下,浦東、虹口比例上升,集中年齡段36-45歲,集中年齡段31-40歲,,政府機(jī)關(guān)、鋼材市場(chǎng)老板,,私營業(yè)主、外企高管,,項(xiàng)目大客層特征描述,,聯(lián)洋、碧云區(qū)域置業(yè)經(jīng)驗(yàn),,,311地塊項(xiàng)目,新江灣城項(xiàng)目,生態(tài)居住環(huán)境,成熟商業(yè)中心,高智力企業(yè)集群地,高端居住階層,24小時(shí)不夜生活,品牌項(xiàng)目,,一樣的大客層，不一樣的生活關(guān)注和習(xí)慣,我們項(xiàng)目

26、所要吸引的是同樣的大客層特征下對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域特有屬性更為關(guān)注和認(rèn)同的人群,多功能綜合體,宜居社區(qū),客戶層級(jí),創(chuàng)智天地“智力型”企業(yè)多為歐美企業(yè)高管中的外籍人士歐美企業(yè)文化的熏陶聯(lián)洋、碧云等國際社區(qū)居住經(jīng)驗(yàn)“智力型”產(chǎn)業(yè)客戶具有一種歐美生活習(xí)慣,客戶描述,歐美生活習(xí)慣,北京《別墅》雜志執(zhí)行主編博客闡述歐美生活習(xí)慣,天津涉外服務(wù)式公寓成功經(jīng)驗(yàn),Party 歐美人熱衷于參加party，一有適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)就會(huì)聚在一起

27、樂一下，分享自己的和別人的快樂。穿漂亮的衣服娛人樂己，游戲人生。人是群居的動(dòng)物，要快樂就要相聚。,旅游 歐美人一般都是拼命工作一段時(shí)間,積攢一定的錢, 然后便制定旅游計(jì)劃,外出旅游。他們喜歡到海邊、鄉(xiāng)間去體驗(yàn)大自然的情趣；或是探險(xiǎn)式的、游學(xué)式、游歷式的等。旅游要錢、旅游要閑、旅游更要情—快樂的性情。,歐美生活習(xí)慣,閱讀 書是美好的，是妙不可言的……看書是一種高尚的情操。 歐美人已習(xí)慣了閱讀，在阿姆斯特朗的機(jī)場(chǎng)

28、，美國芝加哥 的火車站……,教會(huì) 歐美人的精神生活是以信仰上帝為核心的,人是上帝的創(chuàng)造 物,附屬物。人是偉大的、人也是渺小的。心要有所依，心 要有所系。快樂有所信。,物質(zhì)生活 物質(zhì)決定意識(shí)，物質(zhì)讓享用物質(zhì)的人姿態(tài)優(yōu)雅舉止大方。 高度發(fā)達(dá)的物質(zhì)文明使其可以充分享受物質(zhì)帶來的赤裸裸 的快樂。,歐美生活習(xí)慣,租賃需求,歐美大尺度的居住需求住宅建面50000平米，以戶均200平米計(jì)， 約250套房

29、源311地塊項(xiàng)目住宅部分僅能滿足的是250位左右智力型企業(yè)的領(lǐng)袖,面對(duì)一個(gè)08年僅有單一住宅項(xiàng)目在售（創(chuàng)智坊），10年下半年已然售罄的五角場(chǎng)面對(duì)歐美智力型企業(yè)中層管理人員已達(dá)5千美元的住房補(bǔ)貼面對(duì)一個(gè)可租賃酒店式公寓寥寥無幾的板塊本項(xiàng)目客戶層級(jí)中仍然存在無法釋放的高品質(zhì)居住物業(yè)的租賃需求,租賃需求,我們希望將項(xiàng)目商辦物業(yè)打造為酒店式公寓與項(xiàng)目高品質(zhì)住宅的定位相契合同時(shí)滿足區(qū)域高端智力型客群存在的對(duì)于高品質(zhì)居住物

30、業(yè)的租賃需求本項(xiàng)目酒店式公寓，專為滬上“財(cái)智”階層打造成為他們的DAILY行政公館,項(xiàng)目發(fā)展建議,辦公可行性分析,五角場(chǎng)歷史辦公項(xiàng)目較多，未來除了創(chuàng)智天地本身有7萬方辦公推量外，合生國際廣場(chǎng)有較大體量的高品質(zhì)辦公入市，故可采取錯(cuò)位發(fā)展策略，避開辦公競(jìng)爭(zhēng),·,酒店式公寓分析,一、總體住宅產(chǎn)品稀缺,楊浦五角場(chǎng)板塊住宅物業(yè)歷年來供應(yīng)量相對(duì)最低目前創(chuàng)智坊已售罄，高品質(zhì)可居住產(chǎn)品缺乏,·,市區(qū)：多為爛尾樓改造案例,市

31、區(qū),遠(yuǎn)郊,華誼新城大廈建面：1萬㎡住宅小區(qū)附屬,紅樓財(cái)富廣場(chǎng)建面：1萬㎡酒店改造,海怡大廈建面：3.3萬㎡爛尾樓改造,港隆休閑廣場(chǎng)建面：2萬㎡新建商辦項(xiàng)目,上海青年城建面：30萬㎡新建綜合體,禹洲金橋國際建面：20萬㎡爛尾樓改造,萬達(dá)周浦廣場(chǎng)建面：30萬㎡新建綜合體,靜安紫苑建面：5.1萬㎡新建商辦項(xiàng)目,鵬欣國際家紡中心建面：13萬㎡新建綜合體,星河世紀(jì)城建面：4.5萬㎡住宅小區(qū)附屬,三湘商業(yè)廣場(chǎng)

32、建面：10萬㎡新建綜合體,珠江假日廣場(chǎng)建面：7.7萬㎡新建綜合體,北苑大廈建面：2萬㎡爛尾樓改造,遠(yuǎn)郊：大型綜合體中的主力產(chǎn)品,酒店式公寓分析,二、市區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品稀缺,酒店式公寓分析,三、酒店式公寓對(duì)地塊價(jià)值提升大,通過高品質(zhì)酒店式公寓物業(yè)打造，增添社區(qū)的整體居住氛圍與住宅物業(yè)結(jié)合形成項(xiàng)目高品質(zhì)居住社區(qū)的概念且酒店式公寓物業(yè)能夠更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤價(jià)值,北京酒店式公寓與普通公寓相比平均溢價(jià)達(dá)15%以上,辦公、酒店

33、式公寓方向選擇,綜合市場(chǎng)分析和酒店式公寓對(duì)項(xiàng)目整體提升的幫助，確定在辦公和酒店式公寓兩個(gè)發(fā)展方向中選擇酒店式公寓。,整體定位,同步國際、高智領(lǐng)域、區(qū)域TOP豪宅,未來賣點(diǎn),1、大隱隱于市，出則繁華，入則寧靜,市，即項(xiàng)目所在的大環(huán)境，五角場(chǎng)城市副中心核心位置，熱鬧繁華所在；隱，即311地塊打造的居所整體私密性、隔斷性較強(qiáng)；　　 出則繁華，一路之隔即五角場(chǎng)

34、商業(yè)中心所在；　　 入則寧靜，回到家中一切喧囂拒之門外； 體驗(yàn)大隱于市的生活大境，出世、入世瞬間切換。,未來賣點(diǎn),2、產(chǎn)品獨(dú)特性，具備區(qū)域內(nèi)的排他性,方圓5公里內(nèi)主要有新江灣居住板塊和曲陽居住板塊，曲陽居住板塊目前以老公房為主，新江灣居住板塊則以生態(tài)居住為主，

35、相比其他兩大板塊，本項(xiàng)目產(chǎn)品獨(dú)具特色：,有機(jī)復(fù)合綜合社區(qū)；　產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐美風(fēng)格；　產(chǎn)品細(xì)節(jié)融入歐美生活方式。,未來賣點(diǎn),3、歐美的現(xiàn)代居住方式,中西廚,戶型有幾大基本功能模塊組成；　居住私密性強(qiáng)，動(dòng)靜功能分區(qū)明顯；　精裝修，設(shè)置中西雙廚、壁爐、大書柜等；　智能化，智能家居遠(yuǎn)程管理系統(tǒng)、3G網(wǎng)絡(luò)等。,發(fā)展建議,整體產(chǎn)品定位：住宅 + 酒店式公寓+ 酒店,,發(fā)展建議,設(shè)置獨(dú)立的全玻璃外墻的半地下會(huì)所　可在如圖所示位置設(shè)置獨(dú)

36、立的會(huì)所，供住宅、酒店式公寓及酒店三部分共同使用b.　會(huì)所可設(shè)計(jì)成半地下式風(fēng)格，全玻璃外墻，體現(xiàn)現(xiàn)代主義風(fēng)格c.　可設(shè)置恒溫游泳池、健身房、桑拿、球類、書吧、親子活動(dòng)室、酒吧、中西式餐廳、多功能會(huì)議中心等功能，尤其是游泳池、健身房、壁球、網(wǎng)球等針對(duì)擁有歐美生活習(xí)慣的客戶的功能,,,,,住宅,EMBA學(xué)院,酒店式公寓,總部辦公,會(huì) 所,酒店,發(fā)展建議,酒店式公寓及酒店共用大堂a.　功能集中，酒店式公寓與酒店客戶共享社區(qū)配套，但主入

37、戶區(qū)域（如電梯區(qū)域）仍然分離b.　一層接待區(qū)，挑空結(jié)構(gòu)，大堂裝修以華麗寬敞的歐陸風(fēng)格或簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格為首選c.　可設(shè)置休息等待區(qū)域，提供簡(jiǎn)單的茶水、飲料服務(wù),,發(fā)展建議,精裝租賃公寓——空間舒適度提高a.　70平米一房，100平米以上兩房，歐美生活大尺度　風(fēng)格化精裝，高標(biāo)準(zhǔn)配置，管家式服務(wù)五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)：高檔品牌衛(wèi)浴、床上用品、地板、墻磚、燈具等地中海、美國加州等多種裝修風(fēng)格全方位設(shè)施配備：衛(wèi)星電視、微波爐、

38、冰箱、保險(xiǎn)箱、洗衣機(jī)、電磁爐共享酒店服務(wù)：租車、票務(wù)、快遞、酒店預(yù)訂、洗衣、叫醒、免費(fèi)報(bào)紙等,發(fā)展建議,住宅產(chǎn)品建議——尺度建議客廳超大面寬8米以上臥室總統(tǒng)套房規(guī)格/超五星級(jí)酒店豪華套房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)具有配備男女獨(dú)立豪華衣帽間、獨(dú)立化妝間的空間尺度寬景陽臺(tái)5-8米,唐寧ONE,180㎡二房,270㎡四房,360㎡四房,仁恒河濱——聯(lián)洋,270㎡四房,住宅產(chǎn)品建議——功能建議　臥室均配備獨(dú)立衛(wèi)生間　淋浴和浴缸均有配備　和餐廳及

39、客廳相通、空間開闊的家庭活動(dòng)室,發(fā)展建議,d.　具備中、西廚房功能的烹飪空間e. 　Retreat空間，用作書齋、琴室、處理公務(wù)空間,發(fā)展建議總結(jié),項(xiàng)目整體定位：同步國際、高智領(lǐng)域、區(qū)域TOP豪宅　項(xiàng)目賣點(diǎn)：大隱隱于市的生活大境，具備區(qū)域內(nèi)排他性的獨(dú)特產(chǎn)品，歐美的現(xiàn)代生活方式　產(chǎn)品組合建議：住宅 + 酒店式公寓+ 酒店　產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：a.　設(shè)置獨(dú)立的全玻璃外墻的半地下會(huì)所，供住宅、酒店式公寓及酒店三者使用，功能設(shè)置體現(xiàn)歐美生活

40、需求；b.　酒店式公寓及酒店共用大堂，挑高設(shè)計(jì)，提供休憩區(qū)；c.　酒店式公寓五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn)，全方位設(shè)施配備，高級(jí)定制服務(wù)水準(zhǔn)；d.　住宅體現(xiàn)歐美居住習(xí)慣，精裝修，大尺度，融合中西生活方式的功能設(shè)置。,后續(xù)研究課題,>>>>>>>>,后續(xù)研究課題,>　 　　瑞安五角場(chǎng)項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展階段？要使其持續(xù)成功運(yùn)營乃至影響力進(jìn)一步提升可采取

41、哪些舉措？通過實(shí)地考察、查閱文獻(xiàn)資料等方法，研究國內(nèi)外知名城市綜合體發(fā)展歷程、發(fā)展階段、驅(qū)動(dòng)因素、空間布局、物業(yè)配比、運(yùn)營模式等情況，借鑒知名城市綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。2. >　　　 通過調(diào)研，研究智力型城市副中心的住宅市場(chǎng)發(fā)展情況，包括住宅市場(chǎng)整體發(fā)展階段、市場(chǎng)供需情況、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶特點(diǎn)等，尤其針對(duì)智力型客戶這一特殊群體，重點(diǎn)研究其產(chǎn)品偏好對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，以期為本案住宅產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、營銷等提供市場(chǎng)依據(jù)

42、。,3. > 　 　　通過實(shí)地調(diào)研，對(duì)國內(nèi)外頂級(jí)豪宅的區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品特征、客戶特點(diǎn)等方面進(jìn)行考察分析，研究城市頂級(jí)豪宅的價(jià)值內(nèi)涵和亮點(diǎn)賣點(diǎn)，以借鑒適合的元素提升本案的價(jià)值。4. >　　　 通過對(duì)創(chuàng)智天地及國內(nèi)外智力型辦公園區(qū)中企業(yè)高管的訪談，了解目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣、居住需求及閑暇喜好等，以打造更貼近客戶心理需求的產(chǎn)品，并未后續(xù)項(xiàng)目營銷方案奠定基礎(chǔ)。,5. > 　 　　通過瑞安集團(tuán)高管訪談、瑞安全產(chǎn)品系列的實(shí)地

43、調(diào)研、市場(chǎng)客戶對(duì)于瑞安品牌的認(rèn)知調(diào)研，香港瑞安總部的觀摩，了解瑞安集團(tuán)的開發(fā)歷程、獨(dú)特的企業(yè)精神和開發(fā)理念。使得項(xiàng)目能夠傳承瑞安的開發(fā)精髓，擁有瑞安集團(tuán)特有的精神標(biāo)簽，打造北上海具有全市影響力的又一精品樓盤。6. >　 針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶中擁有歐美居住習(xí)慣的高智人群對(duì)于高品質(zhì)生活的需求，通過對(duì)相似客群集聚的居住產(chǎn)品（住宅、酒店式公寓等）作深入調(diào)研，同時(shí)對(duì)相關(guān)方面資深人士進(jìn)行訪談，研究目標(biāo)客群對(duì)于精裝修的理解和需求癖好

44、（裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格等），為目標(biāo)客戶提供專業(yè)定制的精裝修產(chǎn)品。,7. >　 　　通過實(shí)地調(diào)研，對(duì)滬上酒店式公寓分布、供需、客戶等情況進(jìn)行分析，重點(diǎn)研究涉外人士和高智型人才聚集的酒店式公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)，包括面積尺度、功能設(shè)置、設(shè)施配套、裝修情況等，為本案酒店式公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。8. >　 通過對(duì)于滬上歐美客戶集聚住宅區(qū)（古北、碧云、聯(lián)洋等）實(shí)地調(diào)研、高端涉外酒店式公寓實(shí)地調(diào)研，深入了解歐美生活習(xí)慣和偏好，研

45、究本項(xiàng)目產(chǎn)品尺度及功能性，以此來確定具有針對(duì)性的面積段、配比、戶型功能等產(chǎn)品定位。,公司簡(jiǎn)介,公司簡(jiǎn)介,公司簡(jiǎn)介,公司簡(jiǎn)介,公司簡(jiǎn)介,公司簡(jiǎn)介,,南昌同策,公司簡(jiǎn)介,2009年 總代理銷售金額 突破400億,七度榮膺上?！敖饦颡?jiǎng)”,六年蟬聯(lián) 中國房地產(chǎn)策劃代理 綜合實(shí)力TOP10,中國房地產(chǎn)策劃代理公司價(jià)值 10強(qiáng)企業(yè),上海商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu),上海地產(chǎn)十大代理機(jī)構(gòu),中國房地產(chǎn)策劃代理公司 品牌價(jià)值TOP10,中國房地產(chǎn)策劃代理

46、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 專業(yè)領(lǐng)先品牌,CRF “2010中國杰出雇主”,全國策劃代理行業(yè)綜合實(shí)力排名第三,企業(yè)榮譽(yù) TOSPUR · Honor,同策·合作 TOSPUR·PARTNER,合作對(duì)象,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前20強(qiáng)合作項(xiàng)目,合作對(duì)象,四大服務(wù)平臺(tái),擁有專業(yè)的權(quán)威的房地產(chǎn)咨詢及研究平臺(tái) --- 同策房產(chǎn)研究系統(tǒng),擁有體系化的專業(yè)資源服務(wù)平臺(tái) --- 咨詢及研究發(fā)展中心,擁有業(yè)界認(rèn)可度高的策劃平臺(tái) --- 策略中

47、心,擁有業(yè)界權(quán)威認(rèn)可的營銷平臺(tái) --- 同策事業(yè)部,同策資源,兩大客戶渠道,上海同策關(guān)聯(lián)專業(yè)會(huì)員制置業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) --- 同策匯高端不動(dòng)產(chǎn)4S購房體館--- 華屋會(huì),同策資源,同策匯,通過一對(duì)一的定制式服務(wù)，提升高端 會(huì)員的信任度與依賴度專業(yè)團(tuán)隊(duì)保持與高端會(huì)員的實(shí)時(shí)溝通，深入了解會(huì)員近況與置業(yè)需求通過對(duì)會(huì)員的了解，挖掘潛在需求，創(chuàng)造置業(yè)需求,抓住核心會(huì)員，充分發(fā)揮會(huì)員的“種子效應(yīng)”圈層營銷，重點(diǎn)維護(hù)具有說話權(quán)的高端會(huì)員，

48、以點(diǎn)帶面進(jìn)行圈層滲透通過關(guān)鍵會(huì)員與高端俱樂部、商會(huì)等組織形成互動(dòng)合作,途徑①會(huì)員粘黏性提升,途徑②核心話語權(quán)會(huì)員經(jīng)營,同策匯,途徑③交互式營銷網(wǎng)絡(luò),同策匯充分發(fā)揮“同策咨詢”上海40余個(gè)營銷點(diǎn)的終端作用，資源整合，總體把控，對(duì)客戶資源進(jìn)行有效運(yùn)作交互式信息整合，所有營銷點(diǎn)的銷售人員發(fā)掘客戶需求，可針對(duì)性進(jìn)行項(xiàng)目推薦多維銷售模式，靈活的轉(zhuǎn)推薦機(jī)制,途徑④完善的客戶信息系統(tǒng),CRM System，同策匯具有自主研發(fā)內(nèi)容在

49、內(nèi)的會(huì)員信息管理工具通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準(zhǔn)確找到目標(biāo)客戶，從而有針對(duì)性地服務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目在傳播信息指導(dǎo)置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識(shí)別性、保密性、有效性的特點(diǎn),同策匯,會(huì)員服務(wù)中心,多維尊崇體驗(yàn)空間,同策咨詢 專業(yè)至上·服務(wù)至誠,創(chuàng)享置業(yè)財(cái)富 分享智慧人生 尊榮貴賓體驗(yàn)2010年同策匯會(huì)員服務(wù)中心全新亮相多維尊崇體驗(yàn)空

50、間多維項(xiàng)目展示手段尊崇貴賓房務(wù)服務(wù)專業(yè)置業(yè)顧問一對(duì)一房務(wù)服務(wù)會(huì)員沙龍、專題講座、專業(yè)咨詢服務(wù)藝術(shù)品鑒賞咨詢、項(xiàng)目體驗(yàn)…更多專業(yè)化定制服務(wù),長三角首家高端項(xiàng)目專精營銷平臺(tái)（2010 上海古北｜靜安 杭州）,華屋會(huì)－“全國首家4S購房體驗(yàn)館”,更高端的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),更專精的客戶渠道,更豐富的銷售手段,華屋會(huì),同策匯,途徑③交互式營銷網(wǎng)絡(luò),同策匯充分發(fā)揮“同策咨詢”上海40余個(gè)營銷點(diǎn)的終端作用，資源整合，總體把控，對(duì)客戶資源進(jìn)

51、行有效運(yùn)作交互式信息整合，所有營銷點(diǎn)的銷售人員發(fā)掘客戶需求，可針對(duì)性進(jìn)行項(xiàng)目推薦多維銷售模式，靈活的轉(zhuǎn)推薦機(jī)制,途徑④完善的客戶信息系統(tǒng),CRM System，同策匯具有自主研發(fā)內(nèi)容在內(nèi)的會(huì)員信息管理工具通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準(zhǔn)確找到目標(biāo)客戶，從而有針對(duì)性地服務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目在傳播信息指導(dǎo)置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識(shí)別性、保密性、有效性的特點(diǎn),同策匯,會(huì)員服務(wù)中心,多維尊崇體驗(yàn)空間,同策咨詢 專業(yè)至上·服務(wù)至誠

52、,創(chuàng)享置業(yè)財(cái)富 分享智慧人生 尊榮貴賓體驗(yàn)2010年同策匯會(huì)員服務(wù)中心全新亮相多維尊崇體驗(yàn)空間多維項(xiàng)目展示手段尊崇貴賓房務(wù)服務(wù)專業(yè)置業(yè)顧問一對(duì)一房務(wù)服務(wù)會(huì)員沙龍、專題講座、專業(yè)咨詢服務(wù)藝術(shù)品鑒賞咨詢、項(xiàng)目體驗(yàn)…更多專業(yè)化定制服務(wù),長三角首家高端項(xiàng)目專精營銷平臺(tái)（2010 上海古北｜靜安 杭州）,華屋會(huì)－“全國首家4S購